每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“確實(shí)能感受到新盤的到訪量明顯好了起來(lái)，尤其是去年下半年一些由熱轉(zhuǎn)冷的傳統(tǒng)板塊明顯升溫。”南京本地房產(chǎn)中介張平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月以來(lái)南京樓市回暖信號(hào)明顯。

而從過(guò)去一年南京的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自去年12月底止跌回暖后，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連漲了三個(gè)月。在信貸層面，南京房貸利率也迎來(lái)了普遍下調(diào)，目前主流房貸利率在5.4%-5.6%，相比年前下調(diào)了10-30個(gè)基點(diǎn)；

就在3月24日，南京今年首批集中供地出爐，共出讓20宗土地。除了地塊本身質(zhì)素較好外，本批地塊競(jìng)買保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%，切實(shí)降低了企業(yè)競(jìng)買的資金壓力。同時(shí)，房地價(jià)差的適度調(diào)整加大、租賃住房配建的取消也為企業(yè)增加了利潤(rùn)空間。

南京城市建筑 圖片來(lái)源：圖網(wǎng)-501204922

房?jī)r(jià)三連漲，新房成交火熱

“3月確實(shí)能感受到新盤的到訪量明顯好了起來(lái)，尤其是從去年下半年一些由熱轉(zhuǎn)冷的傳統(tǒng)板塊，到了3月份有明顯回暖現(xiàn)象，比如江寧、六和、浦口等片區(qū)，都有了顯著升溫。”張平告訴記者。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，去年12月南京共有新房庫(kù)存7.53萬(wàn)套，而截至今年3月22日，該數(shù)字變成了7.20萬(wàn)套。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年3月10日，全國(guó)各城市去化率大于70%的項(xiàng)目有19個(gè)，其中南京的長(zhǎng)江華府、金基嘉玥分別以開盤100%和90%的去化率排在前列。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策南京咨詢研究中心

據(jù)同策南京咨詢研究中心統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，南京一手住宅供應(yīng)量連創(chuàng)新低，分別僅為29.4萬(wàn)平方米和22.08萬(wàn)平方米，但成交量均超過(guò)90萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超2021年8月至11月的月均成交量。

此外，記者注意到，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的南京商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，在過(guò)去12個(gè)月，南京新房?jī)r(jià)格僅在去年11月環(huán)比下降了0.5%，其余的10個(gè)月均為正向增長(zhǎng)，尤其是近三個(gè)月，南京新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

南京樓市行情回暖，與相關(guān)政策的調(diào)整不無(wú)關(guān)系。據(jù)記者了解，目前南京四大行的首套房貸利率基本在5.4%-5.6之間，二套房貸利率基本在5.6%-5.9％，這一房貸利率與年前相比出現(xiàn)了顯著下滑，下調(diào)了約10-30個(gè)基點(diǎn)。

記者向南京地區(qū)的工商銀行、廣發(fā)銀行、江蘇銀行等銀行詢問(wèn)了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率情況。工商銀行工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“房貸利率確實(shí)降了，此前房貸利率在5.6%，我們現(xiàn)在首套房利率能做到5.4%；二套房的房貸利率現(xiàn)在是5.9%；整體貸款額度充足，只要資料齊全、手續(xù)完備，基本上當(dāng)月都能放款。”而廣發(fā)銀行、江蘇銀行的首套房利率則更低，首套房利率可做到5.2%。

三大片區(qū)熱賣，房源供不應(yīng)求

“當(dāng)下南京比較熱門的片區(qū)主要集中在河西、南部新城、江北核心區(qū)這幾個(gè)片區(qū)。其中河西已經(jīng)是南京最頭部的區(qū)域，是南京居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，配套更為成熟。而南部新城是隨著南京城區(qū)規(guī)劃擴(kuò)大，有意打造的‘第二個(gè)河西’。此外就是江北核心區(qū)了，這是江蘇唯一的國(guó)家級(jí)新區(qū)，可以說(shuō)是在舉全省之力打造。如果資金充足建議您優(yōu)先考慮河西，其次是南部新城和江北核心區(qū)。”

