每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河01月11日發(fā)布研報(bào)稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

12月銷售同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比連續(xù)兩月為正：2021年12月，30城新房銷售面積同比增速-22.79%，環(huán)比增速16.16%。分一二三線城市來(lái)看，同比方面，12月一、二、三線成交面積增量分別為-20.56%/-9.52%/-45.30%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為12.44%/27.29%/-1.78%。從目前的政策表態(tài)來(lái)看，需求和供給端的支持力度加大，對(duì)“失速”的基本面進(jìn)行托底，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)事件的消化和購(gòu)房信心的恢復(fù)需要時(shí)間，銷售的恢復(fù)較以往時(shí)間也要長(zhǎng)一些，預(yù)計(jì)明年二季度企穩(wěn)，22年全國(guó)商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

去化周期略降，整體庫(kù)存不高：十大城市的存銷比為11.16，較上月-0.54，去化周期環(huán)比-4.62%，同比+12.61%，隨著市場(chǎng)銷售修復(fù)，去化周期略降。一、二線城市存銷比分別為8.69、13.37，分別較上月-0.46、-0.55。

政策底部已過(guò)，暖風(fēng)徐徐吹來(lái)：9月以來(lái)政策對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，我們認(rèn)為政策底已過(guò)，未來(lái)政策落地有以下幾個(gè)方面：1）“房住不炒”基調(diào)不變，“大放水”式寬松難再現(xiàn)；2）對(duì)首套和改善型住房加強(qiáng)信貸支持，或在首付比例、利率、購(gòu)房規(guī)則等方面一城一策；3）加強(qiáng)對(duì)房企融資支持；4）各地方有更大的自主權(quán)進(jìn)行政策調(diào)整，未來(lái)“限漲”和“限跌”并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”并行。

央企國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企財(cái)務(wù)健康、信用較強(qiáng)：從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)整體健康，優(yōu)質(zhì)龍頭房企在風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的測(cè)算下表現(xiàn)優(yōu)異；從償債壓力角度來(lái)看，未來(lái)三年償債壓力遞減，2022年上半年償債壓力較大，下半年有所緩釋，房企信用分層邏輯加強(qiáng)。

物業(yè)管理：普增向分化轉(zhuǎn)變，依賴向獨(dú)立過(guò)渡：從重點(diǎn)跟蹤的22家公司來(lái)看，21H1業(yè)績(jī)繼續(xù)高增，增速與體量無(wú)明顯掛鉤；高合管比盡顯業(yè)績(jī)確定性；第三方外拓比例持續(xù)增加，逐步走向獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。物管板塊仍屬于黃金賽道，21年的并購(gòu)熱潮也預(yù)示行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和資源整合進(jìn)入新階段，增值服務(wù)的發(fā)展為高成長(zhǎng)持續(xù)賦能，地產(chǎn)政策緩解帶來(lái)布局時(shí)機(jī)。

投資建議：短期維度，政策偏暖推動(dòng)估值提升。目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過(guò)度到需求端，之前壓制估值的關(guān)鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉(cāng)位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，我們認(rèn)為今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長(zhǎng)期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價(jià)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、碧桂園服務(wù)（6098.HK）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、金科服務(wù)（9666.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——新能源車補(bǔ)貼退坡調(diào)查：市場(chǎng)終端火爆，有車企漲價(jià)有車企自掏腰包，今年銷量將沖擊600萬(wàn)輛？

(記者 蔡鼎)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。