每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

深圳開(kāi)年首個(gè)取證樓盤即將選房。

按照銷售方案，1月13日，2023年深圳第一個(gè)取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目萬(wàn)豐海岸城瀚府，公布了意向登記客戶名冊(cè)，入圍并完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為552批。

基于2022年第四季度大多數(shù)新房項(xiàng)目銷售低迷的市場(chǎng)環(huán)境，萬(wàn)豐海岸城該次在認(rèn)籌登記過(guò)程中明顯加強(qiáng)了與市場(chǎng)互動(dòng)，相較過(guò)往幾次開(kāi)盤，不僅首次開(kāi)放了樣板間，還公布了項(xiàng)目實(shí)時(shí)登記認(rèn)籌動(dòng)態(tài)，傳遞出暖意信號(hào)，也引發(fā)市場(chǎng)熱議關(guān)注。

1月5日，萬(wàn)豐海岸城瀚府取得預(yù)售證，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，海岸城瀚府1棟、2棟有570套房源，除4套房源作為展示儲(chǔ)備外，此次推售共計(jì)566套住宅，戶型建面約100-122平方米，備案均價(jià)為5.75萬(wàn)元/平方米，價(jià)格區(qū)間約4.64萬(wàn)-6.14萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約463萬(wàn)-743萬(wàn)元/套，均為精裝交付，將于1月15日線上正式選房。

該項(xiàng)目之所以引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，與其為新年深圳首盤有關(guān)，還與其過(guò)往屢次開(kāi)盤便“日光”的高光經(jīng)歷和項(xiàng)目存在的爭(zhēng)議有關(guān)。

來(lái)源：萬(wàn)豐海岸城官微

超1200組意向登記與552批凍資

萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目位于寶安區(qū)沙井區(qū)域，由海岸集團(tuán)和萬(wàn)豐股份聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共有6個(gè)地塊，總建筑面積約120萬(wàn)平方米，將建設(shè)為集住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)等多種業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前在實(shí)地走訪中了解到，雖然項(xiàng)目周邊有大量自建房和工廠，城市界面相對(duì)復(fù)雜，但該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)是交通，距離深圳地鐵11號(hào)線馬安山站僅約500米，且有名校深圳外國(guó)語(yǔ)寶安學(xué)校加持（建設(shè)中），周邊還有大鐘山公園和新橋市民廣場(chǎng)。

萬(wàn)豐海岸城瀚府公布銷售方案后，比起以往幾期開(kāi)盤，此次項(xiàng)目加強(qiáng)了與外界互動(dòng)并實(shí)時(shí)公布了客戶動(dòng)態(tài)登記信息。1月10日，項(xiàng)目官方公眾號(hào)發(fā)布消息稱，官方平臺(tái)“i深圳”APP上意向登記超1000組；1月11日，意向登記超1200組。1月13日，項(xiàng)目公布最終入圍并完成保證金的客戶總數(shù)，為552批。

萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

對(duì)于項(xiàng)目認(rèn)籌過(guò)程中實(shí)時(shí)公布的意向登記超過(guò)1200組和最后入圍凍資的552批 ，一位資深地產(chǎn)人士1月13日在接受記者電話采訪時(shí)表示，“是少了一點(diǎn)，對(duì)比過(guò)往新盤情況，兩組數(shù)據(jù)間有落差。”

實(shí)際上，自1月5日公布銷售方案后，市場(chǎng)關(guān)于萬(wàn)豐海岸城瀚府的討論就不斷，主要聚焦在兩個(gè)方面：一方面是在新房交易處在低位的當(dāng)下，該項(xiàng)目能否延續(xù)過(guò)往暢銷勢(shì)頭，保持開(kāi)盤就售罄的紀(jì)錄。

過(guò)往火熱的市場(chǎng)和名校加持產(chǎn)品屬性等因素，給了萬(wàn)豐海岸城足夠熱度，被市場(chǎng)稱為頂流紅盤或頭牌。據(jù)克爾瑞深圳統(tǒng)計(jì)，2021年1月，萬(wàn)豐海岸城錦園/璽園開(kāi)盤，推售717套房源，備案均價(jià)5.75萬(wàn)元/平方米，入圍2114批，當(dāng)天即售罄。2021年10月，萬(wàn)豐海岸城瑧園開(kāi)盤，推售1025套房源，備案均價(jià)5.75萬(wàn)元/平方米，2760批入圍，當(dāng)天售罄。

而在當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)下，萬(wàn)豐海岸城達(dá)到3倍認(rèn)籌，購(gòu)房者需要約60分的積分才能成功入圍。彼時(shí)搖號(hào)結(jié)果出來(lái)后，有搖到800多號(hào)的購(gòu)房者，被嘆可惜。

1月14日，一位曾代售萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目的中介人員在接受記者咨詢時(shí)表示，“之前已售項(xiàng)目還有房源。”而對(duì)于此次新開(kāi)盤項(xiàng)目，他表示，“這個(gè)年后開(kāi)發(fā)商會(huì)先賣，到時(shí)候看貨源情況。”

熱議的另一方面則是，前期購(gòu)買該項(xiàng)目的業(yè)主關(guān)于項(xiàng)目本身產(chǎn)品的投訴維權(quán)訴求，是否會(huì)影響當(dāng)下潛在購(gòu)房者的認(rèn)籌和決策。