談及購(gòu)房者置業(yè)比較熱門的區(qū)域，張平向記者推薦道。因目前河西并無(wú)可售房源，而江北核心區(qū)與南部新城對(duì)比，張平更看好江北核心區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

記者梳理張平提供的江北核心區(qū)多個(gè)樓盤信息發(fā)現(xiàn)，這些樓盤均價(jià)在3.4萬(wàn)-3.95萬(wàn)元/平方米。

以晴翠府項(xiàng)目為例，含裝修包精裝均價(jià)約3.95萬(wàn)元/平方米；越江時(shí)代的高層住宅含裝修包精裝均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米；保利江匯的全裝修銷售均價(jià)約3.4萬(wàn)元/平方米。

據(jù)張平介紹，以上房源都比較熱銷，就算現(xiàn)在買，可供選擇的房源也比較有限。“現(xiàn)在保利江匯和晴翠府僅有少量高層房源在售；而越江時(shí)代目前一期基本已經(jīng)賣得差不多了，馬上有第二期加推，可以等等加推的房源。”

江北片區(qū)預(yù)計(jì)加推房源 來(lái)源：受訪者供圖

從張平提供的江北片區(qū)的加推房源情況來(lái)看，3-4月該片區(qū)累計(jì)有15個(gè)樓盤超過(guò)1270套房源入市，其中有5個(gè)已經(jīng)售罄的樓盤預(yù)計(jì)在“金三銀四”期間進(jìn)行加推。

而據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)消息，截至2022年3月25日，南京全市累計(jì)推盤436個(gè)項(xiàng)目，其中主要分布在江寧區(qū)、浦口區(qū)和棲霞區(qū)，分別有95個(gè)、91個(gè)和48個(gè)項(xiàng)目。

來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

南京另一位房產(chǎn)中介許恒瑞也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。在他看來(lái)，雖然這些核心片區(qū)的成交較為火熱，但相對(duì)來(lái)說(shuō)門檻也會(huì)比較高，主要體現(xiàn)在價(jià)格和購(gòu)房資質(zhì)上。

“比如河西，今年僅有少量新房入市，基本上開盤就日光了。而南部新城現(xiàn)在在賣的基本是大戶型，起步總價(jià)也得700萬(wàn)起。江北核心區(qū)去年這個(gè)時(shí)候單價(jià)在3.6萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4.1萬(wàn)。”

許恒瑞告訴記者，這些置業(yè)熱門的片區(qū)對(duì)首付比例要求極高。“只有首房首貸才能享受3成首付比例，但因?yàn)閾u號(hào)的人太多，還不一定能買到。而如果是名下有房子且貸款未結(jié)清的話，首付比例直接升到了8成，貸款結(jié)清了也需要5成首付。”

因此，許恒瑞向記者推薦了位于南京棲霞區(qū)的部分房源。“棲霞區(qū)主城區(qū)的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)比上述幾個(gè)熱門片區(qū)要更便宜，該片區(qū)的紫東新港經(jīng)濟(jì)區(qū)是國(guó)家級(jí)的經(jīng)開區(qū)，產(chǎn)城眾多。這邊的興智中心以科技創(chuàng)新城為定位，將打造南京經(jīng)開區(qū)的創(chuàng)新高地，整體來(lái)說(shuō)未來(lái)還是很有發(fā)展?jié)摿Φ?。而且這邊的項(xiàng)目更具性價(jià)比，比如都會(huì)紫京均價(jià)3萬(wàn)左右，最小面積89平米，總價(jià)260萬(wàn)左右。江月潤(rùn)府均價(jià)2.9萬(wàn)，最小面積76平米，總價(jià)220萬(wàn)左右。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上周南京新房成交（含溧水、高淳）990套，較前一周減少342套，環(huán)比減少24%。一方面因疫情影響，新房認(rèn)購(gòu)、看房人數(shù)驟減且新房上市量明顯不足，導(dǎo)致市場(chǎng)成交下滑；另一方面，市場(chǎng)觀望情緒依舊存在，市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)，導(dǎo)致市場(chǎng)成交處于低位徘徊。（應(yīng)受訪者要求，文中張平、許瑞恒為化名）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501204922