“經(jīng)常出現(xiàn)這樣一種場面，幾個(gè)租賃托管品牌都在業(yè)主家，希望能拿到業(yè)主房源的委托，通常貝殼省心租的報(bào)價(jià)比其他家低一點(diǎn)，但是很多業(yè)主還是會(huì)選擇把房源交給貝殼省心租。”

在貝殼租房成都資管經(jīng)理徐豐琳看來，貝殼的省心租模式提供的，更多的是一種信任和業(yè)界的良性循環(huán)。2021年11月底，貝殼找房提出了“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，一體指代主營業(yè)務(wù)，即存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)賽道；兩翼分別為整裝大家居事業(yè)群和以租賃業(yè)務(wù)為主的普惠居住事業(yè)群。貝殼租房由此鋪開。

經(jīng)過短短幾個(gè)月的發(fā)展，貝殼租房以租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、公寓運(yùn)營服務(wù)、專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源等由輕到重的方式，為構(gòu)建多層次的住房租賃供給體系貢獻(xiàn)力量，為新市民、青年人提供更多租住選擇，助力緩解居住難的問題。截至目前，貝殼租房整體房源托管數(shù)量已經(jīng)突破5萬套。

何為“省心租”？

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，我國租賃人口數(shù)超過2億人，且仍保持增加趨勢。同時(shí)，近年來國家政策也越發(fā)明確，從住有所居到租購并舉，從“規(guī)范發(fā)展長租房”到“加快發(fā)展長租房”，以及培育、鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)政策及支持舉措陸續(xù)出臺(tái)，都意味著住有所居的時(shí)代到來，住房租賃企業(yè)迎來了新發(fā)展契機(jī)。

2021年11月底，在“一體”房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，貝殼將租賃業(yè)務(wù)提升到了“兩翼”的重要地位上來。

在專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)方面，貝殼推出了省心租。貝殼省心租可以將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長租房源，并提供專業(yè)管家服務(wù)，讓業(yè)主省心、租戶安心，為完善國家住房租賃體系貢獻(xiàn)力量。

截至目前，省心租已經(jīng)落地北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個(gè)城市，托管房源數(shù)量超過35000套，其中成都、北京兩個(gè)城市均破萬，成都近12000套在管房源中約8000套為最近半年實(shí)現(xiàn)，更為重要的是，該模式“已經(jīng)跑通”。

什么叫跑通？貝殼租房成都站負(fù)責(zé)人肖振宇表示，核心有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一個(gè)收得進(jìn)來，第二出得出去，同時(shí)還能賺錢，三者缺一不可。

在核心的收房標(biāo)準(zhǔn)、出房效率、平臺(tái)能力建設(shè)、服務(wù)者能力建設(shè)，成都貝殼租房都實(shí)現(xiàn)了積累與沉淀，并在整體實(shí)現(xiàn)盈利，印證了“微利可持續(xù)”的路徑。

為什么做省心租？

一直以來，租房業(yè)務(wù)被認(rèn)為是個(gè)微利行業(yè)。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規(guī)模式被叫停、惡性競價(jià)收房導(dǎo)致運(yùn)營失衡出現(xiàn)暴雷等問題，行業(yè)發(fā)展模式與前景受到更多挑戰(zhàn)。

貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長李文杰認(rèn)為，過去房地產(chǎn)的繁榮是要素投入、金融驅(qū)動(dòng)，下一個(gè)階段的繁榮則是服務(wù)主導(dǎo)、技術(shù)驅(qū)動(dòng)。根據(jù)其他國家的經(jīng)驗(yàn)，隨著住房從投資和生產(chǎn)屬性向居住和消費(fèi)屬性的轉(zhuǎn)變，居住服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的貢獻(xiàn)度會(huì)越來越高，居住服務(wù)創(chuàng)造就業(yè)的能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房投資。

貝殼租房推出省心租，主要基于三方面考慮：

我國的租住市場需求大、體驗(yàn)一般。隨著城市化進(jìn)程繼續(xù)深化、大城市群急劇再城市化。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全國非戶籍人口比例達(dá)到37%，其中租房人群近7成，整體超過2億人。租房成為很多人的生活方式。同時(shí)，人們租房的體驗(yàn)并不好，包括找房難、租得貴、住得不省心（距離、安全、隱私、生活服務(wù)、權(quán)益保障）、換租風(fēng)險(xiǎn)大、不敢投入改善生活品質(zhì)等。尤其在人口凈流入的大城市，住房問題極其突出，租房供給的數(shù)量、質(zhì)量、職住同區(qū)等仍有較大缺口。

