每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

對(duì)于房企而言，如今的頭等大事就是“保交樓”。

不過，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，保證樓盤交付也是頭等難事，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就牽涉購(gòu)房者、開發(fā)貸銀行、信托機(jī)構(gòu)、施工方、供應(yīng)商等多方權(quán)益，債務(wù)情況龐雜。

與此同時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)從停工到復(fù)工需要協(xié)調(diào)多方資源、解決眾多問題，成功復(fù)工還只是第一步，如何保障后期工程進(jìn)度的持續(xù)性到交付，保證監(jiān)管資金及時(shí)到位和?？顚Ｓ?，這是購(gòu)房者最關(guān)心的。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了廣州部分已經(jīng)復(fù)工的樓盤項(xiàng)目，以期了解這些樓盤目前的真實(shí)復(fù)工狀態(tài)，以及業(yè)主關(guān)心的問題。

廣州南沙佳兆業(yè)鳳鳴山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

房企：集中所有資源保交付

雖然部分房企通過轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目等方式紓困項(xiàng)目、化解債務(wù)，但這種情況仍是少數(shù)。部分出現(xiàn)流動(dòng)性問題的房企的年銷售規(guī)模普遍都在千億元以上，旗下項(xiàng)目達(dá)到成百上千個(gè)，在這種情況下，房企仍然需要依靠自身力量，協(xié)調(diào)各方關(guān)系以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的正常推進(jìn)至交付。

5月11日，億翰智庫(kù)首席研究員張化東通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，最近幾年穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，房地價(jià)差小，利潤(rùn)微薄，安全邊際很小。如果出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目有一定利潤(rùn)，還可以通過大幅折扣的方式解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)普遍比較微薄，這是行業(yè)最近五年的普遍現(xiàn)象，很難通過高折價(jià)出讓股權(quán)的方式吸引投資者投資來化解債務(wù)危機(jī)。

自今年農(nóng)歷春節(jié)后，多家房企都在各地組織項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在積極溝通業(yè)主、供應(yīng)商、總包等多方后，到目前已有不少樓盤項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了成功交付。

今年以來，佳兆業(yè)旗下的廣州佳兆業(yè)壹號(hào)、佳兆業(yè)鳳鳴山、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)天墅、佳兆業(yè)悅峰（廣州）、佳兆業(yè)悅峰（佛山）等10個(gè)項(xiàng)目成功復(fù)工復(fù)產(chǎn)，其余項(xiàng)目復(fù)工正有序推動(dòng)中。目前，佳兆業(yè)已經(jīng)交付了惠州、武漢、紹興、珠海等地多個(gè)項(xiàng)目。

花樣年集團(tuán)此前計(jì)劃在3月按計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)全面復(fù)工。5月12日下午，花樣年方面書面接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在今年應(yīng)復(fù)工的49個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段中，公司目前有39個(gè)已復(fù)工，整體復(fù)工率達(dá)八成，剩余標(biāo)段目前已有明確復(fù)工計(jì)劃和相應(yīng)復(fù)工措施，預(yù)計(jì)將在6月30日之前全部復(fù)工。

2022年一季度，花樣年旗下成都花樣年•江山、天津花樣年•家天下、天津花樣年•花郡、成都花樣年•花漾錦江等項(xiàng)目推進(jìn)交付工作，總計(jì)交付2726戶。

當(dāng)然，樓盤交付的過程并不容易?；幽攴矫娓嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以天津花樣年•家天下3期為例，因?yàn)槌掷m(xù)不斷的疫情等原因，項(xiàng)目實(shí)際交付時(shí)間相較約定時(shí)間略晚。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)集中所有資源，全面對(duì)接政府主管部門以獲取相關(guān)部門的支持和幫助；另一方面密切溝通各級(jí)供應(yīng)商，一切資源保證交付工程款項(xiàng)的支出；同時(shí)積極主動(dòng)溝通業(yè)主，獲得了業(yè)主的理解。經(jīng)過多方努力，3月21日至27日，原計(jì)劃于2021年11月15日交付的天津花樣年•家天下3期組織集中交付。

在杭州花樣年•對(duì)越天項(xiàng)目上，花樣年為確保順利竣備及品質(zhì)交付，在區(qū)住建局及街道辦的支持下，項(xiàng)目公司向原總包發(fā)送解約函及結(jié)算通知函，并啟動(dòng)更換總包的相關(guān)事宜，于2022年4月7日完成新總包定標(biāo)，4月27日，正式復(fù)工。

受宏觀政策調(diào)控、疫情等綜合影響，在一段時(shí)間里，成都花樣年•家天下5期復(fù)工狀態(tài)不理想?；幽攴矫嫱ㄟ^積極調(diào)度資金，與供應(yīng)商、政府溝通，根據(jù)此前對(duì)業(yè)主承諾，項(xiàng)目在4月20日正式復(fù)工。

“后續(xù)，花樣年集團(tuán)將持續(xù)積極協(xié)調(diào)資源，推進(jìn)項(xiàng)目去化與回款，科學(xué)、合理鋪排資金計(jì)劃，確保工程進(jìn)展高品質(zhì)、有序，按期、保質(zhì)交付。”花樣年方面向記者表示。

