每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月11日，被稱為“調(diào)控優(yōu)等生”的長沙發(fā)布了一個不同于其他城市的樓市“松綁”新政：鼓勵業(yè)主把存量房用作租賃房，且供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。該政策不僅可盤活存量住房，增加租賃市場的供應(yīng)，同時又能釋放一定的剛需、改善型購買力需求，因此被市場稱為“一石二鳥”。

在本次新政出臺的背后，長沙房地產(chǎn)市場受整體大行情的影響，也不可避免地遭遇低迷。據(jù)克而瑞湖南區(qū)域統(tǒng)計，長沙九區(qū)縣商品房自2021年6月成交量同比開始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達(dá)到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過40%，購房者觀望情緒較濃，下跌態(tài)勢延續(xù)至今。4月成交量同比下滑達(dá)到49%，成交收縮明顯。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞湖南區(qū)域

4月長沙新增商品房供應(yīng)量94.75萬平方米，同比下降47%，環(huán)比下降21%，創(chuàng)下近兩年同期新低。“五一”假期，長沙各樓盤也紛紛推出促銷活動，渠道商合作房源、特價房、高折扣等切實優(yōu)惠成為標(biāo)配。

那么，近期長沙哪些區(qū)域的樓盤項目較受市場關(guān)注與和購房青睞？每經(jīng)品房小程序通過人口結(jié)構(gòu)、交通配套、商務(wù)密度等多個維度，對長沙部分區(qū)域的熱門樓盤項目進(jìn)行解析。

以長沙芙蓉區(qū)的南益名士豪庭為例，在4月克而瑞長沙各區(qū)域商品住宅排行榜中，該項目以0.26億元的成交金額排在芙蓉區(qū)第四位。

南益名士豪庭于2020年6月首次開盤，目前在第三方銷售平臺上的均價為11200-11800元/平方米，戶型以94平方米3房、107平方米三房、141平方米4房等為主。每經(jīng)品房小程序通過11個維度全方位測算，得出該項目的估值參考價為10395元/平方米。

導(dǎo)致估值價格稍稍偏低的原因，或與該項目周邊公交、地鐵等公共交通出行舒適度較低，商務(wù)密度和居住密度低于1分（最高10分）等有關(guān)。

每經(jīng)品房小程序顯示，南益名士豪庭直線距離1公里內(nèi)無地鐵站，公交站雖有11個但公交配置得分僅優(yōu)于芙蓉區(qū)15%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度較低的區(qū)域。

人口結(jié)構(gòu)方面，該項目周邊1公里商務(wù)人口約2.34萬人，在芙蓉區(qū)相對屬于商務(wù)（辦公）不密集的區(qū)域，僅高于8%的住宅項目；周邊1公里居住人口約3.05萬人，僅高于芙蓉區(qū)7%的住宅項目。

此外，南益名士豪庭周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)9個、大小購物場所5個，但配置得分分別僅高于芙蓉區(qū)11%、6%的住宅項目，僅通勤車速屬于舒適度較高的區(qū)域，優(yōu)于芙蓉區(qū)92%的住宅項目。

基于對上述維度綜合測算，每經(jīng)品房小程序顯示，未來5年南益名士豪庭的房價漲幅會跑輸芙蓉區(qū)平均漲幅，僅高于芙蓉區(qū)3%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

雨花區(qū)的長房嶺秀時代項目，在4月以1.11億元的成交額居區(qū)域榜首。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為8594元/平方米。

從周邊配套的情況看，長房嶺秀時代除通勤車速突出外，其他配套指標(biāo)均在0.7分以下。周邊僅有1個幼兒園、暫無小學(xué)，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)2個，配置得分僅優(yōu)于雨花區(qū)6%的住宅小區(qū)，就醫(yī)舒適度較低。此外，周邊也無大型購物中心，周邊1公里無公交、地鐵。

由于長房嶺秀時代靠近京港澳高速和長沙繞城高速，因此其早晚高峰平均車速為34.28公里/小時，優(yōu)于雨花區(qū)98%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度較高的區(qū)域，因為同城最堵區(qū)域平均車速為12公里/小時。

綜合來看，每經(jīng)品房小程序顯示，預(yù)計未來5年長房嶺秀時代的房價漲幅會跑輸雨花區(qū)平均漲幅，但會跑贏全國平均漲幅，高于全國98%的區(qū)縣。

來源：每經(jīng)品房小程序

北辰三角洲在4月取得了0.72億元的成交金額，在開福區(qū)排在第四位。該項目于去年8月開盤，主打184平方米4房、147平米3房、130平米3房等戶型，在三方銷售平臺的均價為17000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估算其參考價為16717元/平方米。

與前面兩個樓盤相比，北辰三角洲的各項配套指標(biāo)在11個測算維度上更為均衡，未來5年房價漲幅將跑輸開福區(qū)平均漲幅，但高于開福區(qū)19%小區(qū)，會跑贏全國平均漲幅。

在最受購房者關(guān)注的教育配置方面，每經(jīng)品房小程序顯示，北辰三角洲周邊1公里有4個幼兒園，但配置得分僅優(yōu)于開福區(qū)6%的小區(qū)，相對屬于幼兒園舒適度較低的區(qū)域。

但在其他幾個指標(biāo)中，北辰三角洲都是屬于舒適度適中的區(qū)域，配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于上述兩個項目。比如周邊有小學(xué)3個，優(yōu)于開福區(qū)43%的住宅項目；大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)到18個，大小購物場所5個，公交車站達(dá)到26個，另外還有2個地鐵站。

值得注意的是，該項目的消費檔次得分高達(dá)9.4分。從周邊餐飲消費水平來看，該區(qū)域內(nèi)客單價89元，全國對比的消費檔次指數(shù)是1.6，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，在開福區(qū)內(nèi)高于94%的住宅項目，同城對比屬于高檔消費區(qū)域。

來源：每經(jīng)品房小程序

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