每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“利率降到4字頭，現(xiàn)在貸款比去年劃算太多了。”“學(xué)歷人才購(gòu)房，三個(gè)月社保就可以。”

在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的交談中，昆山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的言語(yǔ)里滿是對(duì)“金三銀四”的信心。

在房產(chǎn)中介汪勇看來(lái)，“小陽(yáng)春是肯定有的，每年二手房房最好賣的就是6月份以前，其次就是10月份以后。上半年成交的大多是在前一年看房看得差不多了，對(duì)自己的預(yù)算需求、市場(chǎng)行情都摸得很透，轉(zhuǎn)年一旦有合適的房源，馬上就能成交。”

在房貸利率下調(diào)、調(diào)控政策松動(dòng)等多重利好之下，昆山樓市“小陽(yáng)春”似乎唾手可得，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，一旦離開成交旺季，市場(chǎng)回歸下行，本地購(gòu)房需求能否消化足夠的二手房存量?能否繼續(xù)保持活躍的成交？

昆山某住宅小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

房貸利率創(chuàng)5年新低

多年穩(wěn)坐全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣榜首的昆山，雖是蘇州代管縣級(jí)市，但在發(fā)展路徑上卻具有濃厚的“上海色彩”。2013年上海地鐵11號(hào)線花橋段投入運(yùn)營(yíng)后，昆山也融入了上海無(wú)時(shí)差生活圈，并被稱為“上海后花園”。

尤其是“四限”（限價(jià)、限售、限貸、限購(gòu)）政策下的昆山樓市，一旦稍有松動(dòng)便會(huì)引發(fā)高度關(guān)注，更何況是直接關(guān)系到購(gòu)房成本的——貸款利率。

“最近買房實(shí)在太合適了，放貸速度特別快，只要備齊資料，快的話審批放款只需要一個(gè)月。”昆山某在售樓盤項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張春華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不僅是放貸速度快了，利率也降到了調(diào)控以來(lái)的新低?？硕鹛K州房產(chǎn)測(cè)評(píng)顯示，當(dāng)下蘇州的房貸利率已經(jīng)創(chuàng)近5年來(lái)新低，且額度充足，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是重大的利好。

從2021年11月起，蘇州市各大銀行房貸利率從“6字頭”降到5.7%。2022年1月中旬，蘇州主流銀行首套首貸的利率在5.0%上下，最低達(dá)到4.9%，在3月份再度下調(diào)至4.6%。

以商業(yè)貸款200萬(wàn)元、年限30年為例，如利率為5.7%，利息總額為217.89萬(wàn)元，每月需還11608元；利率為4.6%，利息總額為169.1萬(wàn)元，每月需還10253元。也就是說(shuō)，利息總額減少了48.79萬(wàn)元，月供減少1355元。

新房均價(jià)有所上揚(yáng)

2月23日，昆山官宣全域287萬(wàn)人核酸檢測(cè)全員陰性后，中介和置業(yè)顧問(wèn)的“朋友圈”又回復(fù)了熱鬧，新房售樓處來(lái)訪客戶量和二手房帶來(lái)量都有明顯的提升。

進(jìn)入3月份，昆山的新房均格有所上揚(yáng)。安居客數(shù)據(jù)顯示，3月份至今，昆山新房均價(jià)為18559元/平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)0.42%。一方面是近期入市的項(xiàng)目整體價(jià)格較高拉升了均價(jià)；另一方面，因?yàn)橐咔槎鴷簳r(shí)停擺的昆山樓市重新活躍。

盡管如此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，昆山不同項(xiàng)目之間銷售分化嚴(yán)重。

如2021年11月26日開盤的公元壹號(hào)名邸1488套已經(jīng)全部售罄；12月28日開盤的璟禧云庭，批準(zhǔn)銷售775套，已售套數(shù)達(dá)到481套；今年2月13日開盤的春景雅苑，根據(jù)昆山市房地產(chǎn)交易管理中心顯示，該項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售248套，截至3月16日已售套數(shù)為26套。

近一年昆山新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 來(lái)源：安居客

可見，恢復(fù)市場(chǎng)信心仍然需要時(shí)間，加之市場(chǎng)分化，對(duì)于開發(fā)房企而言，仍然面臨著巨大的去化壓力。

同時(shí)，昆山的二手房?jī)r(jià)差異極大。如昆山城西、市中心等區(qū)域，二手房成交價(jià)格達(dá)到32000-35000元/平方米，但花橋等緊鄰上海的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格仍然未能突破2萬(wàn)元/平方米。

安居客統(tǒng)計(jì)顯示，3月份至今，昆山二手房均價(jià)為18509元/平方米，雖然環(huán)比上月下跌了1.24% ，但同比去年上漲了7.64%。

“隔壁上海嘉定新城才四萬(wàn)多一平米，昆山房?jī)r(jià)總不見得漲過(guò)上海吧。”中介汪勇說(shuō)出了房?jī)r(jià)的天花板。

人才購(gòu)房成亮點(diǎn)

除了房貸利率降低，“限購(gòu)”似乎也有定向放開的意味。

汪勇告訴《每日經(jīng)濟(jì)聞新》記者，“如果不是蘇州戶籍，憑學(xué)歷證明和三個(gè)月社保記錄就能獲得‘人才購(gòu)房編碼’，實(shí)現(xiàn)在昆山買房。”

而根據(jù)《昆山市人才安居實(shí)施辦法（試行）》規(guī)定，“在我市企業(yè)工作，申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)在崗在職，具有大專學(xué)歷，本人專業(yè)與所在崗位匹配，且專業(yè)符合當(dāng)年度市人社局發(fā)布的《昆山市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才需求目錄》。”

經(jīng)過(guò)認(rèn)定后，購(gòu)房人將獲得“人才購(gòu)房編碼”，但這一政策被一些中介和售樓處解讀成“有了這個(gè)編碼就可以直接在昆山購(gòu)房了，不需要兩年連續(xù)社保了，也不需要遷戶口了。”

事實(shí)上，中介口中的這一買房捷徑也有所收緊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，2021年年中實(shí)行的“人才編碼”僅在昆山區(qū)域有效，推出初期的“人才編碼”只需要1個(gè)月社保記錄，憑有效學(xué)歷證明文件即可獲得買房資格；而目前社保記錄已經(jīng)被延長(zhǎng)至3個(gè)月。

但無(wú)論如何，這種解讀仍然顯示出昆山新房依賴核心城市的外溢購(gòu)房需求的事實(shí)。來(lái)自上海、杭州等地的投資客歷來(lái)是環(huán)滬樓市的買房主力軍，當(dāng)下昆山能夠通過(guò)代繳社保獲得購(gòu)房資格，加上昆山軌交規(guī)劃利好、房貸利率下調(diào)，無(wú)疑令新房、二手房?jī)r(jià)格又上漲了一波。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“環(huán)滬市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)就是緊鄰上海，承接養(yǎng)老或者度假需求或是投資用途，多年前環(huán)滬市場(chǎng)去化不好，也是依靠上海的投資力量帶起來(lái)的。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