每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

都說(shuō)上海樓市火，但認(rèn)籌率飆到500%還是讓人驚了。

這些天，上海2023年一批次入市的樓盤(pán)迅速發(fā)生了分化：華發(fā)半島華庭完成1640組認(rèn)購(gòu)335套房源，實(shí)際認(rèn)購(gòu)率達(dá)到490%；保利越秀和樾天匯認(rèn)購(gòu)人數(shù)1000+，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到319%；華發(fā)古美華府同樣以認(rèn)購(gòu)數(shù)1000+，認(rèn)購(gòu)率沖上339%。

幾家歡喜幾家愁，同樣位于浦東的佩瑪山丘二期，主打法式低密度洋房，均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右，入市初期需要驗(yàn)資認(rèn)購(gòu)，但截至目前認(rèn)購(gòu)率只有——23%。

購(gòu)房人用錢(qián)投票還是用腳投票，區(qū)別在品牌？產(chǎn)品？地段？還是價(jià)格？

佩瑪山丘位于浦東曹路，一期已交付使用。由于處在曹路鎮(zhèn)相對(duì)中心位置，周邊煙火氣十足，但城市界面仍有欠缺。

更重要的是，一期項(xiàng)目看上去整齊有余、格調(diào)不足，南向沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，窗戶面積過(guò)小，作為2022年前后開(kāi)發(fā)的住宅，設(shè)計(jì)上和“法式”相距甚遠(yuǎn)。

為什么是這樣的設(shè)計(jì)呢？因?yàn)檫@項(xiàng)目是由上海立信會(huì)計(jì)原先的學(xué)生宿舍改建而來(lái)的。所以，盡管有著洋氣的名字，但佩瑪山丘至今仍然滿滿的“機(jī)關(guān)”風(fēng)，樓棟整齊，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，房型方正。

佩瑪山丘沙盤(pán) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

置業(yè)顧問(wèn)對(duì)此也比較佛系，“一期是宿舍改建的，后面（北面）二期是新建的，現(xiàn)在還可以登記認(rèn)購(gòu)，大概有40多組認(rèn)購(gòu)吧。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，兩棟新建樓房正在緊鑼密鼓施工，但北面正對(duì)著的是曹路鎮(zhèn)停工7年的大型城中村舊改項(xiàng)目，目前拆的拆、留的留，正式施工仍然遙遙無(wú)期。

“曹路板塊是受金橋板塊輻射的，整體教育資源薄弱，戶型面積較大，總價(jià)段高，該板塊較適合剛需客戶，改善客戶較少。相比于此前同板塊的招商璀璨城市約5.4萬(wàn)元/平方米，6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)沒(méi)有太大吸引力，對(duì)比大虹橋項(xiàng)目也不具備優(yōu)勢(shì)，在大虹橋供應(yīng)充足且積分較低的情況下，項(xiàng)目自然被分流。”

公交車(chē)6站之外，華發(fā)半島華庭周邊，道路、市政綠化、學(xué)校等，又是另一番光景。

中指研究院上海金融總經(jīng)理榮伍剛對(duì)分析表示，“華發(fā)半島華庭周邊二手房綠城玉蘭花園掛牌普遍11萬(wàn)元/平方米上下，而離地鐵站較遠(yuǎn)的唐鎮(zhèn)三兄弟（大名城紫金九號(hào)、浦發(fā)檀府、仁恒東郊花園）掛牌約10萬(wàn)元/平方米。2021年離地鐵站較遠(yuǎn)的華僑城純水岸開(kāi)盤(pán)均價(jià)約7.06萬(wàn)元/平方米，而如今位置更好、更近地鐵站的半島華庭也是這個(gè)價(jià)，等于一年多時(shí)間一分錢(qián)沒(méi)漲。”

“這個(gè)樓盤(pán)價(jià)格倒掛太厲害了，搶到就是賺到。”白金翰宮別墅區(qū)外的中介小哥指著對(duì)面半島華庭說(shuō)，“隔壁二手房10萬(wàn)-11萬(wàn)元/平方米，這還是回落以后的價(jià)格，（半島華庭）單價(jià)7萬(wàn)多元買(mǎi)到手，你說(shuō)能賺多少。”

335套房源吸引了1640組實(shí)際認(rèn)購(gòu)，可見(jiàn)市場(chǎng)并非缺乏購(gòu)買(mǎi)力，而是購(gòu)買(mǎi)力跟著熱度走。

記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)除了學(xué)校和唐鎮(zhèn)地鐵上蓋的商業(yè)中心外，暫時(shí)沒(méi)有商業(yè)配套和便捷購(gòu)物或餐廳等場(chǎng)所，多個(gè)住宅小區(qū)四周以綠化、景觀為主，日常生活仍有些不便，但購(gòu)房人仍然對(duì)這里趨之若鶩。

“因?yàn)槭翘奇?zhèn)。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者說(shuō)。

除了國(guó)際社區(qū)的概念，浦東供應(yīng)短缺也是助力之一。“反過(guò)來(lái)想想，近期張江地區(qū)暫時(shí)沒(méi)有新盤(pán)供應(yīng)，周康地區(qū)供應(yīng)也少。”盧文曦說(shuō)。

而保利越秀和樾天匯則在區(qū)位和配套方面更勝一籌，榮伍剛說(shuō)：“內(nèi)環(huán)核心地段，12號(hào)線和18號(hào)線連通浦西和浦東，交通方便，商業(yè)、醫(yī)療、教育配套豐富，保利和越秀品牌力較好。”

“另一個(gè)熱盤(pán)華發(fā)古美華府，周邊標(biāo)桿住宅萬(wàn)源城當(dāng)前二手市場(chǎng)成交價(jià)幾乎都在10萬(wàn)+，去年10月份甚至成功破12萬(wàn)+，老破小也普遍9萬(wàn)+，板塊內(nèi)新房供應(yīng)量較少，新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)也極為明顯。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