每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

起訴前物業(yè)返還全體業(yè)主4000萬元并一審勝訴的上海“最牛業(yè)委會(huì)”，為許多正在維權(quán)的業(yè)主走通了一條“通過法律手段維權(quán)”的新路。

這個(gè)上海“最牛業(yè)委會(huì)”為何與服務(wù)長達(dá)20年的物業(yè)對(duì)簿公堂？20年的費(fèi)用如何追溯審計(jì)？近兩年時(shí)間的訴訟過程究竟經(jīng)歷了什么？

前8年無人監(jiān)管？

新年過后的中遠(yuǎn)兩灣城，一切平靜如常，只是入戶大堂多了一張紅底公告：維護(hù)業(yè)主共同利益，追索業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

公告載明，我們合理有據(jù)地推算出上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱中遠(yuǎn)物業(yè)）應(yīng)予返還小區(qū)業(yè)主的資金數(shù)額，并據(jù)此提交“增加、變更訴訟請(qǐng)求的申請(qǐng)書”。法院合議庭經(jīng)過多輪庭審，最終采納了業(yè)委會(huì)的合理訴求，判決中遠(yuǎn)物業(yè)公司應(yīng)返還全體業(yè)主共計(jì)4000萬元。

記者了解到，上海上世紀(jì)90年代大規(guī)模舊區(qū)改造后建成的中遠(yuǎn)兩灣城，建設(shè)周期有整整7年，2006年全面竣工交付，近1.2萬戶、約5萬人搬入了擁有96棟大樓的超級(jí)小區(qū)。

根據(jù)歷史報(bào)道，中遠(yuǎn)兩灣城的名字來自“上海城市發(fā)展大事記”標(biāo)桿性事件之一——“兩灣一宅”棚戶區(qū)改造，這個(gè)大型商品房小區(qū)在當(dāng)時(shí)有著最超前的設(shè)計(jì)理念：40%以上的綠化覆蓋率，首層架空、疏密有度的建筑布局；6公頃中央公園、主題綠化、1.85公里長的蘇州河景觀岸線；九年一貫制學(xué)校“中遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校”，高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園、商業(yè)休閑街、燈光網(wǎng)球場、陽光游泳池和高檔會(huì)所……

事實(shí)上，這個(gè)小區(qū)正式交付入住之后，在物業(yè)監(jiān)督管理方面“裸奔了七八年”。

直到2015年前后，第一屆業(yè)委會(huì)才正式成立。和大多數(shù)住宅小區(qū)一樣，中遠(yuǎn)兩灣城前兩屆業(yè)委會(huì)履職期間，同樣因?yàn)樾^(qū)諸多紛爭“炒掉”業(yè)委會(huì)主任，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)履職受到一定程度影響，并且第三屆業(yè)委會(huì)的選舉還因種種原因未能進(jìn)行。

事實(shí)上，第一屆、第二屆業(yè)委會(huì)在費(fèi)用審計(jì)時(shí)都發(fā)現(xiàn)了問題，比如一些無需業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，卻被移花接木轉(zhuǎn)入了物業(yè)費(fèi)之中，此外一些地面新增停車位、電梯廣告等收益賬目無法厘清。

直到2019年12月，第三屆業(yè)委會(huì)才經(jīng)選舉產(chǎn)生，這么多年的導(dǎo)致其一直沒能妥善處理與物業(yè)的矛盾。

“第三屆業(yè)委會(huì)成立以后，小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的要求就是：選聘物業(yè)、原物業(yè)全面審計(jì)。經(jīng)過全體業(yè)主授權(quán)，業(yè)委會(huì)成立了審計(jì)工作小組，對(duì)物業(yè)提出了審計(jì)方案，但物業(yè)拒絕配合，這才進(jìn)入了訴訟環(huán)節(jié)。”中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)韓主任向記者表示。

20年舊賬怎么查？

被告中遠(yuǎn)物業(yè)，曾為中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達(dá)20年。樹大根深，查賬何其艱難。

韓主任透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：法庭上來來回回幾個(gè)交鋒，開了幾次庭，進(jìn)行不下去，法院就提出司法審計(jì)，中遠(yuǎn)物業(yè)的代理人對(duì)司法審計(jì)一開始是同意的，過后又拒絕了審計(jì)程序。

“20年啊，物業(yè)從地上到車庫，光電表就有幾百只，甚至20年前每個(gè)月抄電表還是手工進(jìn)行的，即使向法院申請(qǐng)調(diào)查令，要追溯到電力公司、水務(wù)公司的逐月記錄，幾乎是不可能完成的任務(wù)。”韓主任表示。

“我們只能從公共收益入手，有多少地面停車位、有多少廣告費(fèi)用、多少部電梯的廣告款，這個(gè)數(shù)據(jù)是死的對(duì)不對(duì)？”韓主任進(jìn)一步介紹稱。

然而，到了停車費(fèi)用這一關(guān)，又卡住了。小區(qū)9個(gè)大門的車輛進(jìn)出，在車場管理系統(tǒng)云端數(shù)據(jù)中應(yīng)該一目了然，但信息卻消失了。

“申請(qǐng)了法院調(diào)查令后發(fā)現(xiàn)，9個(gè)檔案的數(shù)據(jù)真真切切被刪除了。”韓主任說。

但業(yè)委會(huì)仍然堅(jiān)持到底，發(fā)現(xiàn)了一份原物業(yè)告知停車數(shù)據(jù)管理方刪除數(shù)據(jù)的函件，并且函件日期正是訴訟發(fā)生之后。

最終，“最牛業(yè)委會(huì)”用幾百、幾千元一筆筆細(xì)細(xì)碎碎的單據(jù)積累成了小山一樣高的訴訟材料，同時(shí)結(jié)合被告歷年審計(jì)報(bào)告中的矛盾點(diǎn)和破綻，推算出了應(yīng)返還金額。

據(jù)此，業(yè)委會(huì)起訴的金額為6200萬元，一審判決把返還金額酌定為4000萬元。

4000萬怎么用？

“如果法院判下來，也確認(rèn)了4000萬元，根據(jù)業(yè)委會(huì)議事規(guī)則，這4000萬元屬于全體業(yè)主所有。”如果不進(jìn)入維修資金賬戶，就進(jìn)入公共收益賬戶。按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，公共收益也是每個(gè)季度以不低于50%的比例返回到普通維修資金賬戶，每家每戶都享有權(quán)益。

一審判決書顯示，該判決于今年1月31日作出。根據(jù)法律規(guī)定，原被告雙方如不服判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)遞交上訴狀。

也就是說，目前該判決尚未正式生效。

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東、上海市光明律師事務(wù)所律師付永生均認(rèn)為：“該案中的訴訟請(qǐng)求及其對(duì)應(yīng)的判決項(xiàng)有待進(jìn)一步規(guī)范。”

因?yàn)?，關(guān)于公共收益的訴訟請(qǐng)求，依法應(yīng)當(dāng)表述為“將扣除合理成本之后的多少多少收益，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的某種用途”。

本案中判決向業(yè)主委員會(huì)返還公共收益，也就意味著訴訟請(qǐng)求大概率是“請(qǐng)求判決被告向業(yè)主委員會(huì)返還多少多少公共收益”。

唐震東和付永生認(rèn)為，這樣的訴訟請(qǐng)求與判決內(nèi)容與法律規(guī)定不符，給被告翻案留下了漏洞。

兩位律師展示了《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。