每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

疫情退去，西安樓市漸入正軌，推貨量、登記量等明顯回升，特別是隨著高性價(jià)比樓盤入市，2月底呈現(xiàn)翹尾態(tài)勢(shì)。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的27個(gè)城市中，西安是唯一漲幅達(dá)到1%的城市。同時(shí)，6.1%的同比漲幅亦列全國第三。

事實(shí)上，疫情得到有效控制后，西安樓市在年后的推盤節(jié)奏明顯加快。據(jù)中指研究院西安分院監(jiān)測(cè)，今年前兩月西安限購區(qū)域中共有26個(gè)樓盤、7983套房源入市登記，房源數(shù)量較去年同期增長(zhǎng)了34%；超過5.9萬個(gè)家庭登記搖號(hào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西安樓市2月份共產(chǎn)生5個(gè)“千人搖”樓盤，2月底還出現(xiàn)今年首個(gè)“萬人搖”樓盤。其中，長(zhǎng)安區(qū)的中海長(zhǎng)安府、浐灞區(qū)的上東大道、曲江新區(qū)的華潤(rùn)悅璽、經(jīng)開區(qū)的綠城復(fù)地•柳岸曉風(fēng)、港務(wù)區(qū)的綠城觀瀾以及高新區(qū)的中國鐵建西派國樾等項(xiàng)目的去化率均達(dá)到100%，市場(chǎng)購買力旺盛。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前2月西安銷售金額排在前十位的樓盤，包括中國鐵建•萬科翡翠國際、華潤(rùn)悅璽、鑫苑府等項(xiàng)目，其中TOP3樓盤銷售額均超過20億元。TOP10樓盤總銷售額達(dá)134.1億元。

那么，西安這些熱銷樓盤未來的升值潛力如何？其價(jià)格能否將跑贏區(qū)域或全國房?jī)r(jià)漲幅？每經(jīng)品房小程序從11個(gè)維度進(jìn)行全面解析。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

值得注意的是，占據(jù)今年前兩月西安成交金額榜前兩位的樓盤項(xiàng)目均位于曲江新區(qū)，曾創(chuàng)下3.6萬人登記紀(jì)錄的中國鐵建•萬科翡翠國際一舉奪魁，華潤(rùn)悅璽則創(chuàng)造了今年西安樓市首次“千人搖”。

位于西安市東南區(qū)域的曲江新區(qū)，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，目前已形成“文化+旅游+城市”的發(fā)展新模式，成為全國文旅深度融合發(fā)展的示范區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

以中國鐵建•萬科翡翠國際為例，其成交均價(jià)為16321元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為18558元/平方米。

中國鐵建•萬科翡翠國際所在的曲江大道屬于曲江新區(qū)的交通要道，也是西安樓市熱點(diǎn)區(qū)域之一。每經(jīng)房產(chǎn)小程序顯示，中國鐵建•萬科翡翠國際在周邊配套指標(biāo)中，得分指標(biāo)較高的是通勤車速和地鐵配置，分別為7.9分和6.4分（滿分為10分），周邊有大小購物場(chǎng)所4個(gè)。

不過，該目周邊較為缺乏的配套是商務(wù)和醫(yī)療配置。周邊1公里（直線距離）商務(wù)人口2.23萬人，配置得分僅高于雁塔區(qū)19%的住宅項(xiàng)目；僅有一家醫(yī)院，相對(duì)屬于就醫(yī)舒適度低的區(qū)域。

基于以上維度綜合分析，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，未來五年中國鐵建•萬科翡翠國際的房?jī)r(jià)有望達(dá)到23392元/平方米，房?jī)r(jià)會(huì)跑平雁塔區(qū)的平均漲幅，但高于雁塔區(qū)43%的小區(qū)。

排名銷售榜第二位的華潤(rùn)悅璽距離曲江池遺址公園直線距離約3公里，屬于曲江核心位置，目前成交均價(jià)約2.4萬元/平方米。而作為西安高新區(qū)軟件新城的純新盤，中鐵建•西派國樾在銷售榜上位列第三。

在銷售榜上排在第四位的鑫苑府，成交均價(jià)為18293元/平方米。每經(jīng)品房小程序綜合項(xiàng)目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等項(xiàng)指標(biāo)測(cè)評(píng)得出，該項(xiàng)目估值參考價(jià)為16854元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

在鑫苑府周邊配套指數(shù)中，得分最高的是地鐵配置8.1分，優(yōu)于長(zhǎng)安區(qū)81%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊的消費(fèi)檔次、公交配套、小學(xué)配置、人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度的得分均超過6分，通勤車速得分則超過7分。不過，該項(xiàng)目周邊的醫(yī)療和幼兒園配置的得分僅為2分和1.5分。

因此，每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版測(cè)算，鑫苑府未來五年房?jī)r(jià)有望達(dá)到20942元/平方米，預(yù)計(jì)會(huì)跑平長(zhǎng)安區(qū)平均漲幅，但高于長(zhǎng)安區(qū)42%的小區(qū)，并會(huì)跑贏全國房?jī)r(jià)平均漲幅。

緊隨鑫苑府排在成交額第五位的是中海長(zhǎng)安府，成交均價(jià)14000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，中海長(zhǎng)安府的估值參考價(jià)為15584元/平方米。

中海長(zhǎng)安府位于長(zhǎng)安學(xué)府大道與翰林路十字東北角，目前在售公寓產(chǎn)品。據(jù)每經(jīng)品房小程序，該項(xiàng)目周邊通勤車速得分高達(dá)8.6分，優(yōu)于長(zhǎng)安區(qū)86%的住宅項(xiàng)目。不過，該項(xiàng)目周邊缺少大型購物中心。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

與此同時(shí)，中海長(zhǎng)安府在小學(xué)配置、幼兒園配置、商務(wù)密度、公交配置等指標(biāo)上的得分也均低于2分。項(xiàng)目周邊1公里居住人口約1.85萬人，在長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)屬于居住密度較小的區(qū)域，僅高于25%的住宅項(xiàng)目。

每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版預(yù)測(cè)，未來五年，中海長(zhǎng)安府的價(jià)格有望達(dá)到20103元/平方米，將跑輸長(zhǎng)安區(qū)平均房?jī)r(jià)漲幅，但高于長(zhǎng)安區(qū)19%的小區(qū)。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211314122650