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遭呈請清盤又遇人事巨變 祥生控股能否靠甩賣資產(chǎn)自救?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-11-24 22:54:22

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

祥生控股集團(tuán)(HK02599,股價0.35港元,市值10.65億港元;以下簡稱祥生控股)的自救仍在艱難進(jìn)行中。

11月17日晚間,祥生控股公告稱,以2.15億元的價格出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司的股權(quán)和債權(quán)。年內(nèi)祥生控股已累計出售超過17億元資產(chǎn)。

而近期,祥生控股剛剛經(jīng)歷了三位高管離場的人事巨變和清盤呈請。11月14日,祥生控股公告稱,趙磊義因退休辭任執(zhí)行董事及集團(tuán)副總裁,韓波因健康原因辭任執(zhí)行董事及集團(tuán)副總裁,陳國農(nóng)因其家庭原因辭任公司財務(wù)總監(jiān)。今年9月,祥生控股因未償還債務(wù)遭債權(quán)人提交清盤呈請。

與此同時,銷售業(yè)績亦下降明顯。今年前10月,祥生控股合約銷售總額約為220.25億元,同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強房企權(quán)益銷售業(yè)績榜上,祥生控股排在第56位;而2021年同期,祥生控股以683.5億元的權(quán)益銷售金額排在第35位。

數(shù)據(jù)來源:上市公司財報 圖據(jù)上市公司官網(wǎng) 劉國梅制圖

債務(wù)違約,又遇清盤呈請

早在9月29日,浙江省首個房地產(chǎn)紓困基金——紹興市穩(wěn)?;鸬牡谝粋€紓困項目在2022年正式落地,而該項目正是祥生控股在諸暨開發(fā)的項目,由于項目凈資產(chǎn)較高,前期在市場上口碑較好,在市場下行等多重因素影響下銷售遇冷,資金流動性產(chǎn)生困難。

此次“穩(wěn)?;?rdquo;注入總額7億元,增強項目資金流動性,加快建設(shè)進(jìn)程,確保項目正常交付,為項目銷售“征信”賦能,提振消費者購房信心,提升市場活力。但“穩(wěn)保基金”的任何款項僅用于指定項目,對于祥生而言,只能在保交付層面有所助力。

不過,對于祥生控股而言,當(dāng)務(wù)之急是恢復(fù)流動性,以緩解債務(wù)壓力。

半年報顯示,祥生控股今年上半年未償還的款項涉及2022年1月、3月和6月到期的若干優(yōu)先票據(jù)本金約2.194億美元(約合14.72億元人民幣)及利息2250萬美元(約合1.51億元人民幣)。因此,公司優(yōu)先票據(jù)及計息銀行及其他借款合計68.61億元已違約或交叉違約,并需要按要求支付。

祥生控股表示,已采取多項計劃及措施改善集團(tuán)的流動資金及財務(wù)狀況,一直積極與多家金融機構(gòu)就銀行貸款及其他借款的續(xù)期、延期及置換進(jìn)行協(xié)商;將繼續(xù)積極與銀行溝通,為合資格的項目開發(fā)及時爭取相關(guān)項目開發(fā)貸款;將繼續(xù)尋求其他替代融資及借款,為履行其現(xiàn)有財務(wù)責(zé)任以及未來運營及資本支出提供資金;已制定以加快銷售物業(yè)為主的業(yè)務(wù)策略計劃;已采取措施,加快收回未付的銷售所得款項并有效控制成本及開支等。

截至6月末,祥生控股凈資產(chǎn)負(fù)債率168%,較2021年末上升15個百分點;有息負(fù)債總額達(dá)到290.09億元,其中一年內(nèi)需償還的銀行貸款39.16億元,其他借款71.48億元,合計超過110億元。

9月23日,祥生控股公告,公司在9月22日接獲申萬宏源策略投資(香港)有限公司提起的清盤呈請,呈請內(nèi)容涉及祥生控股未償還債務(wù)5000萬美元。10月20日晚間,祥生公告稱,公司清盤聆訊將延期至2023年1月25日。

