每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

困境之下，俊發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)俊發(fā)集團(tuán)）不得不將到手的“果實(shí)”拱手相讓。

日前，虹橋燦耀星城（原名為俊燦星城）官微發(fā)布公告稱(chēng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新徐涇城實(shí)業(yè)）原投資持股股東之一云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)燦輝投資發(fā)展）。

由此，新徐涇城實(shí)業(yè)的投資持股股東從此前的三家變?yōu)閮杉?，其中燦輝投資發(fā)展持股90%，上海青浦區(qū)徐涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資子公司持股10%，樓盤(pán)的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)?ldquo;虹橋燦耀星城”。

公開(kāi)資料顯示，俊燦星城位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，與虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)的直線(xiàn)距離僅約5公里，其前身是徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目。這個(gè)總投資額超百億元、改造面積528.7畝的舊改項(xiàng)目，不僅是俊發(fā)集團(tuán)以舊改方式邁開(kāi)全國(guó)化步伐的首個(gè)項(xiàng)目，也是其多年來(lái)在上海唯一成功落子的項(xiàng)目。

至此，“云南王”俊發(fā)集團(tuán)宣告退出上海舊改市場(chǎng)。

然而，俊發(fā)集團(tuán)面臨的難題還不止于此。

來(lái)源：虹橋燦耀星城官微

敗走上海

俊燦星城曾被俊發(fā)集團(tuán)寄予厚望。

事實(shí)上，俊發(fā)集團(tuán)很早就盯上了這個(gè)城改項(xiàng)目。借上海啟動(dòng)第一批36個(gè)城中村改造項(xiàng)目的時(shí)機(jī)，俊發(fā)集團(tuán)于2015年與上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司及燦輝投資發(fā)展簽署了城改項(xiàng)目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實(shí)業(yè)，作為城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。

2017年，新徐涇城實(shí)業(yè)與青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府正式簽約了上海徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目合作協(xié)議。

2020年7月9日，該城改項(xiàng)目土地首次出讓?zhuān)滦鞗艹菍?shí)業(yè)以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標(biāo)志著俊發(fā)集團(tuán)在上海的首個(gè)項(xiàng)目俊燦星城正式落地。彼時(shí)，據(jù)俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)，該項(xiàng)目總投資101億元，總建筑面積約54萬(wàn)平方米，項(xiàng)目回遷面積14萬(wàn)平方米，地上可售面積21.67萬(wàn)平方米。

2020年10月，新徐涇城實(shí)業(yè)再次以1.31億元競(jìng)得項(xiàng)目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

據(jù)房天下網(wǎng)站，2021年11月28日，俊燦星城首次開(kāi)盤(pán)，503套房源開(kāi)盤(pán)售罄，均價(jià)62500元/平方米，目前項(xiàng)目已完成包括回遷房在內(nèi)的幾個(gè)批次交付，整體均價(jià)穩(wěn)定在63000元/平方米。

對(duì)于是俊發(fā)集團(tuán)入滬的首個(gè)項(xiàng)目，據(jù)云南房網(wǎng)，2021年俊燦星城項(xiàng)目舉行品牌發(fā)布會(huì)時(shí)，俊發(fā)集團(tuán)曾邀請(qǐng)?jiān)颇隙嗉颐襟w及業(yè)主前往上海，俊發(fā)也將該項(xiàng)目視作其輸出城改模式的典型。

然而，隨著2022年俊發(fā)集團(tuán)陷入資金困境，旗下多個(gè)項(xiàng)目被曝停工，俊燦星城也不可避免地受到影響。2022年11月初，有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，俊燦星城項(xiàng)目二期自2021年6月份疫情解封以來(lái)表演式假?gòu)?fù)工和施工進(jìn)度極其緩慢，要求說(shuō)明“預(yù)售資金是否可覆蓋二期后續(xù)施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項(xiàng)目等問(wèn)題。

上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)于2022年11月25日答復(fù)稱(chēng)，“經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目目前正在正常施工中。項(xiàng)目預(yù)售資金使用規(guī)范、監(jiān)管賬戶(hù)資金充足。”

來(lái)源：人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”

在此之前的2022年7月，俊燦星城的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位新徐涇城實(shí)業(yè)也曾發(fā)表聲明，針對(duì)于項(xiàng)目二期首付款資金沒(méi)有進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的傳言予以否認(rèn)，并稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù)資金充盈，有能力支撐項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)、交付。

如今，隨著俊發(fā)集團(tuán)的退出，不僅意味著其失去已經(jīng)拿地開(kāi)發(fā)、進(jìn)入售賣(mài)階段的俊燦星城項(xiàng)目，也意味著將失去其布局上海舊改市場(chǎng)7年來(lái)唯一成功落地的項(xiàng)目。

