每日經(jīng)濟新聞 2022-03-31 20:01:48
◎惠州的房地產(chǎn)市場很大程度依賴深圳樓市的好轉(zhuǎn),當深圳樓市回暖后,原本在深圳買不起房的剛需或投資客,會有很大一部分轉(zhuǎn)投惠州市場。另一方面,惠州如果把軌道交通、公共基礎措施等向深圳靠攏,實現(xiàn)與深圳的通勤更順暢,對緩解其樓市庫存也是有極大幫助。
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
“現(xiàn)在惠州北站的龍光城,均價6字頭還送精裝修,首付只需要3萬,開發(fā)商送2.5成首付,位置只距離北站3公里。”惠州房產(chǎn)中介劉峰推薦道。
近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前惠州有部分樓盤推出了降低首付款等購房優(yōu)惠。此外,也有部分樓盤通過折扣優(yōu)惠、特惠房、送裝修等營銷手段吸引客源。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,今年2月三四線城市的去化周期已經(jīng)達到23.25月,遠高于全國百城平均去化周期(19.5月)。在克爾瑞列舉的2月末商品住宅庫存量排名前20個城市中,惠州位列第五位,商品住宅庫存量僅低于青島、沈陽、武漢和太原。
惠州某住宅小區(qū) 圖片來源:每經(jīng)記者:陳榮浩 攝
從成交和供應情況來看,上周(3月21-27日)惠州樓市有升溫跡象,但整體熱度仍然較低。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù),上周惠州僅有5個樓盤獲批預售證,新增住宅供應共943套。上周供貨主要來自惠城和博羅,其他片區(qū)均為零供應。
此外從成交量來看,安居客數(shù)據(jù)顯示,上周惠州一手住宅成交842套,環(huán)比上漲32%。其中,惠東區(qū)和惠城區(qū)網(wǎng)簽數(shù)量分別環(huán)比上漲311%和16%。這一數(shù)據(jù)相較前一周(3月14-20日)增加了166套,漲幅為24%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中了解到,目前惠州仍有部分樓盤通過“低首付”“送家電”等營銷方式來吸引購房者。
記者從多位惠州中介人士提供的樓盤“低首付”信息了解到,目前類似于開發(fā)商返首付款、備案價打折的營銷方式主要集中在惠州北站、惠陽機場等部分片區(qū)。而惠陽主城區(qū)因市場出現(xiàn)回暖,甚至已經(jīng)有開發(fā)商撤回了之前的購房優(yōu)惠措施。
“如果您看中優(yōu)惠幅度的話,建議優(yōu)先購買惠州北站片區(qū)的房子,現(xiàn)在到這邊買房性價比還是挺高的。有些開發(fā)商因回籠資金需求,推出了買房送家電、送首付活動,購房者只需交將近3萬的首付,就可買到80多平米的三房,開發(fā)商送精裝修+2.5成首付。”惠州當?shù)胤慨a(chǎn)中介吳開向記者推薦道。
惠州某樓盤促銷信息 來源:受訪者提供
吳開向記者提供的惠州某樓盤銷售信息顯示,原價88.26平方米的房子,原本總價為78.69萬元,折合單價為8915元/平方米,但現(xiàn)在僅需均價6508元/平方就可購買,總價也只有57.4萬元,相當于7.3折。“開發(fā)商有回籠資金的要求,我不確定4月還有沒該福利,這兩天您要是有空最好過來看下,讓利幅度已經(jīng)相當大了。相當于購房者只需要交0.5成首付,另外2.5成首付是開發(fā)商送給購房者的。”
記者通過多方詢問獲悉,目前惠州市場上推出像上述這種“只需0.5成首付,然后開發(fā)商直接送2.5成首付”的案例并不多見。而且值得一提的是,很多樓盤對于“低首付”活動的推廣往往都比較低調(diào),一般只通過銷售人員私下跟客戶講,或者通過中介渠道告知向客戶。
而事實上,有的樓盤雖然在宣傳資料上打的是“僅1成首付”,但更多的還是為了吸引客戶眼球,實際上也跟3成首付也沒有多大區(qū)別。“1成首付的活動是真實的,不過另外2成首付,開發(fā)商可以幫忙聯(lián)系其他第三方融資平臺進行墊資,一般是最長5年內(nèi)還清。如果選擇兩年內(nèi)還清的話,可以免息。”在惠灣片區(qū)從事地產(chǎn)行業(yè)多年的劉峰說道。
