每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

就在3月1日鄭州出臺樓市18條后不久，寧波也傳來樓市政策松動的消息。

先是3月1日寧波多家大型房產(chǎn)中介機構(gòu)接到“工農(nóng)中建”四大行最新的房貸利率下調(diào)通知。緊接著市場又傳出“認貸不認房”的消息。

為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電寧波市房產(chǎn)市場管理中心，其工作人員表示“具體要咨詢銀行”。寧波當?shù)氐墓ど蹄y行工作人員回復記者稱“名下有兩套房結(jié)清貸款后還可貸款”，交通銀工作人員表示“如果名下房子超過兩套，第三套是做不了貸款的”，建設銀行和招商銀行的客服人員則表示“不清楚該政策”。

實際上，去年以來，寧波先后出臺擴大限購圈、制定二手房成交參考價、將法拍房納入限購范圍等政策，使得樓市成交連續(xù)下滑。

房貸利率下調(diào)后，寧波樓市成交是否有所好轉(zhuǎn)？本次傳出的“認貸不認房”政策，對寧波樓市有何影響？寧波購房者當下真實購房意愿如何？成交量連續(xù)下跌的寧波樓市能否迎來“小陽春”行情？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者進行了調(diào)查采訪。

四大行下調(diào)房貸利率

作為全國首個全面放松限購限貸的城市，3月1日鄭州政策出臺后，就有業(yè)內(nèi)人士預判“或?qū)⒁齺砥渌鞘懈M”。

就在鄭州發(fā)布樓市18條的當天，據(jù)寧波晚報，3月1日，寧波多家大型房產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)接到“工農(nóng)中建”四大行最新的房貸利率調(diào)整通知，四大行確定于2月28日起統(tǒng)一下調(diào)房貸利率“加點”水平，首套房、二套房“加點”均下調(diào)5BP，最新年利率分別降至5.35%和5.6%。

與此同時，有市場消息稱，寧波多家銀行開始執(zhí)行“認貸不認房”政策。據(jù)中國房地產(chǎn)報3月8日報道，寧波多家銀行均表示“房貸政策有所放松，在寧波限購區(qū)域外購買第三套房也可以貸款”。

具體來看這份網(wǎng)傳“認貸不認房”政策的內(nèi)容。在寧波市六區(qū)無住房購房者，無房貸余額、有房貸記錄和無房貸余額、無房貸記錄，按首套首付比例30%和首套房貸利率執(zhí)行；有房貸余額的按二套首付比例40%和二套房貸利率執(zhí)行。

在寧波市六區(qū)有1套住房的購房者，無房貸余額、無房貸記錄的購房者，按首套房首付比例30%和首套房貸利率執(zhí)行；無房貸余額、有房貸記錄的購房者，按二套首付比例40%和首套房貸利率執(zhí)行；有房貸余額的購房者，最低首付比例為60%，按二套房貸利率執(zhí)行。

在寧波市六區(qū)有2套及以上住房的購房者，無房貸余額、無房貸記錄的購房者，按首套首付比例和首套房貸利率執(zhí)行；無房貸余額、有房貸記錄的購房者，按首付比例40%和首套房貸利率執(zhí)行；有1筆未結(jié)清的購房者，按首付比例60%和二套房貸利率執(zhí)行。

網(wǎng)傳的寧波“認貸不認房”政策

不過對于這一網(wǎng)傳的“認貸不認房”消息，市場說法并不一致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從寧波當?shù)胤慨a(chǎn)中介處獲得的消息是，貸款政策有所放松，且額度比較充裕。“慈溪，余姚，杭州灣，奉化部分區(qū)域，象山，寧海等這些是‘認貸不認房’，其他區(qū)域是‘認房又認貸’的。”

隨后，記者分別咨詢了寧波的工商銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行和甬城農(nóng)商銀行等多家銀行。

民生銀行客戶經(jīng)理向記者表示，目前針對寧波全域內(nèi)第三套房貸款是停貸的，一般寧波市內(nèi)有銀行開始能貸，其他銀行也會跟進的，但他們銀行也沒有接到最新通知。甬城農(nóng)商銀行的客戶經(jīng)理則表示，現(xiàn)在他們沒有按揭額度，不辦理房貸按揭。

工商銀行工作人員回復記者稱，名下有兩套房結(jié)清貸款后還可貸；如未結(jié)清，則無論在限購區(qū)內(nèi)外均不可再貸款。交通銀工作人員表示，如果名下房子超過兩套，第三套是做不了貸款的，無論貸款記錄結(jié)清與否，以及是在寧波市限購區(qū)內(nèi)或區(qū)外均不能再辦理貸款。建設銀行和招商銀行的客服人員則表示不清楚該政策。

此外，記者還致電了寧波市房產(chǎn)市場管理中心，其工作人員回復稱，具體要咨詢銀行，以銀行方面為消息準，因為銀行在實際操作。

對于目前具體的限購限貸政策以及未來是否會發(fā)文調(diào)整等細節(jié)問題，上述寧波市房產(chǎn)市場管理中心的工作人員表示，建議購房者如要購買某區(qū)縣的房子，可去咨詢相關(guān)的區(qū)縣，或先去打印限購證明最保險，該證明有效期為一個月。

