每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）的注冊(cè)報(bào)告狀態(tài)更新為“注冊(cè)完成”，首期發(fā)行25.8億元。其中，12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等方式；12.9億元用于償還公司銀行貸款。

招商蛇口這一票據(jù)的完成，意味著今年地產(chǎn)行業(yè)首筆并購(gòu)類債券“破冰”，行業(yè)在收并購(gòu)融資方面邁出了重要一步。

據(jù)募資說(shuō)明書(shū)，該筆票據(jù)將用于以住宅為主的一個(gè)城市更新項(xiàng)目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競(jìng)得。招商蛇口、C公司、B公司最終持有該城市更新項(xiàng)目比例為40.8%、39.2%、20%。

招商蛇口表示，由于本次住宅項(xiàng)目體量巨大，故需引進(jìn)有較強(qiáng)資金及運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商加入，才能確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目中途擱淺。

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，去年底以來(lái)，從中央到地方，如近日廣東省為房企收并購(gòu)牽線搭橋，都在為并購(gòu)提供各種便利，招商蛇口的并購(gòu)注冊(cè)，說(shuō)明這些政策正在加速落地。

用于收購(gòu)和償還貸款

本次發(fā)行債券募集資金12.9億元用于并購(gòu),金額不超過(guò)并購(gòu)總價(jià)款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

以2021年9月30日公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，本次債券發(fā)行完成且根據(jù)上述募集資金運(yùn)用計(jì)劃予以執(zhí)行后，招商蛇口的合并財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率將增加0.05%，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率不變。

天風(fēng)證券分析認(rèn)為，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)，能夠在一定程度上盤(pán)活出險(xiǎn)房企資產(chǎn)的流動(dòng)性，提高優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)的靈活度，配合并購(gòu)雙方推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，有望改善項(xiàng)目層面現(xiàn)金流。

不過(guò)募集說(shuō)明書(shū)也提示，招商蛇口短期償債壓力較大風(fēng)險(xiǎn)，近三年短期債務(wù)呈上升趨勢(shì)。

截至2020年末，招商蛇口有息債務(wù)合計(jì)1,604.44億元，其中一年內(nèi)到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內(nèi)到期部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內(nèi)到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期部分為275.41億元，占比為17.17%。

此外，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，招商蛇口2018年度、2019年度和2020年度的收入增長(zhǎng)率分別為16.99%、10.64%和32.71%，受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間分布不均衡以及項(xiàng)目產(chǎn)品不同的因素影響，收入規(guī)模同比有所減少。

對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，招商蛇口表示，目前公司資產(chǎn)流動(dòng)性良好，必要時(shí)可以通過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)補(bǔ)充償債資金。截至2020年12月31日，公司流動(dòng)資產(chǎn)余額為57,552,650.44萬(wàn)元，在需要時(shí)，流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)可以保障債權(quán)及時(shí)實(shí)現(xiàn)。

收并購(gòu)環(huán)境或?qū)捤?/h2>

市場(chǎng)上一直傳有關(guān)于支持房企間收并購(gòu)和合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的消息。

不久前，證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”，近日多家大中型銀行表示，已做好房地產(chǎn)并購(gòu)貸款等業(yè)務(wù)的額度安排，日前收到監(jiān)管層要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)提供金融支持的相關(guān)通知，市場(chǎng)上有很多項(xiàng)目都在談收購(gòu)事宜，買(mǎi)賣(mài)雙方及相關(guān)中介“暗流涌動(dòng)”。

更早之前，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，并會(huì)同國(guó)資委，召集部分民營(yíng)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開(kāi)座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)表示，將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，雖然當(dāng)前融資環(huán)境已有回暖，但分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，負(fù)債較高的民企再融資難度依然較大；若優(yōu)質(zhì)房企若再具備發(fā)行并購(gòu)債券的優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑將進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)整合。與此同時(shí)，房企發(fā)行并購(gòu)票據(jù)具體操作細(xì)節(jié)仍未可知，此外并購(gòu)行為中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性、時(shí)效性問(wèn)題仍是難點(diǎn)，仍有待后續(xù)進(jìn)一步觀察。

艾振強(qiáng)表示，過(guò)去因?yàn)槿谫Y收緊，并購(gòu)的承債還要入表，導(dǎo)致尚有實(shí)力的房企對(duì)并購(gòu)也十分謹(jǐn)慎。隨著政策不斷落地，相比2021年會(huì)好一些，但也不能過(guò)于樂(lè)觀，一方面，尚有實(shí)力做并購(gòu)的房企能吃下的量也不是無(wú)限的；另一方面，能被并購(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多。

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