每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

7月6日下午，位于深圳市福田區(qū)水圍村的承翰灣尚國(guó)際·駿璽銷售大廳中介扎堆，因擔(dān)心客戶找不到地方或被其他中介領(lǐng)去帶看，不少人選擇直接駐扎在現(xiàn)場(chǎng)，優(yōu)先給這個(gè)樓盤(pán)帶客。

這個(gè)項(xiàng)目原本市場(chǎng)關(guān)注度并不太高，但由于中介集中帶客，又開(kāi)始熱鬧起來(lái)。截至發(fā)稿時(shí)，售樓處依然人山人海。

“目前駿璽有優(yōu)惠的只有小戶型，屬于工抵房，原本單價(jià)在9.1萬(wàn)~10.25萬(wàn)元/平方米，總價(jià)713萬(wàn)~797萬(wàn)元不等，現(xiàn)在直接送144萬(wàn)元，相當(dāng)于首付只要70萬(wàn)元出頭，相當(dāng)于打了個(gè)八折，就有機(jī)會(huì)在福田中心區(qū)‘上車’。”7月6日上午，房產(chǎn)中介許興龍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上最開(kāi)始有消息傳出該項(xiàng)目有房源打八折還是7月5日下午，但當(dāng)晚，承翰灣尚國(guó)際官微就發(fā)布了一則嚴(yán)正聲明，聲明提到“八折銷售”“送兩成首付”等銷售信息與事實(shí)嚴(yán)重不符。

近日，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到該項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)中介云集，看房人也很多，中介找案場(chǎng)人員拿到工作牌后才被允許進(jìn)場(chǎng)，期間部分以踩盤(pán)為由來(lái)看房的人未被允許進(jìn)入。當(dāng)中介與購(gòu)房者確定好購(gòu)房意向后，再由中介帶客戶與案場(chǎng)銷售進(jìn)行房源算價(jià)。

在最后的算價(jià)環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員張超表示，“現(xiàn)在可選房源已經(jīng)不多了，以一套20多層78平方米房源為例，首付75.6萬(wàn)元，工程方送140多萬(wàn)元，簽約時(shí)你帶兩張銀行卡，工程方先把款轉(zhuǎn)入你的A銀行卡，你再?gòu)腁銀行卡轉(zhuǎn)到B銀行卡，就安全沒(méi)事了。”張超提到，目前有優(yōu)惠的只有工抵房，因?yàn)楣こ谭揭蚕肟焖倩乜睢?/p>

項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

想降價(jià)又怕輿論發(fā)酵？

想通過(guò)讓利的方式回籠資金，又害怕輿論發(fā)酵后被罰，可以說(shuō)是目前很多中小開(kāi)發(fā)商的真實(shí)寫(xiě)照。

7月5日下午，記者從多位房產(chǎn)中介處收到了承翰灣尚國(guó)際有房源送兩成首付的消息。但不到半天時(shí)間，開(kāi)發(fā)商就發(fā)布了嚴(yán)正聲明稱，“八折銷售”“送兩成首付”等銷售信息與事實(shí)嚴(yán)重不符。

在看房過(guò)程中，記者將開(kāi)發(fā)商嚴(yán)正聲明的圖片發(fā)給許興龍，并詢問(wèn)是否已經(jīng)沒(méi)有八折房源，對(duì)方否認(rèn)并提到：

“這個(gè)主要是針對(duì)那些全部房源都八折的（說(shuō)法），其實(shí)只有78平方米工抵房有這個(gè)優(yōu)惠政策。現(xiàn)在（開(kāi)發(fā)商、工程隊(duì)）也挺難，想快速回籠資金，又擔(dān)心輿論發(fā)酵，昨天晚上開(kāi)發(fā)商還通知中介和工作人員不得以任何形式宣傳折扣，哪怕沒(méi)有項(xiàng)目名字也不行。”

現(xiàn)場(chǎng)銷售張超在算價(jià)時(shí)表示，“目前送140來(lái)萬(wàn)元首付的只有工抵房，可選房源也不多了，賣(mài)出去的這些工抵房，等夠抵押工程款了，就正常賣(mài)了，只有小戶型有這個(gè)活動(dòng)。”

對(duì)于記者所擔(dān)心的是否會(huì)存在爛尾，或輿情發(fā)酵后如果被叫停是否會(huì)讓購(gòu)房者補(bǔ)足全款等情況，張超提到，“現(xiàn)在都快封頂了，明年年底毛坯交付，不大可能爛尾。就算后面真的被查封了，也不會(huì)讓你們補(bǔ)交全款的，到時(shí)候是工程方直接把140多萬(wàn)元款項(xiàng)，打到你的銀行卡，你準(zhǔn)備兩張銀行卡倒一次，就查不出來(lái)了，不玩套路，沒(méi)有補(bǔ)錢(qián)一說(shuō)。”