原本想要在惠陽買房的劉瑞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,“其實自己一直也在考慮在惠州買房,畢竟自己打算在深圳長遠發(fā)展,目前深圳周邊能夠‘上得了車’的就只有惠州了。”
不過,劉瑞目前還一直沒有下定決心在惠州買房,“現(xiàn)在主要還是擔心買房后的資金流動性的問題,畢竟過往在惠州買房的投資客實在太多了,擔心以后換房置業(yè)時難以出手。”
事實上,劉瑞的擔憂不無道理。據(jù)惠州合眾聯(lián)行數(shù)據(jù),目前惠州的住宅庫存量為1783.7萬平方米,如果以近1年周均消化量計算,去周期約20.9個月。其中住宅庫存量最高的為大亞灣片區(qū),達353.7萬平方米,惠陽區(qū)和惠城區(qū)位居前三。
數(shù)據(jù)來源:惠州合縱聯(lián)行
此外,據(jù)克爾瑞統(tǒng)計的2月末末商品住宅庫存量排名情況,惠州的庫存量在全國位列第五,商品住宅庫存量僅低于青島、沈陽、武漢和太原。
“如果只從住宅供應的體量來看,這幾年惠州已經(jīng)超過了佛山。過往惠州樓市因供應量大、需求孱弱、投資客多等問題也一直被市場所詬病。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,如果僅從惠州本地的人口、產(chǎn)業(yè)和需求來看,并不足矣支撐這么大的住房供應。但惠州承載著幫深圳解決住房需求、疏解深圳住房壓力的功能,只是由于目前與深圳軌道交通接駁較差,這種功能并未完全體現(xiàn)出來。
值得一提的是,早在今年2月,一份名為《促進大亞灣區(qū)住房消費健康發(fā)展若干措施》的通知在網(wǎng)上傳播,其中提到,擬實行人才購房補貼、加大住房保障力度、加大公積金政策支持力度、實行人才購房入戶入學等六項措施,雖然該通知后被證實僅為征求意見階段,并未最終落實,但也足以反映惠州政府層面對高庫存問題的重視。
不過,想要解決庫存問題并不容易?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢惠州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),目前惠州的商品房施工面積仍遠高于商品房銷售面積。
2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市 數(shù)據(jù)來源:克而瑞
據(jù)惠州統(tǒng)計局數(shù)據(jù),今年1-2月惠州商品房施工面積為7458.4萬平方米,而商品房銷售面積僅119.07萬平方米,商品房銷售金額為146.39億元。如果把時間周期拉長到去年一整年,這種對比更為明顯。2021年惠州商品房施工面積為9291.55萬平方米,但商品房銷售面積僅1619.96萬平方米。換句話說,惠州在過去一年新建房子的面積是銷售面積的5.73倍。
如果對上述數(shù)字不太敏感,那換算成具體項目則體現(xiàn)會更為直觀。在惠州有不少樓盤體量巨大,這些超級大盤本身自己就像一座座“小城”。
如位于惠東縣的金融街巽寮灣項目,占地29平方公里,由北京金融街投資200億元開發(fā);位于大亞灣的龍光城占地185萬平方米,建筑面積500萬平方米,規(guī)劃3萬戶,可容納人口20萬;碧桂園十里銀灘,占地144萬平方米,規(guī)劃5萬戶,可容納人口超過20萬。類似的超級大盤,還有富力灣、合生濱海城、華潤小徑灣等。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,惠州建筑面積超百萬平方米的樓盤項目就達10余個。
如此大的庫存體量,惠州未來如何解決?在李宇嘉看來,“惠州自身無法支撐這么大的住房需求,所以他自己是沒啥辦法的?;葜莸姆康禺a(chǎn)市場很大程度依賴深圳樓市的好轉(zhuǎn),當深圳樓市回暖后,原本在深圳買不起房的剛需或投資客,會有很大一部分轉(zhuǎn)投惠州市場。另一方面,惠州如果把軌道交通、公共基礎措施等向深圳靠攏,實現(xiàn)與深圳的通勤更順暢,對緩解其樓市庫存也有極大幫助。”
(應受訪者要求,文中劉峰、吳開、劉瑞均為化名)
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封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
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