每經(jīng)特約評論員 陳憲 何雨霖

多種跡象表明，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)回暖主要是受到積壓需求集中釋放的影響。進(jìn)入4月，行業(yè)恢復(fù)節(jié)奏放緩了，1~4月商品房銷售面積累計增速改善1.4個百分點，而1~3月改善了1.8個百分點。5月，30個大中城市商品房成交的高頻數(shù)據(jù)也顯示復(fù)蘇進(jìn)度放緩，后續(xù)房屋成交的持續(xù)性尚待觀察。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也進(jìn)一步下滑。1~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%（1~3月為下降5.8%）；施工和新開工面積累計增速繼續(xù)下滑，分別為下滑5.6%和下滑21.2%（前值分別為下滑5.2%和下滑19.2%）。

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了近40年的快速發(fā)展，成為經(jīng)濟增長的重要支柱之一，同時成為重要的民生關(guān)切。然而，在新的發(fā)展背景下，中國房地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。隨著政策調(diào)整和社會經(jīng)濟環(huán)境變化，房地產(chǎn)發(fā)展的底層邏輯——政策、人口及行為和城鎮(zhèn)化等，正在發(fā)生變化。前文提及的一系列數(shù)據(jù)在一定程度上支持這一判斷。

市場分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資低迷有兩個原因：一是房地產(chǎn)銷售恢復(fù)的力度還不夠，“銷售回款-拿地-開工-交付-銷售回款”的良性循環(huán)不暢通，房企的資產(chǎn)負(fù)債表沒充分修復(fù)，流動性依然偏緊。而且，在人口負(fù)增長、“房住不炒”政策的背景下，房企對未來的預(yù)期也偏謹(jǐn)慎，拿地投資的能力和意愿不強。二是從土地成交數(shù)據(jù)來看，地域分化度高，高能級城市的土地市場景氣度高，但低能級城市遇冷，考慮到低能級城市房地產(chǎn)投資占比更高，低能級城市房地產(chǎn)投資繼續(xù)下行拖累了整體增速。

筆者認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場，底層邏輯已經(jīng)出現(xiàn)較大變化，行業(yè)內(nèi)外需正視這些變化，并根據(jù)這些變化采取相應(yīng)的策略。這些變化主要體現(xiàn)在以下方面：

當(dāng)下的年輕人更加注重房屋的質(zhì)量和特色。圖為在深圳市龍華區(qū)元芬村，青年公寓住戶在社區(qū)增設(shè)的自習(xí)室工作學(xué)習(xí) 新華社圖

變化一：投資價值不復(fù)存在

房地產(chǎn)不再具有像過去那樣的投資價值。過去較長時期，房地產(chǎn)一直處于高速增長態(tài)勢，且投資門檻很低，進(jìn)而吸引了大量的投資者。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，保證城鎮(zhèn)居民的住房需求，中央政府提出了房地產(chǎn)調(diào)控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時，政府加大對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對于一些不規(guī)范的開發(fā)商進(jìn)行整頓。隨著時間的推移，房地產(chǎn)增長速度大幅度減緩，投資回報率顯著降低。

房地產(chǎn)“存量過大”，內(nèi)部風(fēng)險積累加劇。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，開發(fā)商為了快速獲取收益，不斷增加供應(yīng)量，導(dǎo)致市場供需關(guān)系失衡。同時，企業(yè)不斷貸款拿地，導(dǎo)致自身杠桿和經(jīng)營風(fēng)險增加，個別房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環(huán)節(jié)出現(xiàn)困難。這些因素均加大了市場風(fēng)險，使得投資者開始審慎對待房地產(chǎn)。

變化二：購房意愿逐步下降

相關(guān)調(diào)查表明，城鎮(zhèn)居民尤其是青年人購房意愿正在發(fā)生方向性變化。越來越多的年輕人希望有更多的選擇和自由，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢”。最近，北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院的一項針對北京地區(qū)青年租房問題的調(diào)研引發(fā)熱議。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，五年內(nèi)在北京保持租賃現(xiàn)狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調(diào)查結(jié)果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。這些結(jié)果表明，越來越多的年輕人更希望租房而非買房，這樣可以更靈活地應(yīng)對自己的職業(yè)和生活變化。

