每經(jīng)記者 包晶晶    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然土地市場仍處于低谷，但今以來土拍市場已現(xiàn)回溫跡象。

中指研究院監(jiān)測顯示，5月全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積1.4億平方米，同比下降25.4%；成交規(guī)劃建筑面積1.1億平方米，同比下降38.8%。其中5月份住宅用地出讓金額1879.29億元，環(huán)比下降25.94%，同比下降73.32%。

不過，從目前已經(jīng)完成今年首批集中供地出讓的19個(gè)城市的表現(xiàn)來看，相較去年二、三批次集中供地，底價(jià)成交地塊和流拍地塊數(shù)量明顯減少，溢價(jià)成交地塊和觸頂成交地塊占比明顯增多，土拍市場回溫跡象明顯。

值得注意的是，從今年前5月房企拿地的城市等級(jí)看，50家代表房企在二線城市的投資面積占比最高，達(dá)63.9%。從布局區(qū)域來看，長三角仍是房企的最愛，占比達(dá)到42.3%。

土拍市場回溫跡象明顯

從全國土地市場的表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積6.5億平方米，同比下降26.4%；成交規(guī)劃建筑面積5.1億平方米，同比下降32.1%。其中，住宅用地規(guī)劃建筑面積2.1億平方米，同比下降25.4%；成交規(guī)劃建筑面積1.3億平方米，同比下降59.6%。

5月，全國300城住宅用地成交樓面均價(jià)為7095元/平方，環(huán)比下跌1.34%，同比下跌14.0%；平均溢價(jià)率為2.27%，較上月下降3.29個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降14.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金額1879.29億元，環(huán)比下降25.94%，同比下降73.32%。

目前19個(gè)城市已完成一批次集中供地出讓，且整體有回溫跡象。其中流拍地塊合計(jì)占比17%，較去年第三批次集供地有小幅上漲，但明顯低于去年第二批次集中供地32%的流拍占比。底價(jià)成交地塊合計(jì)占比61%，較去年二、三批次明顯降低；另外，溢價(jià)成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二、三批次明顯增多，土拍市場回溫跡象明顯。

從今年22個(gè)重點(diǎn)城市公布的今年首批集中供地計(jì)劃和政策來看，與去年第二、三批集中供地相比出現(xiàn)諸多變。

首先是多個(gè)城市出現(xiàn)土拍批次調(diào)整。22城首批次集中供地共推出宅地469宗，規(guī)劃建筑面積4707.7萬平方米。其中，青島、武漢、廈門、重慶、濟(jì)南、鄭州等城市將今年的集中供地頻率調(diào)整為4個(gè)批次（去年為3批次）。

其次，不少城市也對(duì)土拍規(guī)做出調(diào)整。如今年以來市場冷清、庫存承壓的鄭州，除將集中供地批次變?yōu)?次外。為減少流拍，鄭州將首批集中供地規(guī)?？s減，并積極調(diào)整了出讓條件，土地保證金比例普遍下調(diào)。

北京建立了預(yù)申請(qǐng)機(jī)制，促進(jìn)政企間良性互動(dòng)，并在資金繳納層面時(shí)間放寬。在第二批集中供地出讓中，北京明確，參與預(yù)申請(qǐng)后競得商品住宅用地的企業(yè)，其50%土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳清延長至成交后4個(gè)月內(nèi)繳清。

上海則取消了招掛復(fù)合打分入圍，全部采用掛牌方式出讓，同時(shí)監(jiān)管賬戶的凍結(jié)資金比例降低20%。5月29日發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》也提出，“允許開發(fā)商延期交付或分期交付土地出讓金”“將優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)”“降低商辦自持比例”等優(yōu)化措施。

此外，從目前已發(fā)布今年第二批次集中供地公告的杭州、合肥、青島、蘇州、北京、福州、廈門7個(gè)城市來看，共推出規(guī)劃建筑面積1401.57萬平方米，較今年首批次集中供地減少10%。而青島、蘇州、北京、廈門等城市的第二批次集中供地推出規(guī)模則較首批次明顯增加。

值得注意的是，今年首批集中供地呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均現(xiàn)象，這既表現(xiàn)在城市間的分化，也表現(xiàn)在城市內(nèi)部區(qū)域的分化。

如4月29日深圳首輪集中土拍表現(xiàn)較熱，8宗住宅用地競價(jià)全部觸頂、攬金193億元；福州則表現(xiàn)不佳，首批集中土拍共推出19宗地塊，其中3宗流拍、10宗底價(jià)成交，總成交額僅為101億元。而杭州、蘇州等城市的首批集中土拍則體現(xiàn)在城市內(nèi)各板塊的冷熱不均。

中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛6月1日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“這一分化態(tài)勢仍將繼續(xù)。城市間分化主要圍繞去化庫存形成分水嶺，多數(shù)城市在市場熱度高的時(shí)候出讓地塊仍存在未開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，銷售端未能回暖，土地入市導(dǎo)致庫存持續(xù)積壓，去化周期長的城市市場熱度將進(jìn)一步下降。”

房企拿地仍看重一二線城市

不過，從今已完成首批及第二批集中供地出讓的城市情況看，房企拿地?zé)崆橐廊徊桓撸?/span>國央企仍是拿地主力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月百強(qiáng)房企拿地總規(guī)模同比下降64.7%，且降幅比上月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。5月單月，50家代表房企拿地總額同比下降88.6%。

與此同時(shí)，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，國央企和城投公司依然是本輪集中土拍的拿力主力軍，第一陣營內(nèi)的華潤置地、保利發(fā)展，第二陣營內(nèi)的越秀地產(chǎn)等，均在5月土拍中有所參與。

2022年1-5月房企權(quán)益拿地金額和面積TOP10 來源：中指研究院

從房企新增貨值來看，前5個(gè)月新增貨值榜前三位由華潤置地、濱江集團(tuán)和綠城中國占據(jù)。其中華潤置地累計(jì)新增貨值634億元，濱江集團(tuán)和綠城中國分別為592億元和565億元。TOP10企業(yè)1-5月新增貨值總額4686億元，占TOP100企業(yè)的34.3%，新增貨值門檻為312億元。

從房企拿地的城市等級(jí)看，50家代表房企1-5月在二線城市的投資面積占比最高，達(dá)63.9%。從布局區(qū)域來看，長三角仍是房企的最愛，占比達(dá)到42.3%。1-5月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額999億元，居四大城市群之首；京津冀以569億元位列第二；粵港澳大灣區(qū)515億元位列第三。

具體到城市，杭州、寧波和北京成為1-5月代表房企拿地面積前三城市。其中，杭州以273.6萬平方米位列第一，寧波以126.6萬平方米位列第二。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜6月1日晚通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“在市場下行期，房企拓儲(chǔ)更加審慎，拿地更傾向城市基本面較好的熱點(diǎn)城市，且更關(guān)注熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊。短期看，城市間、城市內(nèi)部板塊的分化態(tài)勢將延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊仍是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。”

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