業(yè)主：希望監(jiān)管資金得保障

還未復(fù)工的項(xiàng)目購(gòu)房者擔(dān)憂停工時(shí)長(zhǎng)無止境，而即便項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工，購(gòu)房者仍然不確定房子是否能如期交付。

3月，廣州南沙佳兆業(yè)鳳鳴山項(xiàng)目宣布，在政府的指導(dǎo)下、通過施工單位與開發(fā)商的不懈努力，廣州佳兆業(yè)鳳鳴山已開工，工地管理人員及工人已返崗，并有序推進(jìn)建設(shè)工作。

5月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于廣州市南沙區(qū)黃閣西路的佳兆業(yè)鳳鳴山項(xiàng)目（悅鉑花園）現(xiàn)場(chǎng)，看到工地上的吊塔正在運(yùn)作，一些工人正在施工。

廣州南沙佳兆業(yè)鳳鳴山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

5月11日上午，佳兆業(yè)鳳鳴山的業(yè)主徐良（化名）在電話接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，項(xiàng)目年后在各方推動(dòng)下確實(shí)復(fù)工了，但是工地上沒看到幾個(gè)工人，建設(shè)進(jìn)度也較以往正常時(shí)期緩慢。他購(gòu)買的樓棟交付時(shí)間是在明年年中，從現(xiàn)在建設(shè)進(jìn)度來看大概率是會(huì)延期的。“我們業(yè)主肯定是希望有一個(gè)100%的安心條件可以如期交付，復(fù)工是一個(gè)好事，但最讓人擔(dān)心的是項(xiàng)目資金缺口如何彌補(bǔ)的問題。”

為此，部分業(yè)主代表從去年底開始就和相關(guān)部門積極協(xié)商，希望可以為項(xiàng)目成立一個(gè)政府監(jiān)管的托管賬戶和一個(gè)專門的工作組。其中一位業(yè)主提供的一份由南沙住建局在今年1月出具的通知顯示，“為切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人權(quán)益及保障工程持續(xù)建設(shè)，我局開始了佳兆業(yè)鳳鳴山項(xiàng)目維穩(wěn)托管賬戶，即日起請(qǐng)購(gòu)房人將購(gòu)房款項(xiàng)全額繳入維穩(wěn)托管賬戶。”

同時(shí)，南沙住建局亦通知佳兆業(yè)鳳鳴山的項(xiàng)目公司將項(xiàng)目所有后續(xù)收入全額繳入維穩(wěn)托管賬戶。根據(jù)業(yè)主代表的不完全統(tǒng)計(jì)，目前托管賬戶資金包括一些在途資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用于項(xiàng)目全部完工交付的。因此，業(yè)主們希望監(jiān)管部門或開發(fā)商能提供監(jiān)管賬號(hào)的審批使用明細(xì)情況，并保證有足額的監(jiān)管資金用于樓盤建設(shè)。

記者查詢廣州市住建局房地產(chǎn)項(xiàng)目信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，鳳鳴山項(xiàng)目部分取得預(yù)售證的樓棟房源處于強(qiáng)制凍結(jié)狀態(tài)。

來源：廣州市住建局官網(wǎng)

“房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都是非常脆弱的，看似龐大的自有資金如果分配到單個(gè)項(xiàng)目上，平均下來單項(xiàng)目資金也就一兩個(gè)億的規(guī)模，這部分資金又有一部分是在監(jiān)管賬戶，企業(yè)實(shí)際可動(dòng)用的資金微乎其微，所以單個(gè)項(xiàng)目出問題很容易出現(xiàn)企業(yè)被擊穿的風(fēng)險(xiǎn)。”張化東向記者指出。

針對(duì)復(fù)工后如何保證項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)到交付，花樣年方面回應(yīng)表示，主要會(huì)保持業(yè)主、工程建設(shè)、資金、合作方、政府主管部門等持續(xù)的溝通協(xié)調(diào)。在資金方面，把有限的錢花到最需要的地方，向重點(diǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)工作傾斜。同時(shí)與政府溝通，加強(qiáng)資金監(jiān)管，?？顚Ｓ?，確保工程資金及時(shí)提取和支付。“公司會(huì)主動(dòng)與各施工單位、材料供應(yīng)商溝通，了解對(duì)方訴求，坦誠(chéng)交換意見，獲取合作方對(duì)項(xiàng)目的信心和支持，確保工程進(jìn)度與質(zhì)量。”

張化東提出，在項(xiàng)目層面化解債務(wù)、加速風(fēng)險(xiǎn)出清，是唯一能夠解決出險(xiǎn)房企困局的辦法，這其中增量資金是關(guān)鍵問題。建議可以在國(guó)家層面設(shè)立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)，特別是AMC機(jī)構(gòu)給予無息或者低息貸款，鼓勵(lì)他們解決出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目層面的問題。

“前提是金融機(jī)構(gòu)自主選擇，項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，保證全部已售項(xiàng)目交付。房地產(chǎn)企業(yè)參與收并購(gòu)的也可以透過金融機(jī)構(gòu)獲得房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金的支持，按照既定的規(guī)則獲得項(xiàng)目紓困貸款。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