每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河07月04日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

事件：克爾瑞發(fā)布2022年6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

6月百?gòu)?qiáng)房企“雙喜臨門(mén)”，銷(xiāo)售環(huán)比大幅改善，同比降幅年內(nèi)首次收窄：根據(jù)克而瑞公布的2022年6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單，6月TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額為8310.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)60.06%，較去年6月同比-42.99%，本月銷(xiāo)售市場(chǎng)“雙喜臨門(mén)”，環(huán)比實(shí)現(xiàn)大幅回升，同比降幅年內(nèi)首次收窄。房地產(chǎn)行業(yè)“久旱逢甘霖”，在半年度業(yè)績(jī)壓力下，規(guī)模房企積極推盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)，市場(chǎng)供求有所放量；同時(shí)政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，部分城市政策寬松帶來(lái)新房客戶來(lái)訪量上升和商品房日均成交量修復(fù)。與此同時(shí)，市場(chǎng)依然面臨下行壓力，主要系：1）房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理下，消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重；2）自2021年以來(lái)“房企暴雷”等風(fēng)險(xiǎn)事件頻出，使得購(gòu)房者對(duì)能否交付存在擔(dān)憂，投資者信心不足；3）受到疫情的影響，居民就業(yè)難度增長(zhǎng)，收入預(yù)期下降，還貸壓力加重，市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力明顯不足。銷(xiāo)售企穩(wěn)還需要政策和市場(chǎng)環(huán)境改善的合力，我們保守估計(jì)銷(xiāo)售市場(chǎng)到第四季度企穩(wěn)。

本月大型房企銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于其他梯隊(duì)：2022年6月單月銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)100億的企業(yè)有21家，各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售門(mén)檻均較上月實(shí)現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，TOP3、10、20、50、100房企的累計(jì)銷(xiāo)售門(mén)檻分別為2096、850、438、216、67億元，同比分別為-40.9%、-47.7%、-54.2%、-52.1%、-59.8%。就單月銷(xiāo)售金額而言，百?gòu)?qiáng)房企6月銷(xiāo)售額與去年同期相比仍存在一定降幅，但大型房企銷(xiāo)售表現(xiàn)顯著優(yōu)于其他梯隊(duì)。2022年6月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷(xiāo)售額為1391、2140、1493、1967、1320億元，同比分別為-33.5%、-36.7%、-40.6%、-47.5%、-53.5%，環(huán)比分別為32.3%、90.2%、66.3%、50.9%、62.1%。

頭部及區(qū)域型優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)：具體到房企，單月銷(xiāo)售排名前三的企業(yè)是保利發(fā)展、碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)，6月全口徑銷(xiāo)售額分別為510.0、458.0、422.7億元，同比-0.97%、-36.65%、-37.44%，環(huán)比34.2%、21.2%、44.1%。招商蛇口6月銷(xiāo)售金額為411.5億元，環(huán)比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，同比略降6.92%，排在第4名。在頭部房企中，保利發(fā)展、中國(guó)金茂、招商蛇口、中國(guó)鐵建下降較為溫和，銷(xiāo)售同比降幅均在10%以內(nèi)。在單月銷(xiāo)售額排名前二十的房企中，華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增速分別為2.53%、28.75%、40.55%、76.62%、18.57%。我們認(rèn)為頭部房企雖在短期受到市場(chǎng)環(huán)境的影響較大，但隨著行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)好，政策逐步放松，強(qiáng)信用房企將率先迎來(lái)修復(fù)。

投資建議：目前行業(yè)的分歧點(diǎn)在于政策寬松能否帶動(dòng)銷(xiāo)售復(fù)蘇以及房企盈利中長(zhǎng)期能否修復(fù)。針對(duì)分歧一：目前政策寬松已經(jīng)過(guò)渡到了高能級(jí)城市，從城市庫(kù)存來(lái)看，高能級(jí)城市已經(jīng)具備寬松基礎(chǔ)，政策儲(chǔ)備工具依舊豐富，大面積的城市寬松還在途中。雖然本輪周期銷(xiāo)售的復(fù)蘇路徑較以往更加艱難和曲折，但修復(fù)終有時(shí)，從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市的政策寬松效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)銷(xiāo)售在四季度將迎來(lái)復(fù)蘇。針對(duì)分歧二：我們觀察到今年首輪土拍各城市優(yōu)質(zhì)地塊供給比例加大，并且總體溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下，央國(guó)企仍有上行空間，在銷(xiāo)售企穩(wěn)和收并購(gòu)規(guī)模加大的預(yù)期之下，優(yōu)質(zhì)民企住宅和物管公司均有機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A（000002）、新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)(0960.HK)、濱江集團(tuán)（002244）。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售修復(fù)不及預(yù)期、政策寬松效果不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

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(記者 王曉波)

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