明確的政策指引和市場趨勢給了一個(gè)良好的正向反饋。政策明確提出，“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。”從此前的“規(guī)范發(fā)展長租房”，到今天“加快發(fā)展長租房”，一個(gè)明確的信號(hào)是長租房被認(rèn)為是解決問題的重要思路，其中進(jìn)一步提高機(jī)構(gòu)化長租房占比，也非常明確。

隨著一體兩翼戰(zhàn)略落地，貝殼正在從房屋交易平臺(tái)轉(zhuǎn)型為圍繞“居住”全場景下的綜合服務(wù)平臺(tái)，夯實(shí)租房市場，貝殼向著大居住服務(wù)鏈的上游再邁出一步——買房之前，可以先享受品質(zhì)租房服務(wù)；買房之后，還有裝修、家居服務(wù)；加上伴隨租房業(yè)務(wù)擴(kuò)大發(fā)展的居住生活服務(wù)，就構(gòu)成了更長的居住服務(wù)鏈條、更長的用戶生命周期。

如何微利可持續(xù)？

在貝殼找房2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，董事長兼CEO彭永東提出過這樣一個(gè)判斷：當(dāng)下有兩個(gè)突出的時(shí)代變化：第一，消費(fèi)者開始從“買到房”轉(zhuǎn)向“住得好”；第二，中國企業(yè)從追求商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)向追求商業(yè)和社會(huì)價(jià)值并重。

具體到省心租業(yè)務(wù)上，貝殼租房在一 開始就摒棄了“做二房東吃差價(jià)”的高租金溢價(jià)商業(yè)模式，而是通過與貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（門店和租賃經(jīng)紀(jì)人）的深度協(xié)同，以及不斷倒逼自身的平臺(tái)能力、管理效率、服務(wù)品質(zhì)，而達(dá)到整體業(yè)務(wù)的“微利可持續(xù)”。

貝殼省心租會(huì)對收房標(biāo)準(zhǔn)、出房周期效率、線上成交占比、服務(wù)反饋指標(biāo)等極為關(guān)注，并通過房源、客源、服務(wù)效率與體驗(yàn)之間的動(dòng)態(tài)平衡管理，推動(dòng)了收房端以及出房端的規(guī)?；?、高效化，打造一個(gè)品質(zhì)、規(guī)模、效率的正循環(huán)。

因此，貝殼省心租商業(yè)模式核心體現(xiàn)在規(guī)模收房、快速出房以及如何保證收房與出房之間的平衡，從而實(shí)現(xiàn)盈利。

在收房端，貝殼租房基于市場情況與交易數(shù)據(jù)情況，對不同房源設(shè)置一定的“空置期”，根據(jù)面積、居室、周邊配套等從30-60天不等，這期間不需要向業(yè)主支付租金。業(yè)主簽訂省心租托管服務(wù)的合同后，即能確定其合同生效期間（除空置期外）能夠獲得的固定收益，無論市場環(huán)境如何波動(dòng)都能保障業(yè)主“旱澇保收”。

在規(guī)模收房的同時(shí)，去化效率的提升顯得尤為重要。

貝殼租房成都站省心租總監(jiān)張莉涓說，我們不光是要規(guī)模，在我們的概念里面，規(guī)模跟效率益是并存的。因?yàn)槭⌒淖膺@個(gè)業(yè)務(wù)，如果只管一端的話很快就能上去，比如只管規(guī)模，規(guī)模很快就能搞得上去。“今天其實(shí)收房上面無非就是你怎么能收得準(zhǔn)價(jià)格，對房子這是很難的一件事情，如果這個(gè)做不好的話，后面的出租率就會(huì)低，一旦時(shí)間精力進(jìn)入到這種惡性循環(huán)里面去，效率就不高。”

她舉了個(gè)例子，今年3月份，業(yè)務(wù)沖了一次規(guī)模，資管經(jīng)理的收房數(shù)量從1、2月份的人均5、6套一下子升到人均12、13套，大家能力不可能一個(gè)月發(fā)生大的變化，這肯定是有一賽道門店經(jīng)紀(jì)人的配合，那會(huì)兒就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)去化有問題，存在一些較難去化的房源。4月份庫存突破1000多套，而此前平均庫存只有兩三百，最多的時(shí)候過完年囤了六七百套。房源庫存量的激增，讓張莉涓和團(tuán)隊(duì)壓力不小。

“所以那個(gè)階段我就不會(huì)特別注重收房，會(huì)重點(diǎn)做去化，我知道這個(gè)時(shí)候里面的大量庫存會(huì)影響我的收房效率，且影響我的經(jīng)營利潤。我們會(huì)重點(diǎn)看幾個(gè)指標(biāo)，第一個(gè)是規(guī)模，第二個(gè)是出房效率，第三個(gè)是去化效率，第四個(gè)是急租房，比如大于20天、大于40天的這種占比。我們會(huì)管控效率，也會(huì)管控不好出的房子是不是能去化，或者這種房子應(yīng)該怎么解決。”張莉涓介紹。