進(jìn)退維谷

俊燦星城并非俊發(fā)唯一退出的舊改項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，僅在其大本營(yíng)昆明，2022年俊發(fā)集團(tuán)就已先后退出了包括官渡區(qū)普自村、西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、五華區(qū)右營(yíng)村三期等在內(nèi)的4個(gè)城改項(xiàng)目。

此外，有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，俊發(fā)在2022年初就有意轉(zhuǎn)讓廣州兩個(gè)舊改項(xiàng)目，但沒(méi)有找到合適的接盤(pán)方。企查查顯示，目前廣州藍(lán)山村、新街村兩個(gè)舊改項(xiàng)目公司廣州俊利地產(chǎn)和廣州匯俊地產(chǎn)的股權(quán)尚未發(fā)生變更。

俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，2019年9月，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，隨后于2020年至2021年正式成為廣州市增城區(qū)藍(lán)山村舊改項(xiàng)目、新街村舊改項(xiàng)目和佛山市順德區(qū)三元村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)，總投資金額或超200億元。其中，廣州兩個(gè)舊改項(xiàng)目的合作方均為增城本土房企合匯集團(tuán)。

不過(guò)雙方合作至今，廣州兩個(gè)舊改項(xiàng)目仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。根據(jù)2022年廣州舊改項(xiàng)目推進(jìn)意見(jiàn)，這兩個(gè)舊改項(xiàng)目均屬于“繼續(xù)前期研究項(xiàng)目”名單，進(jìn)度均處在片區(qū)策劃和實(shí)施方案編制階段，且片策方案尚未通過(guò)區(qū)城領(lǐng)會(huì)。

值得一提的是，盡管去年退出多個(gè)舊改項(xiàng)目，但2022年10月俊發(fā)集團(tuán)卻聯(lián)合陜西國(guó)企——陜西建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陜建地產(chǎn)），豪擲39.91億元買(mǎi)下西安三宗宅地。

而早在2018年，俊發(fā)集團(tuán)就有意布局西安市場(chǎng)，并與陜西乾和實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陜西乾和）簽訂合作協(xié)議，入手西安杜城村城市更新項(xiàng)目。2019年，俊發(fā)集團(tuán)入股陜西乾和，持股60%，成為其最大股東。

2022年10月，西安杜城村項(xiàng)目工地大門(mén)緊閉 圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞（資料圖）

公開(kāi)信息顯示，杜城村項(xiàng)目占地1792畝，總建筑面積510萬(wàn)平方米，商業(yè)面積48萬(wàn)平方米，總投資達(dá)247億元，是當(dāng)時(shí)西安雁塔區(qū)占地面積最廣、投資額最大的項(xiàng)目。2019年末，杜城村項(xiàng)目房屋征收工作正式啟動(dòng)，2020年末，項(xiàng)目安置樓建設(shè)啟動(dòng)。

而俊發(fā)集團(tuán)新入手的這3宗宅地實(shí)際上是杜城村城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的一部分，不過(guò)3宗宅地的拿地主體卻分別是陜西實(shí)泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)泰置業(yè)）和陜西泰筑置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰筑置業(yè)）。

據(jù)企查查，實(shí)泰置業(yè)由陜建地產(chǎn)和陜西乾和分別持股60%和40%，泰筑置業(yè)同樣由陜建地產(chǎn)和陜西乾和合資。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》2022年10月報(bào)道，陜西乾和工作人員表示，“俊發(fā)因?yàn)閮?nèi)部資金的問(wèn)題，已退出項(xiàng)目建設(shè)，但具體情況不是很清楚。”彼時(shí)，記者在杜城村項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，工地大門(mén)緊閉，也沒(méi)有施工工人。

這也讓俊發(fā)進(jìn)軍西安市場(chǎng)的情況變得撲朔迷離。

債務(wù)困局

成立于1998年的俊發(fā)集團(tuán)，旗下業(yè)務(wù)涵蓋城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑科技、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店長(zhǎng)租等領(lǐng)域。

據(jù)官網(wǎng)，截至2021年8月，俊發(fā)集團(tuán)共計(jì)開(kāi)發(fā)城市更新項(xiàng)目61個(gè)（含在途），總安置48246戶(hù)。2019年，俊發(fā)集團(tuán)以356.34億元的銷(xiāo)售額連續(xù)十年奪得云南樓市銷(xiāo)售冠軍，被冠以“云南王”的稱(chēng)號(hào)。