購房預期或回升

實際上，從去年上半年開始，寧波樓市緊隨全國熱點城市收緊調(diào)控。2021年4月16日晚間，寧波發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，包括擴大限購區(qū)域、嚴審購房首付資金來源等要求。

2021年5月11日，寧波市住建局發(fā)布消息，建立熱點學區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，促進二手住房市場信息透明、理性化交易，先行發(fā)布9個熱點學區(qū)范圍內(nèi)、112個小區(qū)的二手住房交易參考價格，明確商業(yè)銀行等金融機構(gòu)將熱點學區(qū)二手住房交易參考價格作為授信的依據(jù)之一。

2022年1月1日起，法拍房正式進入限購圈，競拍者必須具備購房資格，虛構(gòu)購房資格要承擔責任；必須持續(xù)具備購房資格；流拍后，沒有資格的人不能以房抵債。

縱觀近一年多來，寧波與全國樓市政策一樣，經(jīng)歷了由收緊到局部寬松的變化，市場成交也緊隨政策波動變化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，寧波此次政策放松也是符合預期的。過去兩年寧波房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，管控很嚴，客觀上也使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫。而當前的矛盾是，房地產(chǎn)市場的下行壓力增大，從穩(wěn)樓市的角度看，也確實需要調(diào)整。

數(shù)據(jù)來源：安居客

趙悅是從上?；氐綄幉üぷ鞯哪贻p人，回到寧波一段時間后，了解到身邊的同事無論是結(jié)婚還是單身，都有自己的房子，于是他也有了強烈的買房打算。

“之前在上海都是租房，對房產(chǎn)交易了解少，最近天天就在研究買房，啥心思也沒有。”趙悅告訴記者，他打算買新房。由于剛工作幾年，并沒有太多預算，加上自己有車，限購區(qū)外的較遠地區(qū)的房子也可以考慮。

而近期全國不少城市發(fā)布放松調(diào)控寬松政策，寧波金融政策也出現(xiàn)寬松，房產(chǎn)中介近期經(jīng)常督促趙悅盡快做出決定，并表示一些房企已經(jīng)把中介分傭降低甚至取消收回。

一位熟悉寧波房地產(chǎn)市場的房企人士告訴記者，雖然此前在政策層層加碼下寧波新房成交量有所回落，但從成交均價來看，相對堅挺甚至微升。目前一些樓盤也有優(yōu)惠活動，預計在需求端預期放松的情況下，成交價量可能會有所上升。

“近幾年，我身邊還有些溫嶺的朋友也看好寧波未來發(fā)展，兩三萬的房價與其他城市相比有不錯的性價比，所以選擇在寧波來購房置業(yè)定居。”寧波市民王波向記者表示，在他觀察看來，作為離臺州最近的新一線城市，也有很多臺州人來寧波工作生活買房定居。反倒是去年下半年寧波房價和成交都有所下滑時，身邊原本有置換大房子的朋友卻擱置了計劃，不過春節(jié)后他們又開始看房子了。

樓市成交“高開低走”

從去年4月寧波擴大限購區(qū)域、發(fā)布二手房成交參考價等等大范圍的收緊調(diào)控政策后，寧波新房二手房就開啟了下行之路，持續(xù)多月在低位震蕩。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢相關(guān)資料獲悉，寧波新房成交量與高峰時相比，月成交套數(shù)相差達1萬套以上；二手房成交量連續(xù)多月與成交高峰時相比，月下滑量也高達近6000套。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2021年寧波新房網(wǎng)簽總套數(shù)為115346套，同比回落14%。其中市六區(qū)網(wǎng)簽總套數(shù)為64435套，占比55.86%。

從近三年的成交表現(xiàn)來看，2021年寧波新房網(wǎng)簽突破11萬套，其中上半年成績亮眼，1月成交量甚至突破了1.6萬套。但從4月份寧波調(diào)控持續(xù)加碼收緊后，新房和二手房走勢均呈現(xiàn)出“高開低走”的特點。

新房方面，2021年1月開局相當不錯，創(chuàng)造了當年網(wǎng)簽最高量。據(jù)安居客統(tǒng)計，寧波新房成交3-6這月份穩(wěn)定在1.1萬套左右，7-11月份網(wǎng)簽量連續(xù)下行， 7月網(wǎng)簽量跌至1萬套以下，隨后逐月回落至11月最低值5133套。12月網(wǎng)簽量雖有回升，也僅僅是將數(shù)據(jù)拉回到9月的成績。

數(shù)據(jù)來源：安居客

進入今年2月份后，成交有所回暖。從寧波市房產(chǎn)市場管理中心公布的六區(qū)商品住宅來看，2月份共成交2452套，較1月上升約33%。

二手房方面，從去年3月之后成交量就一直在走低，10月份達到全年最低值1187套。此后雖有回緩，但月均成交量仍未超過2000套。今年1月寧波二手房住宅成交量在1852套，2月又降至1588套，環(huán)比下降約14%。

嚴躍進分析認為，從寧波近一年多新房和二手房成交趨勢這個角度看，包括利率的下調(diào)、放松認房又認貸政策等，客觀上都是希望對購房政策進行放松。類似放松下，后續(xù)房地產(chǎn)市場的交易行情也確實會回暖的可能。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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