“截至11月16日,約有40家房企已經(jīng)完成債券展期,約17家企業(yè)計劃推出債務(wù)重組方案。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水11月17日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,當(dāng)前多數(shù)出險房企首先選擇對到期債券進(jìn)行展期,延后兌付壓力,為解決流動性問題爭取時間。但是多數(shù)出險房企仍未實現(xiàn)整體債務(wù)重組,未能走出流動性危機,很難言說方案的成功與否或者優(yōu)劣。

賣資產(chǎn),能否緩解流動性

值得注意的是,“繼續(xù)尋找合適的機會,出售其于若干項目開發(fā)公司的股權(quán),以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入”被祥生控股作為改善流動資金及財務(wù)狀況的重要措施之一。

從2022年1月開始,祥生控股便加速出售股權(quán)及資產(chǎn)以緩解流動性。

自1月以3.36億元出售一家位于諸暨市的康養(yǎng)項目約23.8%股權(quán)、4.87億元出售杭州西湖區(qū)一宗住宅項目51%股權(quán)后,3月中旬,祥生控股以2.72億元向諸暨國躍企業(yè)管理咨詢有限公司出售臺州鄉(xiāng)村住宅項目約58.5%的股權(quán);6月上旬,又以9250萬元向浙江交投出售湖州交投公司50%股權(quán),交易預(yù)計錄得收益約1.27億元;7月12日,再次公告擬以3.4億元的代價出售紹興住宅項目公司給雅居樂,預(yù)計錄得虧損約1.32億元。

11月17日,祥生控股公告,以2.15億元出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司的股權(quán)和債權(quán)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,年內(nèi)祥生控股已累計出售超過17億元資產(chǎn)。其中期業(yè)績報告中也提及,上半年“其他收入及收益”由去年同期約7610萬增加約431.4%至4.5億元,主要系報告期內(nèi)處置合營企業(yè)產(chǎn)生收益所致。

值得一提的是,祥生控股出售的資產(chǎn)中,接盤者多是國資企業(yè)。

如11月17日,祥生控股出售的兩項目,買方杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)主要從事商業(yè)管理及顧問服務(wù)以及信息咨詢服務(wù),公司控股股東浙旅盛景資本投資有限公司作為其有限合伙人擁有97.72%股份,而浙旅盛景資本投資有限公司則由浙江省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會間接控制。

從過往“1+1+X”的策略來看,2021年祥生控股新增土儲權(quán)益總價180.7億元,全年拿地均位于浙江省和泛長三角區(qū)域,其中浙江省更是占比達(dá)到了83%。從銷售金額分布來看,2021年年報顯示,浙江省和泛長三角區(qū)域仍然貢獻(xiàn)了9成的業(yè)績。今年以來長三角特別是浙江及上海市場表現(xiàn)出來的韌性,也讓祥生控股擺上貨架的資產(chǎn)更容易出手。

2021年上半年,祥生控股拿地較為積極,步入下半年明顯收縮,僅在8月和9月新增兩幅土地,而2022年上半年則沒有新增土儲。目前,祥生控股手上還有1690萬平方米土儲總量,其中約390萬平方米為可供銷售、租賃以及投資性的已竣工物業(yè),約1050萬平方米處于開發(fā)中,約250萬平方米留待未來開發(fā)之用。

這也意味著,祥生控股的自救仍然要在出售和開發(fā)之間尋求平衡。

“房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項目,如果市場熱度較高,房企核心資產(chǎn)質(zhì)量較高且能夠有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流,無論是處置資產(chǎn)或項目銷售都能夠有效補充和緩解企業(yè)現(xiàn)金流,且市場回暖后融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳疲瑐鶆?wù)展期及再融資難度或?qū)⑾陆怠?rdquo;劉水表示。

封面圖片來源:上市公司官網(wǎng)

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祥生控股集團(tuán)

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