與此同時，當(dāng)下的年輕人更加注重房屋的質(zhì)量和特色，不再滿足于普通的住宅空間。他們更加注重社區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施和交通便利性等因素，同時也更加注重房屋的設(shè)計、風(fēng)格和品質(zhì)。因此，傳統(tǒng)住宅已經(jīng)不能滿足他們的需求。相比較而言，更加輕奢或者轉(zhuǎn)換成本更低的租房項目越來越受到年輕人的青睞。

青年人的生活方式和價值觀發(fā)生了變化。隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進(jìn)步，現(xiàn)代青年人更加注重個人自由和多元化，更加愿意嘗試不同的生活方式和工作方式。他們不再將房子看作是穩(wěn)定和固定的投資方式，而是將其視為一種生活方式的選擇，買房的意愿也逐漸下降。

青年人的購房能力和資格受到了限制。隨著房價的上漲和政府對于房地產(chǎn)的政策調(diào)控，青年人的購房能力受到較大影響。大多數(shù)青年人面臨高房價和高貸款壓力，加之職業(yè)和收入不夠穩(wěn)定，導(dǎo)致他們購買房產(chǎn)的壓力加大。再者，在一些大城市中，年輕人因為戶籍問題可能沒有購房資格，這也大大削弱了他們的購買意愿。

變化三：城鎮(zhèn)化速度似在放緩

數(shù)據(jù)顯示，我國2022年城鎮(zhèn)化率為65.22%。與2021年相比，城鎮(zhèn)化率的增長速度為0.5個百分點，較前兩年明顯回落。

可能的原因是，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計劃流入城市的部分人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，推動了城鄉(xiāng)之間的功能互補，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟的活力。從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來看，一線城市及天津人口全部負(fù)增長，其中上海2022年常住人口減少達(dá)13.5萬人。二線城市中，發(fā)展迅猛，被稱為“新一線”的城市，也基本都出現(xiàn)了人口增幅斷崖式下降。杭州2022年末人口增量17.2萬人，相比上年少增6.7萬人；成都2022年末人口增量7.6萬人，相比上年少增16.9萬人；南京、蘇州、廈門等城市人口增量均出現(xiàn)不同程度回落。

城鎮(zhèn)化的放緩，客觀上會減少人口流動，進(jìn)而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對于城市的房價，尤其是一、二線城市，會產(chǎn)生較大的影響。

變化四：人口出現(xiàn)負(fù)增長

根據(jù)《2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2022年末全國人口約14億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著我國人口自1962年以來（近61年來）首次出現(xiàn)負(fù)增長。此外，我國生育率已經(jīng)連續(xù)多年下跌。據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會帶來家庭規(guī)模和住房需求的根本變化。過去，中國家庭規(guī)模普遍較大，需要更大的住房空間適應(yīng)家庭成員的數(shù)量。如今，隨著家庭規(guī)模的縮小和家庭結(jié)構(gòu)的變化，人們更加注重舒適度和品質(zhì)，對于房屋的需求更加注重個性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

同時，中國人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，人口老齡化的問題越來越嚴(yán)重，這對于住房的需求也會帶來影響。未來，人們需要更多的是適合老年人居住的住房，對于養(yǎng)老服務(wù)和房屋安全設(shè)計的需求會進(jìn)一步增加，更加注重的是社區(qū)服務(wù)設(shè)施和小區(qū)品質(zhì)等，而不是房屋的面積。

綜上所述，中國房地產(chǎn)市場正面對影響深遠(yuǎn)的挑戰(zhàn)，亟需通過改革與轉(zhuǎn)型以適應(yīng)新的市場需求。這種轉(zhuǎn)型需要考慮到房地產(chǎn)不再具有投資價值、青年人買房意愿的變化以及生育率下降等多重因素。未來，房地產(chǎn)市場應(yīng)提供更加多樣化和個性化的產(chǎn)品，以滿足不同消費人群的需求。房地產(chǎn)企業(yè)則需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，尋找新的增長點。中國經(jīng)濟深度依賴房地產(chǎn)的局面正在成為過去，政府在推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的同時，更需要關(guān)注房地產(chǎn)底層邏輯的變化，在更加廣闊的范圍尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

（作者分別系上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授、上海黃金交易所博士后）

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