在萬(wàn)豐海岸城再次推售期間，有網(wǎng)友在當(dāng)?shù)刭?gòu)房群內(nèi)再次討論起該項(xiàng)目的產(chǎn)品維權(quán)問(wèn)題。此前有深圳萬(wàn)豐海岸城業(yè)主向記者曝料，認(rèn)為自己購(gòu)買的房子與海岸城實(shí)際宣傳存在很大出入，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商把戶型圖放反了，且實(shí)際戶型與宣傳戶型不一致。也有購(gòu)房者后來(lái)向記者透露，通過(guò)多次交涉之后，由律師朋友幫其溝通處理了。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在1月13日在接受記者電話采訪時(shí)表示，當(dāng)前市場(chǎng)下行，各房企資金緊張，要么通過(guò)節(jié)衣縮食來(lái)儲(chǔ)備過(guò)冬糧，要么通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)謀求生路，“保交樓”已成為主旋律，在一定程度減緩了延期、爛尾的維權(quán)。但同時(shí)，“控成本、保利潤(rùn)”已成為企業(yè)生存關(guān)鍵，在極度的成本壓縮之下，虛假宣傳和貨不對(duì)板更是成為維權(quán)重災(zāi)區(qū)。只要企業(yè)的利潤(rùn)無(wú)法得到保障，新房維權(quán)將難以解決。

建設(shè)中的萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“政策難言大幅度放松”

對(duì)于萬(wàn)豐海岸城瀚府今年首開(kāi)的認(rèn)籌情況，何倩茹認(rèn)為，首先，目前深圳市場(chǎng)只是出現(xiàn)了轉(zhuǎn)暖跡象，但并無(wú)實(shí)際行動(dòng)；其次，該項(xiàng)目此次的備案價(jià)格在市場(chǎng)預(yù)期下行的階段超出了部分置業(yè)者的預(yù)期，雙層壓力之下，置業(yè)者對(duì)于真正出手購(gòu)買，還差一點(diǎn)動(dòng)力。

實(shí)際上，“日光盤”光景不再，與過(guò)去一年較為冷寂的市場(chǎng)環(huán)境不無(wú)關(guān)系。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2022年深圳全市年度供應(yīng)面積達(dá)516.5萬(wàn)平方米，同比下降22.5%。在市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷的背景下，全市年度成交面積同比下降31.5%至388.7萬(wàn)平方米。其中，第四季度全市成交面積環(huán)比下降11.4%至97.4萬(wàn)平方米。

而相較前兩年不少樓盤開(kāi)盤就日光的熱銷場(chǎng)景，在行業(yè)深度調(diào)整的環(huán)境下，2022年不少新房項(xiàng)目開(kāi)盤不得不祭出超值折扣，但依舊難賣。如深圳西部有項(xiàng)目開(kāi)盤幾月網(wǎng)簽僅幾套，甚至過(guò)往被萬(wàn)人熱捧的“日光”網(wǎng)紅盤，也少有能再續(xù)高光時(shí)刻。

美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年深圳開(kāi)盤日光盤顯著減少，占比僅十分之一左右，非日光盤的去化率均不盡如 人意，大多數(shù)在5成以下。2022年深圳新房住宅成交量?jī)r(jià)齊跌，全年共計(jì)成交34441套， 同比下跌34.3%；成交均價(jià)57380 元/平方米，同比下跌2.3%。

來(lái)源：安居客

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在1月12日在接受記者電話采訪時(shí)表示，新房成交雖然依然高于二手，但成交也呈下滑走勢(shì)，開(kāi)盤去化率持續(xù)走低，日光盤難現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商折扣越來(lái)越普遍，折扣力度越來(lái)越大，但去化仍不理想。

鄭叔倫舉例道，去年萬(wàn)科前海新盤打出92折，天健前海項(xiàng)目滯銷。作為熱度最高的區(qū)域，前海項(xiàng)目一直都是日光為主，卻也大幅打折，一方面說(shuō)明房企確實(shí)艱難；另一方面是繼中低端市場(chǎng)難賣之后，高端市場(chǎng)也出現(xiàn)分化，市場(chǎng)極度低迷。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，2023年隨著“金融16條”相關(guān)政策的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)新批預(yù)售速度將繼續(xù)加快，供求失衡狀況有望進(jìn)一步改善。但因深圳住宅銷售市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟，加大促銷活動(dòng)及優(yōu)惠力度仍將為開(kāi)發(fā)商主要銷售策略之一，深圳一手住宅成交均價(jià)2023年預(yù)計(jì)保持小幅下降趨勢(shì)。

何倩茹表示，2023年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)政策亦難言大幅度放松，樓市大概率會(huì)呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，上半年延續(xù)調(diào)整，下半年企穩(wěn)并回升，預(yù)計(jì)成交量會(huì)率先回升。2023年深圳一手住宅成交量或上漲10%，剛性和改善性住房需求將成為擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。

值得一提的是，近日深圳住建局發(fā)布了2023年一季度計(jì)劃入市新盤清單，待入市項(xiàng)目共有23個(gè)，其中住宅新盤共有16個(gè)（含深汕合作區(qū)），7802套。其中龍崗區(qū)待入市項(xiàng)目最大，有6個(gè)新盤計(jì)劃入市，福田、寶安、龍華各2個(gè)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