每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的“五一”假期，全國(guó)商品住宅銷售量大幅下降，不過天津樓市卻表現(xiàn)搶眼。

在持續(xù)了4個(gè)月的低位運(yùn)行后，天津樓市的畫風(fēng)突變。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份天津單樓盤項(xiàng)目平均周度到訪量達(dá)81組（3月為57組）。而“五一”假期全市來訪量30654組，認(rèn)購(gòu)量1886套，加推去化率22%，單盤平均到訪125組，平均認(rèn)購(gòu)約8套，認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率為6%。相比今年的清明假期，天津樓市在各項(xiàng)指標(biāo)上都明顯提升。

值得注意的是，4月28日深夜，天津市住建委發(fā)布《關(guān)于限價(jià)商品住房申請(qǐng)和銷售有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》，明確自今年7月1日起，全市停止受理限價(jià)商品住房資格申請(qǐng)；自今年10月1日起，全市停止限價(jià)商品住房銷售。這則重磅消息更是在樓市回暖預(yù)期之上再添一把火，政策威力也在“五一”假期開始發(fā)酵。

那么，在“五一”假期天津認(rèn)購(gòu)量較好的一批樓盤中，哪些項(xiàng)目性價(jià)比更高？哪些項(xiàng)目未來升值潛力更大？每經(jīng)品房小程序從11個(gè)維度對(duì)部分熱門樓盤進(jìn)行解析。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，4月30日-5月4日期間，天津開盤加推去化率達(dá)22%。其中，首創(chuàng)禧悅翠庭認(rèn)購(gòu)數(shù)量排名第一，超過50套。目前各購(gòu)房平臺(tái)上顯示，該項(xiàng)目開盤均價(jià)為17000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為19606元/平方米。

從區(qū)位上來看，每經(jīng)品房小程序顯示，未來五年津南區(qū)房?jī)r(jià)有望跑贏全國(guó)平均漲幅并高于全國(guó)89%的區(qū)縣。而位于津南區(qū)的首創(chuàng)禧悅翠庭，周邊人口結(jié)構(gòu)方面屬于老年人比例偏高的區(qū)域，居住密度處于區(qū)域內(nèi)中等。

教育和醫(yī)療配套方面，首創(chuàng)禧悅翠庭周圍一公里內(nèi)有3所幼兒園、3所小學(xué)，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)3個(gè)，其中包括天津海河醫(yī)院、天津永定河醫(yī)院等，在津南區(qū)優(yōu)于87%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊的購(gòu)物便利程度優(yōu)于區(qū)域內(nèi)92%的住宅小區(qū)；在通勤車速方面，早晚高峰的平均車速接近津南區(qū)前10%的水平。

基于交通、醫(yī)療、商業(yè)等方面的優(yōu)勢(shì)，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，首創(chuàng)禧悅翠庭的價(jià)格在未來幾年將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，而該小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅也有望高于津南區(qū)近八成的小區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

另一上榜項(xiàng)目上東金茂悅，開盤均價(jià)23000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為25511元/平方米。

上東金茂悅位于天津市東麗區(qū)津?yàn)I大道，交通優(yōu)勢(shì)明顯。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于東麗區(qū)80%的住宅項(xiàng)目，駕車出行極為便利。但公共交通配套方面相對(duì)較差，周邊有公交車站8個(gè)，尚無地鐵站點(diǎn)。

此外，因處于新規(guī)劃的建設(shè)板塊，上東金茂悅周邊醫(yī)療配置方面略有不足，僅有1家醫(yī)院和一座衛(wèi)生服務(wù)站；從教育資源方面，有2所幼兒園和1所小學(xué)；同時(shí)購(gòu)物中心也暫時(shí)缺失，影響了該項(xiàng)目當(dāng)前的估價(jià)。

由于東麗區(qū)特別是津?yàn)I大道板塊目前是天津城市更新的重要承接地，未來發(fā)展?jié)摿^大，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，上東金茂悅未來幾年房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)超過首創(chuàng)禧悅翠庭。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

再看同樣在認(rèn)購(gòu)榜排名靠前、位于天津薊州區(qū)的觀瀾雅苑，銷售均價(jià)為13000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為12512元/平方米。

薊州區(qū)位于天津最北部，東臨遵化市、西接河北省三河市，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊配套相對(duì)有所不足。每經(jīng)品房小程序顯示，觀瀾雅苑在區(qū)域內(nèi)屬于商務(wù)密度、醫(yī)療等配置稍高的小區(qū)，但教育以及交通等方面仍有不足。

具體來看，該區(qū)域內(nèi)老年人口居多、學(xué)生兒童比例較?。恢苓吂灿写笮♂t(yī)療機(jī)構(gòu)6個(gè)，處于薊州區(qū)內(nèi)中等偏下的水平；而周邊僅有1個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，距離小區(qū)1.7公里，購(gòu)物舒適度相對(duì)一般。

教育配置是觀瀾雅苑的短板，周邊僅有1所幼兒園，沒有小學(xué)。公共交通同樣不占優(yōu)勢(shì)，周邊有6個(gè)公交車站，處于薊州區(qū)后15%的水平。

從消費(fèi)水平來看，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)37元，相當(dāng)于三四線城市之間的水平，屬于消費(fèi)檔次較低的區(qū)域。

因此，多維度綜合來看，每經(jīng)品房小程序顯示，觀瀾雅苑未來幾年房?jī)r(jià)漲幅將跑輸薊州區(qū)平均漲幅，大約處于區(qū)域內(nèi)后20%的水平。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500336227