每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著開(kāi)年以來(lái)多地樓市明顯回暖，房企拿地的積極性也在提升。

中指研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩個(gè)月，TOP100房企拿地總金額為1207.6億元，拿地規(guī)模同比下降16.2%，不過(guò)降幅較上年同期明顯收窄。

另?yè)?jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來(lái)的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，2月份土拍市場(chǎng)整體溢價(jià)率水平均有所回升，流拍率也有所回落，月內(nèi)流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。流拍地塊以三四線城市商辦用地為主，占比超過(guò)六成。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年前兩個(gè)月，土拍市場(chǎng)整體熱度保持高位，熱點(diǎn)城市開(kāi)年土拍首秀順利，對(duì)今年土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)都有預(yù)期上的提振作用，既能提振開(kāi)發(fā)商拿地的情緒，也能發(fā)揮土地源頭上的帶動(dòng)作用，促進(jìn)下游開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的好轉(zhuǎn)。“預(yù)計(jì)房企拿地意愿將繼續(xù)增強(qiáng)。”

多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍亮眼

從2月份的土拍情況看，熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)相對(duì)亮眼，優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪尤為激烈，北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市開(kāi)年土拍首秀被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“有風(fēng)向標(biāo)意義的回升”。

2月8日，北京2022年第五批集中供地出讓結(jié)束，6宗宅地總收金132.09億元，成交總面積21.47萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬(wàn)平方米。其中參與競(jìng)拍的3宗地塊熱度居高不下，均觸頂?shù)貎r(jià)上限高溢價(jià)成交。

2月21日舉行的杭州首批集中土拍表現(xiàn)可謂“炸裂”，罕見(jiàn)地出現(xiàn)60家房企爭(zhēng)奪1宗地的場(chǎng)面，供應(yīng)的13宗地中有8宗觸頂，而過(guò)去在土拍市場(chǎng)十分謹(jǐn)慎的民營(yíng)房企，在杭州土拍中奪走過(guò)半地塊。2月份杭州市區(qū)共成交18宗涉宅地，包含去年第五批和今年第一批集中供地，合計(jì)出讓面積80.6萬(wàn)平方米，成交金額271.8億元。

2月23日，在蘇州今年首批集中土拍中，供應(yīng)的11宗宅地中有3宗觸頂、2宗溢價(jià)、6宗底價(jià)成交，除總收金約140億元，平均溢價(jià)率為7.46%，其中民營(yíng)房企和外來(lái)房企拿地參與度提高。

不過(guò)總體來(lái)看，中指研究院監(jiān)測(cè)的2月全國(guó)300城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比回落，宅地推出量同比降近四成，整體成交方面量跌價(jià)漲，宅地均價(jià)同比增逾一成；出讓金總額同比微增，長(zhǎng)三角和中西部宅地密集入市，占據(jù)出讓金總額榜單過(guò)半席位。

其中，一線城市供應(yīng)量同比增逾一倍，成交方面量?jī)r(jià)齊跌，出讓金總額降幅過(guò)半；二線城市整體供不應(yīng)求，成交均價(jià)及收金同比上揚(yáng)，溢價(jià)率同比微增；三四線城市整體供求下滑，成交方面各指標(biāo)均降，出讓金總額同比降逾三成。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析為，由于作為成交主力的杭州、蘇州、北京等城市供地質(zhì)量明顯提升，市場(chǎng)熱度明顯上漲，使得2月份土地整體成交溢價(jià)率小幅回升，增至5.4%。同樣受供地質(zhì)量提升的影響，月內(nèi)流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。

不過(guò)，2月份土地供給規(guī)模卻創(chuàng)下新低，一方面是因?yàn)樾乱荒曜匀毁Y源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，另一方面，目前大多數(shù)城市尚未發(fā)布年度供地計(jì)劃有關(guān)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份300城經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量4146萬(wàn)平方米，同比下降37%，創(chuàng)2019年以來(lái)新低；供應(yīng)幅數(shù)1044幅，同比下降22%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉3月1日通過(guò)微信接受記者采訪時(shí)表示，諸如廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市土拍的首秀順利，對(duì)今年土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)都有預(yù)期上的提振作用，既能提振開(kāi)發(fā)商拿地的情緒，也能發(fā)揮土地源頭上的帶動(dòng)作用，促進(jìn)下游開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的好轉(zhuǎn)。

百?gòu)?qiáng)房企拿地額降幅收窄

重點(diǎn)房企拿地方面，總額降幅也明顯收窄。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1~2月，TOP100企業(yè)拿地總額1207.6億元，拿地規(guī)模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯收窄。

其中，TOP100房企拿地地金額門(mén)檻值為5億元，與上年同期基本持平；TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為58.6%。

其中，華潤(rùn)置地以103億元穩(wěn)居榜首，越秀地產(chǎn)和廈門(mén)坤霖辰房地產(chǎn)投資分別以59億元和32億元排在第二、三位。不過(guò)，由于今年多地土拍市場(chǎng)尚未啟動(dòng)，多家頭部房企尚未拿地，因此前兩月房企拿地榜單上出現(xiàn)了諸如廈門(mén)坤霖辰房地產(chǎn)投資、龍港國(guó)資、廣州潤(rùn)川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等不少新面孔。

從新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、中建國(guó)際投資、龍港國(guó)資占據(jù)榜單前三位。今年前兩月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值198億元占據(jù)榜單第一；中建國(guó)際投資、龍港國(guó)資緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為104億元和93億元。TOP10企業(yè)2023年1~2月新增貨值總額628億元，占TOP100企業(yè)的22.2%，新增貨值門(mén)檻為22億元。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱在3月1日下午舉行的“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”中分析，今年前兩月土拍市場(chǎng)整體熱度保持高位，體現(xiàn)出四大變化。

“一是民企表現(xiàn)積極，杭州一批次民企拿地金額占比上升，達(dá)40%；二是商品宅地供應(yīng)“雙軌制”，核心區(qū)降容提質(zhì)，郊區(qū)降價(jià)同時(shí)降低剛需門(mén)檻；三是城投市場(chǎng)化，城投債壓力疊加財(cái)政部126號(hào)文，城投拿地行為市場(chǎng)化，向高能級(jí)城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在寧波、天津、無(wú)錫等城市土拍中均有所體現(xiàn)，溢價(jià)能力是該模式的核心。”張凱表示。

不過(guò)，對(duì)于后市土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在政策寬松及優(yōu)質(zhì)地塊刺激下，房企拿地積極性有所回升，接下來(lái)核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不容小覷，土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來(lái)作進(jìn)一步判斷。

“從商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)到土地市場(chǎng)好轉(zhuǎn)還有一段時(shí)間。”李宇嘉認(rèn)為，一方面是因?yàn)楸＝粯菈毫?債務(wù)到期壓力，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張；此外，雖然近期市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，但主要集中在剛需二手房市場(chǎng)，以及少量定價(jià)合理的中心區(qū)新房、折扣力度比較大的外圍新房。整體來(lái)看，需求端信心不足，銷(xiāo)售回款也受壓制，這也將沖擊開(kāi)發(fā)商拿地的信心。