精準(zhǔn)收房與快速去化的背后是貝殼基于海量線上數(shù)據(jù)和嚴(yán)密線下門店網(wǎng)絡(luò)的積累。根據(jù)貝殼方面的介紹，貝殼租房產(chǎn)品端的有三個(gè)積累：

首先是龐大的線上交易數(shù)據(jù)庫。有了這個(gè)數(shù)據(jù)庫，貝殼租房能夠精確地知道每一個(gè)商圈、每一個(gè)小區(qū)，在每一個(gè)季度每一個(gè)月份的去化情況和平均價(jià)格。這構(gòu)成了省心租在托管業(yè)務(wù)中對收房判斷的基礎(chǔ)。

其次是豐富的線上用戶行為數(shù)據(jù)。在租賃領(lǐng)域，用戶從首次訪問到成交，平均周期是14~20天，貝殼因此掌握了提前三周預(yù)測任何一個(gè)小區(qū)成交熱度的能力。這為省心租的托管收房建立了抵御實(shí)時(shí)行情變化的保障。

最后，嚴(yán)密的線下租賃網(wǎng)絡(luò)，基于線下業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)反饋，貝殼能夠不斷修正線上模型、補(bǔ)充缺失的數(shù)據(jù)。讓大數(shù)據(jù)始終向匹配業(yè)務(wù)需求發(fā)展。

如何做到高性價(jià)比？

縱使秉承著“助力緩解居住難”的初心，但并不意味著貝殼租房是一個(gè)“公益業(yè)務(wù)”，貝殼租房在商業(yè)上更準(zhǔn)確的定位的“微利可持續(xù)”。

與傳統(tǒng)的掙差價(jià)模式不同，省心租選擇通過提升出房效率，快速去化，盡量縮短出房的實(shí)際周期，掙“空置期”差的錢。因此除了通過各類標(biāo)準(zhǔn)篩選品相更優(yōu)的房源，從租后服務(wù)端讓客戶省心，還要兼顧價(jià)格優(yōu)勢，力圖打造“區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比房源”來實(shí)現(xiàn)快速去化。

在收房標(biāo)準(zhǔn)上，省心租具有明確的禁收標(biāo)準(zhǔn)，針對“兇宅、事故房”等八大類型的房源，貝殼租房將不予托管，保證從源頭為租房市場提供優(yōu)質(zhì)房源。且省心租只做整租，不對業(yè)主的托管房源進(jìn)行額外裝修或重裝配，房屋不會(huì)打隔斷，也不會(huì)分租給客戶。

在租金方面，省心租從出房租金和每年租金上漲兩方面都設(shè)置了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。以成都為例，絕大多數(shù)房源出租價(jià)格不超過收房價(jià)格的5%，在北京一些區(qū)域這個(gè)數(shù)字甚至可以做到低于3%，且每年面向租戶的漲幅也低于市場平均值，保證租賃市場租金水平的穩(wěn)定性。

收房的高標(biāo)準(zhǔn)加上有競爭力的價(jià)格優(yōu)勢反映在租戶市場就是快速去化，在成都鏈家東南大部租賃總監(jiān)劉文宇看來，省心租的核心優(yōu)勢就在于“省心”二字，“租戶不用到處比對房源，一個(gè)小區(qū)的省心租房源已經(jīng)是性價(jià)比最高的了，我們還在不斷完善租后服務(wù)，保證24小時(shí)有回應(yīng)。相對于普租或者其他長租公寓，省心租無論在服務(wù)還是保障方面都更有優(yōu)勢”。

因而無論是集中式公寓方面的運(yùn)營業(yè)務(wù)，還是分散式的省心租業(yè)務(wù)，貝殼租房都在探索如何發(fā)揮科技、平臺(tái)、運(yùn)營激烈，創(chuàng)造出既有商業(yè)機(jī)制，又有社會(huì)價(jià)值的平衡模式。

更重要的是，長期來看，租賃業(yè)務(wù)對貝殼的交易業(yè)務(wù)也是能夠起到推動(dòng)作用。

貝殼找房西南區(qū)域總經(jīng)理都謀富認(rèn)為：“想提升品牌的市占率，就必須要做租房業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)對于將來一定會(huì)反哺貝殼的住房交易業(yè)務(wù)，因?yàn)樵诜吭簇暙I(xiàn)上，包括對業(yè)主維護(hù)深度上，如果我們資管業(yè)務(wù)做得好維護(hù)得特別好，就一定可以把這個(gè)資源回歸到一體。”文/王西嶺