2012年，俊發(fā)集團(tuán)首次突破百億元銷(xiāo)售目標(biāo)，在中指研究院發(fā)布的“2012年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售百億排行榜”中排名第52位。也是在這一年，俊發(fā)集團(tuán)開(kāi)始對(duì)外擴(kuò)張之路，提出“由城市到區(qū)域、再到全國(guó)”的戰(zhàn)略。

2013年初，俊發(fā)地產(chǎn)提出了“5年千億”計(jì)劃：當(dāng)年即啟動(dòng)20個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售目標(biāo)200億元。按照每年75%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，2018年俊發(fā)集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)1000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

不過(guò)到了2016年，俊發(fā)集團(tuán)的銷(xiāo)售額僅190億元，與千億目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。于是在2017年，俊發(fā)集團(tuán)提出新三年戰(zhàn)略作為補(bǔ)救，將“深耕云南、布局全國(guó)四大區(qū)域”作為發(fā)展方向，要求接下來(lái)三年以每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)步提升，力爭(zhēng)2019年地產(chǎn)銷(xiāo)售達(dá)成500億元目標(biāo)。

2019年，俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售528.4億元，但較2018年下滑約20億元。

2019年6月，俊發(fā)集團(tuán)再次更新企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃”，定位于“城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商”，用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，計(jì)劃5年內(nèi)投資500億元，助力云南鄉(xiāng)村振興。

2022年6月，俊發(fā)集團(tuán)啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃” 來(lái)源：俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)

不過(guò)，在一系列發(fā)展戰(zhàn)略之下，受行業(yè)大勢(shì)影響，俊發(fā)集團(tuán)也出現(xiàn)流動(dòng)性困難。

2022年3月，俊發(fā)集團(tuán)子公司地產(chǎn)項(xiàng)目信托產(chǎn)品便尋求展期。為了展期成功，俊發(fā)還將延期一年內(nèi)的收益上浮1%，并追加了昆明三宗土地使用權(quán)作為信托計(jì)劃抵押物。但最終這筆原應(yīng)于2022年4月23日到期的2.19億元信托貸款未能兌付，且展期方案未獲通過(guò)。

此前的2022年2月28日，惠譽(yù)將俊發(fā)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”；同時(shí)，還將俊發(fā)地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及Power Best Global Investments Limited的未償債券評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)“RR4”。俊發(fā)對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)“公司評(píng)級(jí)下滑是普遍現(xiàn)象”“不存在兌付壓力，目前按時(shí)償付本息”。

面對(duì)持續(xù)緊張的資金壓力，多年未公開(kāi)露面的俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊不得不親自出席2022年4月底召開(kāi)的業(yè)主媒體溝通會(huì)，并當(dāng)面承認(rèn)了公司處于流動(dòng)性困難。李俊表示，俊發(fā)集團(tuán)正在和多家大型央企、國(guó)企對(duì)接項(xiàng)目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計(jì)將回籠上百億元資金，回籠的資金足夠覆蓋當(dāng)年所有的工程支付和還本付息。

然而，談判似乎并不順利。

到了2022年底，俊發(fā)集團(tuán)公告稱(chēng)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融環(huán)境等不利因素影響，預(yù)計(jì)無(wú)法償付“HKJFPC 11 12/24/22”到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息，處于實(shí)質(zhì)性違約狀態(tài)。該筆票據(jù)發(fā)行于2020年，存續(xù)規(guī)模2.37億美元，票息11%，于2022年12月24日到期

與此同時(shí)，俊發(fā)集團(tuán)欲通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)促進(jìn)資金回籠的做法亦受阻。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額為116億元，同比下跌76.19%，行業(yè)排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。在大本營(yíng)云南，2022年俊發(fā)全年銷(xiāo)售額為55.94億元，同比下滑68.46%，首次跌落榜首，被碧桂園（64.92億元）和萬(wàn)科（59.61億元）超越?？硕鹪趫?bào)告中指出，俊發(fā)跌落榜首的原因是受到項(xiàng)目停工的影響。

俊發(fā)在2022年云南房企銷(xiāo)售榜上排在第三位 來(lái)源：克而瑞

此外，截至2022年6月末，俊發(fā)集團(tuán)的總資產(chǎn)為1534.26億元，總負(fù)債1227.61億元，凈資產(chǎn)306.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.01%。其中，流動(dòng)負(fù)債約為1009億元，占比超82%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債232.34億元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅約24.56億元。

針對(duì)目前公司債務(wù)、資產(chǎn)處置和經(jīng)營(yíng)情況等問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次聯(lián)系了俊發(fā)集團(tuán)方面，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

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