每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

繼10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活開(kāi)出今年公開(kāi)市場(chǎng)收并購(gòu)的第二單。這也是華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市后在公開(kāi)市場(chǎng)外拓最為密集的一個(gè)月。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示，計(jì)劃收購(gòu)中南服務(wù)全部股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)不高于22.6億元。收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在江蘇、山東、浙江等地的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值，可增加集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)收入。

相較過(guò)往的謹(jǐn)慎外拓，今年一開(kāi)年華潤(rùn)萬(wàn)象生活頻頻收購(gòu)，也被猜測(cè)業(yè)內(nèi)猜測(cè)2022年國(guó)央企是否將迎并購(gòu)大年。

22.6億、溢價(jià)約13倍

該宗交易由華潤(rùn)萬(wàn)象生活全資附屬公司創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司發(fā)起。同禹洲物業(yè)一樣，本次被收購(gòu)的中南服務(wù)也正在沖刺IPO。2021年11月12日，中南服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，其有三條業(yè)務(wù)線，既物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

根據(jù)已有協(xié)議框架，于完成收購(gòu)事項(xiàng)后，中南服務(wù)將成為華潤(rùn)萬(wàn)象生活間接全資附屬公司，而目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將計(jì)入于集團(tuán)的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表，這意味著已經(jīng)通過(guò)港交所聆訊的中南服務(wù)或?qū)⒔K止上市。

此次中南服務(wù)出售的南通長(zhǎng)樂(lè)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，其為香港彩虹物業(yè)有限公司的全資附屬公司。而香港彩虹物業(yè)有限公司則通過(guò)南通長(zhǎng)樂(lè)持股江蘇中南物業(yè)99%的股權(quán)。香港樂(lè)活物業(yè)有限公司持股江蘇中南物業(yè)1%的股權(quán)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，物業(yè)上市潮后迎來(lái)了整合潮，不少未上市或IPO失敗的物業(yè)企業(yè)被收購(gòu)，不少物業(yè)企業(yè)加大了并購(gòu)力度。從這一趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)一方面通過(guò)并購(gòu)方式快速擴(kuò)大自身規(guī)模，為后期可能上市的高估值做好準(zhǔn)備，另一方面部分房企選擇出售旗下物企的方式來(lái)快速回籠資金，解決相應(yīng)的現(xiàn)金流壓力。

根據(jù)招股書，中南服務(wù)目前在江蘇、山東、浙江及四川等多個(gè)省和地區(qū)合計(jì)擁有5147萬(wàn)平方米在管面積，合約面積及在途面積3941萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)5年內(nèi)在管面積達(dá)到9000萬(wàn)平方米以上。

2018-2020年中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為5.52億元、6.82億元、8.63億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%；年內(nèi)凈利潤(rùn)分別為1795萬(wàn)元、2705萬(wàn)元、6675萬(wàn)元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為92.9%。

根據(jù)公告，中南服務(wù)2021年末稅后凈利潤(rùn)約1.76億元，據(jù)此計(jì)算該宗交易的PE約13倍。有業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)于中南集團(tuán)充足流動(dòng)性、調(diào)配財(cái)務(wù)資源到中南集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)未來(lái)行業(yè)不確定性筑起安全壁壘。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)后，自實(shí)際交付日期后三年內(nèi)，賣方須確保江蘇中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會(huì)對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)，包括業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，并確保江蘇中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會(huì)設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)或組織提供類似服務(wù)，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

此外該次收購(gòu)價(jià)款的支付，華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面表示在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效及待先決條件達(dá)成三個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)先支付44%，余下56%將從收購(gòu)事項(xiàng)完成日期起計(jì)算，將根據(jù)交易標(biāo)的在管面積的實(shí)際交付以及實(shí)際車位銷售代理服務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)進(jìn)度，每6個(gè)月支付一次。

國(guó)央企物業(yè)收并購(gòu)節(jié)奏加快

上市后鮮有在公開(kāi)市場(chǎng)大舉收并購(gòu)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，因開(kāi)年兩起干脆利索的大宗交易，很快就獲得了資本市場(chǎng)的反饋。

摩根大通發(fā)布研究報(bào)告稱，雖然華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2020年12月上市后一年缺乏并購(gòu)活動(dòng)，但今年以來(lái)意外地有兩宗大型收購(gòu)，包括禹洲物業(yè)服務(wù)和中南服務(wù)。而收購(gòu)中南服務(wù)，摩根大通認(rèn)為價(jià)格合理，并點(diǎn)燃集團(tuán)并購(gòu)勢(shì)頭，以及加強(qiáng)公司在行業(yè)中的稀有價(jià)值，于防御性、多元化及增長(zhǎng)意愿方面取得良好的平衡。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康日前表示，2025年華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)到4億平方米，其中非居業(yè)態(tài)占比達(dá)到50%以上。具體到未來(lái)收并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，喻霖康表示，考慮到并購(gòu)文化一致性，未來(lái)會(huì)更多關(guān)注國(guó)企國(guó)資的混改機(jī)會(huì)；其次，從物業(yè)管理規(guī)模來(lái)講，項(xiàng)目至少在200萬(wàn)平方米規(guī)模之上才會(huì)進(jìn)行并購(gòu)；再者，被收購(gòu)項(xiàng)目對(duì)內(nèi)部毛利率不產(chǎn)生太大影響，或能夠通過(guò)1-2年時(shí)間有可能把毛利率提升上來(lái)的一些并購(gòu)標(biāo)的。

實(shí)際上，相較于去年，今年一開(kāi)年物業(yè)市場(chǎng)收并購(gòu)節(jié)奏明顯加快。1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活10。6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)，同日南都物業(yè)以1.32億元收購(gòu)中大物業(yè)100%股權(quán)和普惠物業(yè)80%股權(quán)；1月10日，合景悠活宣布擬以1.65億元收購(gòu)廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司50%股權(quán)；1月12日，永升物業(yè)收購(gòu)鄭州智萍企業(yè)管理100%股權(quán)。

張波表示，國(guó)央企尤其是頭部國(guó)央企的并購(gòu)，在去年底和今年初表現(xiàn)得較為明顯。在去年底央行和銀保監(jiān)會(huì)等政策指導(dǎo)下，國(guó)央企并購(gòu)貸款1月也開(kāi)始快速增多。但由于并購(gòu)項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)相關(guān)狀況可能并不理想，實(shí)際在執(zhí)行并購(gòu)的過(guò)程中，經(jīng)歷的周期和前期的調(diào)研時(shí)間也會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)，并且不排除大量并購(gòu)依然難落地。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，收并購(gòu)反哺資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是已經(jīng)上市還是計(jì)劃上市的物管企業(yè)，在收并購(gòu)窗口期針對(duì)性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼，而通過(guò)收并購(gòu)不斷擴(kuò)大規(guī)模、提升競(jìng)爭(zhēng)力的物管企業(yè)，則在行業(yè)估值下行中逆流而上。

截至發(fā)稿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活報(bào)41.55港元，漲幅3.62%。

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