每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購）的注冊報告狀態(tài)更新為“注冊完成”，首期發(fā)行25.8億元。其中，12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力，包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式；12.9億元用于償還公司銀行貸款。

招商蛇口這一票據(jù)的完成，意味著今年地產(chǎn)行業(yè)首筆并購類債券“破冰”，行業(yè)在收并購融資方面邁出了重要一步。

據(jù)募資說明書，該筆票據(jù)將用于以住宅為主的一個城市更新項目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競得。招商蛇口、C公司、B公司最終持有該城市更新項目比例為40.8%、39.2%、20%。

招商蛇口表示，由于本次住宅項目體量巨大，故需引進有較強資金及運營能力的開發(fā)商加入，才能確保項目順利推進，避免出現(xiàn)項目中途擱淺。

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，去年底以來，從中央到地方，如近日廣東省為房企收并購牽線搭橋，都在為并購提供各種便利，招商蛇口的并購注冊，說明這些政策正在加速落地。

用于收購和償還貸款

本次發(fā)行債券募集資金12.9億元用于并購,金額不超過并購總價款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

以2021年9月30日公司財務數(shù)據(jù)為基準，本次債券發(fā)行完成且根據(jù)上述募集資金運用計劃予以執(zhí)行后，招商蛇口的合并財務報表資產(chǎn)負債率將增加0.05%，流動比率和速動比率不變。

天風證券分析認為，重點支持優(yōu)質(zhì)項目并購，能夠在一定程度上盤活出險房企資產(chǎn)的流動性，提高優(yōu)質(zhì)房企收并購的靈活度，配合并購雙方推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預售資金管理，有望改善項目層面現(xiàn)金流。

不過募集說明書也提示，招商蛇口短期償債壓力較大風險，近三年短期債務呈上升趨勢。

截至2020年末，招商蛇口有息債務合計1,604.44億元，其中一年內(nèi)到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內(nèi)到期部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內(nèi)到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期部分為275.41億元，占比為17.17%。

此外，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，招商蛇口2018年度、2019年度和2020年度的收入增長率分別為16.99%、10.64%和32.71%，受房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)時間分布不均衡以及項目產(chǎn)品不同的因素影響，收入規(guī)模同比有所減少。

對于上述風險應對，招商蛇口表示，目前公司資產(chǎn)流動性良好，必要時可以通過流動資產(chǎn)變現(xiàn)補充償債資金。截至2020年12月31日，公司流動資產(chǎn)余額為57,552,650.44萬元，在需要時，流動資產(chǎn)變現(xiàn)可以保障債權(quán)及時實現(xiàn)。

收并購環(huán)境或?qū)捤?/h2>

市場上一直傳有關于支持房企間收并購和合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的消息。

不久前，證券日報報道，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線”，近日多家大中型銀行表示，已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務的額度安排，日前收到監(jiān)管層要求金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)并購提供金融支持的相關通知，市場上有很多項目都在談收購事宜，買賣雙方及相關中介“暗流涌動”。

更早之前，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，并會同國資委，召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業(yè)出清。

交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會表示，將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

克而瑞地產(chǎn)研究院認為，雖然當前融資環(huán)境已有回暖，但分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，負債較高的民企再融資難度依然較大；若優(yōu)質(zhì)房企若再具備發(fā)行并購債券的優(yōu)勢，無疑將進一步推動行業(yè)整合。與此同時，房企發(fā)行并購票據(jù)具體操作細節(jié)仍未可知，此外并購行為中的項目風險性、時效性問題仍是難點，仍有待后續(xù)進一步觀察。

艾振強表示，過去因為融資收緊，并購的承債還要入表，導致尚有實力的房企對并購也十分謹慎。隨著政策不斷落地，相比2021年會好一些，但也不能過于樂觀，一方面，尚有實力做并購的房企能吃下的量也不是無限的；另一方面，能被并購的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多。

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