每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，濟南市多次松綁樓市政策，包括調(diào)整限購范圍、限售條件和公積金貸款額度、二手房“帶押過戶”登記新模式等，有效促進了樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，8月份濟南主城區(qū)商品住宅成交64.4萬平方米，環(huán)比上漲13.9%，同比下降15.3%，環(huán)比止跌上漲，同比降幅收窄；今年1-8月份，濟南主城區(qū)商品住宅成交量458.5萬平方米，同比下降35.6%，降幅持續(xù)收窄。

據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)，8月份濟南歷下區(qū)、高新區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)五大主城區(qū)均有推盤，其中歷城區(qū)推盤次數(shù)穩(wěn)居第一，共計16次，占比59.26%；其次是歷下區(qū)推盤7次，槐蔭區(qū)2次，天橋區(qū)、高新區(qū)各一次。

從項目銷售來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在今年1-8月濟南商品住宅銷售套數(shù)TOP10樓盤項目中，來自歷城區(qū)的項目多達6個；排在前4名的樓盤前8月銷售均超過1000套。

上述樓盤為何能在今年前8月沖進濟南新盤銷售榜TOP10？這些項目憑什么受到購房者青睞？今后的增值潛力如何？每經(jīng)品房小程序從11個維度對濟南部分熱銷樓盤進行綜合測評。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

濟南融創(chuàng)文旅城便位于歷城區(qū)經(jīng)十東路與鳳鳴路交匯處，今年1-8月共銷售723套，銷售金額13.9億元。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為12911元/平方米。

濟南融創(chuàng)文旅城的開發(fā)商為濟南萬達城建設有限公司。據(jù)啟信寶，該公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理是陳鵬，最終的控股方是融創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司。

每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊各項配置得分普遍不高，得分最高的消費檔次也僅為5.8分（滿分10分），高于歷城區(qū)58%的住宅項目，在濟南屬于中檔消費區(qū)域。

從交通配置來看，濟南融創(chuàng)文旅城周邊主要道路的早晚高峰平均車速為20.02公里/小時，優(yōu)于歷城區(qū)52%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。項目周邊1公里內(nèi)有公交站臺9個，優(yōu)于歷城區(qū)43%的小區(qū)。不過，目前周邊尚無地鐵站和大型購物中心。

教育配置方面，項目周邊1公里內(nèi)有1所小學和2所幼兒園，分別優(yōu)于歷城區(qū)16%和21%的小區(qū)。

綜上各維度測評，濟南融創(chuàng)旅城未來幾年的房價會跑輸歷城區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)17%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

同樣在歷城區(qū)，位于龍鳳山路與飛躍大道交匯處的保利•和唐悅色項目，在前8月共銷售477套，銷售金額8.8億元。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為14844元/平方米。

保利•和唐悅色項目的開發(fā)商為濟南保逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)啟信寶顯示，該公司的執(zhí)行董事兼經(jīng)理是李健，背后控股股東為保利發(fā)展控股集團。

在保利•和唐悅色項目周邊各項配置得分中，每經(jīng)品房小程序顯示，其通勤車速得分高達9.8分，周邊主要道路早晚高峰平均車速為50.65公里/小時，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域；地鐵配置也優(yōu)于歷城區(qū)60%的住宅項目，相對屬于地鐵出行舒適度中的區(qū)域。

不過，該項目周邊的其他配置得分普遍較低。如醫(yī)療配置為3.6分，周邊有大小醫(yī)療機構2個，距濟南濟鋼醫(yī)院1583米，濟鋼總醫(yī)院1597米；項目周邊沒有大型購物中心，消費檔次僅高于歷城區(qū)27%的小區(qū)。

教育配置方面，保利•和唐悅色周邊1公里內(nèi)有兩所小學，優(yōu)于歷城區(qū)25%的小區(qū)，不過周圍1公里內(nèi)沒有幼兒園。

此外，該項目周邊1公里內(nèi)的工作人口占69%，老年人口占13%，學生兒童占18%，在歷城區(qū)僅高于1%的住宅項目，屬于年輕人比例偏低、學生兒童比例偏高的區(qū)域。

通過以上各維度測評，保利和唐悅色未來幾年的房價會跑輸歷城區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)13%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在前8月的濟南樓盤銷售榜上，中駿雍景府項目是長清區(qū)唯一上榜的樓盤，共銷售510套，銷售金額為4.9億元。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為11337元/平方米。

中駿雍景府項目的開發(fā)商為濟南駿鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)啟信寶，該公司的法定代表人為孫波，背后的大股東為中駿置業(yè)。

每經(jīng)品房小程序顯示，中駿雍景府周邊各項配置中，得分最高的是人口結構，為7.6分，周邊1公里內(nèi)工作人口占73%，老年人口占16%，學生兒童占11%，同城對比屬于老年人比例偏高、學生兒童比例偏低的地區(qū)。

從交通配置來看，該項目周邊主要道路早晚高峰平均車速為28.21公里/小時，優(yōu)于長清區(qū)75%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。周邊1公里有公交站5個，優(yōu)于長清區(qū)33%的住宅項目。此外，該項目周邊醫(yī)療配置得分為5.6，距離山東中醫(yī)院2480米。

不過，目前中駿雍景府周邊尚無地鐵、幼兒園和小學，也缺乏大型購物中心。

綜上測評，中駿雍景府未來幾年的房價會跑輸長清區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)11%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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