每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

樓市交易的悲喜并不相通。

2023年初，機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布各大城市二手房2022年度成績單，同在行業(yè)深度調(diào)整時期，有城市2022年度二手房成交量創(chuàng)下最高紀錄，還有城市即便是相較過往“腰斬”的交易量，卻依舊是很多城市難以企及的“天花板”。

根據(jù)樂有家的統(tǒng)計看，深圳2022年的二手成交量創(chuàng)下了18年來的新低。

二手房成交量創(chuàng)新低

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅達到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量，并點評稱“地板”之下還有“地下室”，3000套成為月交易量無法跨越的“天花板”。2022年深圳一、二手住宅交易量比值達1.58：1，新房市場已成為當前深圳樓市的主力。

二手房成交量創(chuàng)歷史新低，新房數(shù)據(jù)反超二手房背后，是房價深度博弈的結(jié)果，也是購房者在當下市場購房決策轉(zhuǎn)變的重要表現(xiàn)。

裴鑫（化名）是學習、工作在深圳的一名技術(shù)人員，過去幾年因為身邊親近的朋友買房，他也眼看著深圳樓市從沸騰到轉(zhuǎn)冷，這兩年隨著家庭穩(wěn)定，他也將買房提上了日程。

裴鑫最早的看房范圍是寶安老城區(qū)的二手房，但考慮到距離工作的地方較遠，且彼時市場價格還在持續(xù)走低，他暫時擱置了簽約計劃。

裴鑫說，過去一年最接近成交簽合同的一次是中秋節(jié)，他和家人看中了科技園片區(qū)一套兩房戶型，業(yè)主報價最低510萬元，但裴鑫心理底價是500萬元。對于10萬元的價差，兩方都不想讓步，最終裴鑫選擇了放棄，他和朋友都認為給出的價格不低，而且以后可能還會再降。

而在幾天前，裴鑫注意到，小區(qū)的兩房價格，有中介報一口價480萬元、485萬元，并稱總價最低，不過現(xiàn)在裴鑫的購房目標已經(jīng)從二手房轉(zhuǎn)向了交房快的新房。

1月6日，克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，目前廣州、成都等多個城市二手房參考價在實際執(zhí)行中已經(jīng)取消，只有深圳還在嚴格執(zhí)行，這在某種程度上加大了購房者的首付壓力，并且從調(diào)控政策來看，深圳是目前調(diào)控最為嚴格的城市，這與過去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。

陳洪海強調(diào)，二手房成交量連續(xù)兩年低于新房，這其實在深圳來講非常不正常，因為深圳新房的量是非常少的，過往成交主力一直是二手房，但二手房參考價的出臺，使得交易首付和貸款壓力變大，交易放緩，新房成為剛需和改善的主要產(chǎn)品。

推廣“帶押過戶”模式

不過，交易低位徘徊兩年之后，機構(gòu)和購房者對于樓市的態(tài)度開始有所轉(zhuǎn)變，在“兩個維護”、穩(wěn)預期、穩(wěn)樓市等政策鼓勵下，此前被抑制的需求，在2023年有望得到釋放。

貝殼研究院在2022年末進行了市場調(diào)研，近一半受訪者表示有購房或換房的打算，其中24.56%打算購房，22.94%打算換房。

調(diào)查顯示，希望限貸放松、限購放松的受訪者比例最大，分別為22.97%、21.25%，側(cè)面反映了這兩個政策對置業(yè)者來說是購房過程中較大的阻礙。

雖然被業(yè)內(nèi)密切關(guān)注的限購以及二手房參考價等限制性政策還未有所改變，但為提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，近期深圳多部門聯(lián)合為二手房市場送出一份省錢大禮，印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》，提出在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

對此，陳洪海表示，二手房的“帶押過戶”交易模式，目前在全國多個城市都有推出，但結(jié)合深圳實際來看，如果二手房參考價政策不改變，二手房的“帶押過戶”或者其他政策，預計對深圳的二手房交易或者房地產(chǎn)市場不會有本質(zhì)性影響。

陳洪海認為，二手房參考價放開會反哺交易，同時對新房市場也會有促進，兩者互相影響。雖然表面上看二手房參考價導致二手房交易萎縮，但其實也直接對新房市場造成了影響。表面看起來新房市場超越了二手房，但實際上新房交易量也是有限的。