每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳樓市盡管經(jīng)歷了一波豪宅搶房熱，但市場熱度并未傳導(dǎo)到剛需市場，分化依然存在。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從今年5月份以來，深圳入市的項目正明顯增加，累計18個項目入市，而今年1-5月，深圳僅入市22個項目入市。

“現(xiàn)在開發(fā)商的競爭也很激烈，目前有折扣的新盤主要集中在坪山，光明也有部分新盤有折扣，但并不普遍。”6月13日，在深圳從業(yè)多年的房產(chǎn)中介許經(jīng)理在微信對記者表示，“目前深圳樓市并沒出現(xiàn)全面回暖，雖說樓市調(diào)控在松綁，房貸利率在下調(diào)，但整體市場信心仍偏弱，以前有新盤開盤去化6成覺得很一般，但現(xiàn)在來看其實已經(jīng)很不錯，很多樓盤開盤去化還不到4成。”

與此同時，記者也注意到，自6月以來，深圳部分新房項目也開始通過打折的方式吸引客源。6月2日拿到預(yù)售證的光明區(qū)觀月臺項目，開盤就打出了9.1折；還有6月10日拿預(yù)售證的深業(yè)云筑，打出9.9/9.7/9.7折的開盤折扣組合拳。

深圳光明區(qū)某在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

開發(fā)商“血拼”價格

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，深圳新房成交整體疲憊。2022年5月，深圳新房住宅成交為1877套，環(huán)比跌幅為37.28%；二手房住宅成交量2318套，環(huán)比漲幅24.62%，接近2021年7月份數(shù)據(jù)，今年首次超過新房成交。

具體到各區(qū)域的網(wǎng)簽情況，整體而言呈現(xiàn)出顯著環(huán)比下滑趨勢。網(wǎng)簽第一的是新房供應(yīng)量較為充足的龍華，5月一手住宅網(wǎng)簽405套，環(huán)比下跌33%。此外南山、寶安、光明與深汕環(huán)比跌幅均超4成。

市場整體成交疲憊，開發(fā)商的日子不好過，對項目價格也開始“較真”了。

在光明就有兩個新盤，通過開盤折扣的方式吸引客源。

6月2日，位于光明片區(qū)的特發(fā)觀月臺拿到預(yù)售證，共推出359套房源，預(yù)售備案均價約4.69萬元/平方米，住宅面積段為建面約78-108平方米，原本銷售總價的區(qū)間約337萬-550萬元。但6月7日開盤當(dāng)天，該項目以9.1折銷售，折后均價約4.28萬元/平方米，折后最低總價約307萬元起，相當(dāng)于一套78平方米的房源便宜了30萬元。

6月8日，特發(fā)觀月臺項目官方發(fā)布意向登記人名冊，項目可售的356套房源共入圍了218批購房客，認(rèn)籌比率達(dá)到61%。

記者注意到，今年以來，光明區(qū)總共入市了3個住宅新盤，分別為安聯(lián)尚璄府、星河天地華邸和特發(fā)觀月臺。除特發(fā)觀月臺外，安聯(lián)尚璄府備案套數(shù)為353套，開盤認(rèn)籌33套；星河天地華邸備案套數(shù)248套，開盤認(rèn)籌人數(shù)240套。

特發(fā)觀月臺項目折扣開盤并非個例，開發(fā)商通過釋放優(yōu)惠信息來吸引客源的方式，在深業(yè)云筑（光明）、碧湖春天（坪山）、新城燕瀾和鳴（坪山）等項目均有采用。

從中介發(fā)給記者的折扣房源宣傳海報看，多數(shù)項目優(yōu)惠力度基本在10余萬元，相當(dāng)于開盤價9.7折。比如深業(yè)云筑項目，備案價為4.38萬元/平方米，折后均價4.37萬元/平方米，相當(dāng)于優(yōu)惠了1000元/平方米，以一套143平方米的房源計算，折后可優(yōu)惠14.3萬元。

“現(xiàn)在開發(fā)商為拓展客源已經(jīng)很費(fèi)心了，除了新房打折外，給到中介的傭金也有所增加，目前我們代理的住宅項目傭金約在兩個點(diǎn)左右。”6月12日下午，在光明區(qū)公明片區(qū)某項目現(xiàn)場，資深房產(chǎn)中介許經(jīng)理對記者表示，“雖說開發(fā)商給到我們的傭金比之前有所增加，但房子比以前更難賣了也是事實。以前成交一單周期可能是1個月，現(xiàn)在基本要3-5個月。部分開發(fā)商選擇通過折扣的方式開盤，本質(zhì)上也是想通過讓利的方式吸引客源。”

去年入不了圍的積分，今年輕松進(jìn)場

深圳購房者熱衷于打新的背后，是因為之前很多項目新房價格和二手房價格存在一個剪刀差，但自去年2月出臺二手房指導(dǎo)價后，這種價差正在縮小。

據(jù)深圳樂有家數(shù)據(jù)，在今年4月深圳樓市成交排名前20的二手樓盤中，有超過5成的小區(qū)業(yè)主下調(diào)了報價，在整體成交低位徘徊的大背景下，如果有業(yè)主想要急賣，只有通過讓利的方式來促進(jìn)成交。

6月13日下午，去年年中以來就一直在深圳看房的王俊懷通過微信向記者表示，“現(xiàn)在市場沒以前火熱，看房的焦慮心態(tài)比以前少了很多。比如去年打新了星河天地華府、宏發(fā)萬悅山等項目，第一次因為積分不夠沒入圍，后來因為入圍又沒搖中，當(dāng)時還很焦慮，但現(xiàn)在沒有這樣的想法了，不會擔(dān)心房子沒買到或者會馬上漲，有更多時間去看房、選房。”

事實上，王俊懷所言不無道理，比如在很多熱門項目，去年入不了圍的積分，今年也能輕輕松松進(jìn)場，新盤可供選擇的余地越來越大。

比如今年深圳日光的海德園A區(qū)項目，該項目共推出項目239套住宅，入圍686批客戶，入圍最低積分為53.5分。而海德園B區(qū)于去年11月26日開盤，181套房源登記了504批客戶，最低入圍積分為62.2分。

記者查詢近10年深圳樓市成交情況發(fā)現(xiàn)，在2012年初、2014年初、2021年底等時間段，深圳樓市都曾進(jìn)入低迷期（市場成交不活躍，二手房月成交量低于3000套）。“市場下行背景下，如果購房者沒有看到市場明顯回暖，一般買房都會趨于謹(jǐn)慎，這很正常。”一位華南區(qū)房企營銷負(fù)責(zé)人6月14日上午通過微信向記者表示，對于深圳樓市的分化現(xiàn)象，作為項目方，早已習(xí)慣，項目與項目之間也存在很大差異，不排除有部分位置不好、房價偏高的樓盤未來繼續(xù)通過降價走量。

深圳中原研究中心總經(jīng)理鄭叔倫在深圳樓市月報中分析認(rèn)為，目前深圳項目的到訪量、上門量及中原找房的來電量，其實變化并不算大，5月基本跟4月差不多，但5月市場的觀望量增加了。觀望的人群多以剛需客為主，如果口袋里錢比較多，觀望會少一點(diǎn)，做決定會快一點(diǎn)。所以，對比剛需、剛改，5月豪宅的表現(xiàn)還是好很多，海德園、招商仕林臻邸兩個豪宅盤表現(xiàn)不錯，深圳日光盤再現(xiàn)，但這只是個案，在深圳樓市未全面回暖的情況下，分化必然存在。

封面圖源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