每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 廖丹    

11月23日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

央行及銀保監(jiān)會表示，《通知》是為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資

《通知》共包含16條內(nèi)容，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大內(nèi)容。

在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，《通知》明確指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。根據(jù)要求，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

同時，《通知》支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

此外，針對“保交樓”，《通知》也給出了支持?！锻ㄖ分С謬议_發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜谥С忠咽塾馄陔y交付住宅項目加快建設(shè)交付。

《通知》鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

《通知》也明確了要加大住房租賃金融支持力度?！锻ㄖ繁硎?，要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點加大對獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

穩(wěn)樓市政策頻出，國有大行也在行動

“從十六條措施的內(nèi)容來看，覆蓋了房地產(chǎn)的供需兩端，且供給端支持政策更為豐富，共有十三條。在對房企融資支持方面，涵蓋了除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債券融資、資產(chǎn)并購以及信托等資管產(chǎn)品融資等；針對金融機(jī)構(gòu)，也明確要求‘延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排’。”東方金誠首席宏觀分析師王青、高級分析師馮琳表示，此番“保交樓”政策力度明顯加大，其中包括新推出的“鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供‘保交樓’配套融資支持”。而在其他新推出的房企支持措施中，“支持開發(fā)貸和信托貸款展期”對房企具有實質(zhì)性利好效應(yīng)，或能夠有效緩解房企現(xiàn)金流緊張局面，這在遏制房企存量債務(wù)違約風(fēng)險進(jìn)一步暴露的同時，對“保交樓”也有積極作用。

分析師認(rèn)為，就當(dāng)前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。

分析師判斷，盡管11月5年期LPR報價按兵不動，但年底前仍有下調(diào)空間。這是當(dāng)前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發(fā)力點。若各項政策調(diào)整到位，明年一季度前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭，即季調(diào)后的商品房月度銷量環(huán)比穩(wěn)定上升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月以來，穩(wěn)樓市政策頻出。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布《“第二支箭”延期并擴(kuò)容 支持民營企業(yè)債券融資再加力》，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計規(guī)?？蛇_(dá)2500億元，后續(xù)視情況進(jìn)一步擴(kuò)容；

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

政策的密集出臺，金融機(jī)構(gòu)也在積極推動相關(guān)工作。11月23日下午，中國農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

同日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布消息稱，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

中國銀行間市場交易商協(xié)會表示，本次對龍湖集團(tuán)等3家民營房企出具信用增進(jìn)函，是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實施后首批信用增進(jìn)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。后續(xù)，在人民銀行指導(dǎo)下，交易商協(xié)會將組織中債增進(jìn)公司繼續(xù)積極推進(jìn)“第二支箭”實施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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