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，承翰灣尚國(guó)際于2022年8月12日拿到預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商為深圳市承翰投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司。

取證后近一年時(shí)間里，截至7月6日，B座176套房源，已備案+已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的房源共58套；A座211套房源，已備案+已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的房源為48套；總?cè)セ始s27.8%，還不到30%。

項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

降價(jià)賣(mài)房為何不易？

在深圳，開(kāi)發(fā)商想要降價(jià)賣(mài)房并非易事。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年2月時(shí)，龍崗就有樓盤(pán)“送60萬(wàn)元首付，僅需30萬(wàn)元上車”，在發(fā)出宣傳海報(bào)并讓中介廣為宣傳后逐步發(fā)酵，最終被有關(guān)部門(mén)以擾亂市場(chǎng)為由叫停。

從此次承翰灣尚國(guó)際的送首付情況來(lái)看，如前所述，針對(duì)的僅是部分小戶型（78平方米）工抵房，數(shù)量未知。許興龍?zhí)岬剑?ldquo;承翰這個(gè)盤(pán)，八折低首付的活動(dòng)不會(huì)做太久，說(shuō)不定馬上就會(huì)停掉，建議你抓好窗口期，這么優(yōu)惠的活動(dòng)，以后是難碰上了。”

承翰集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)、教育、物業(yè)、農(nóng)業(yè)等。地產(chǎn)部分提到，“公司立足深圳，放眼全國(guó)，除深圳本部以外，在惠州、沈陽(yáng)、丹東等地也分別成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，運(yùn)作多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，已有2個(gè)項(xiàng)目正在施工，分別是深圳市福田區(qū)水圍城市更新項(xiàng)目和深圳市坪山區(qū)龍?zhí)锫房诔鞘懈马?xiàng)目住宅項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)55萬(wàn)平方米。此外，公司在深圳及周邊區(qū)域還有逾200萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備用地。”

“現(xiàn)在不少房企，尤其是中小房企，確實(shí)有通過(guò)各種優(yōu)惠活動(dòng)降價(jià)的需求，但容易碰到兩種阻力，一是前期高價(jià)買(mǎi)的業(yè)主的壓力，擔(dān)心他們鬧事；二是監(jiān)管層壓力。所以開(kāi)發(fā)商想降價(jià)賣(mài)房，也有點(diǎn)瞻前顧后。”

一位深耕大灣區(qū)的房企人士向記者提到，過(guò)往在市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的方式，就是推多重9.8折，或者推出少數(shù)幾套讓利明顯的房源，但現(xiàn)在這種營(yíng)銷方式在市場(chǎng)上能激起的水花越來(lái)越小。

律師：如此操作風(fēng)險(xiǎn)大

這種開(kāi)發(fā)商直接送首付的方式，在法律上是否有風(fēng)險(xiǎn)？若是工抵房，并不是開(kāi)發(fā)商直接墊資，而是由工程隊(duì)墊資，這種方式是否行得通？

7月6日晚，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這種直接送首付的方式本身就是違規(guī)的，是明令禁止的。王玉臣提到，如果是真的工抵房，房款不能打到監(jiān)管賬戶，不能用于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可能會(huì)面臨延期交房等風(fēng)險(xiǎn)。有些工抵房還可能是抵押房。

“所以購(gòu)買(mǎi)這類房子還是要慎重。”王玉臣表示，務(wù)必關(guān)注房款的具體支付，是直接支付給開(kāi)發(fā)商，還是支付給第三方，是否還存在差價(jià)問(wèn)題，差價(jià)支付給誰(shuí)？以往就遇到過(guò)工抵房延期交房，解除合同時(shí)開(kāi)發(fā)商稱自己沒(méi)有收到房款，或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可。房款最好是支付給開(kāi)發(fā)商，如果有差價(jià)，最好讓開(kāi)發(fā)商和施工單位自己處理，支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再給施工單位。而且，一定要注意房款是否支付到了開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，否則就存在被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒則告訴記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款，不得組織眾籌購(gòu)房。

銀行在審核購(gòu)房者貸款時(shí)，依據(jù)規(guī)定會(huì)嚴(yán)查首付來(lái)源，如購(gòu)房者自有資金只有一成，剩余首期款由其他人墊資提供，依據(jù)政策的要求，銀行很有可能拒絕審批，購(gòu)房者可能構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商應(yīng)書(shū)面承諾，貸款不能批時(shí)，購(gòu)房者不算違約，如沒(méi)有該承諾，自有的一成購(gòu)房款，最終也可能沖作違約金。

此外，第三方把錢(qián)打入購(gòu)房者賬號(hào)，購(gòu)房者再支付給開(kāi)發(fā)商用于購(gòu)房，第三方的資金如何回籠，第三方和開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者之間是何種法律關(guān)系，需要簽訂三方協(xié)議提前明確。

（文中許興龍、張超為化名）