每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

招股書二次失效的半個月后，禹洲選擇將旗下部分物業(yè)出售給華潤萬象生活。

1月5日，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司潤楹（作為擬買方）與天津禹佳生活服務(wù)（作為擬賣方）就擬買賣目標的股權(quán)訂立框架協(xié)議，潤楹擬購買及天津禹佳生活服務(wù)（下稱禹佳生活服務(wù)）擬出售禹洲物業(yè)的全部注冊資本。

代價不高于10.6億元

啟信寶查詢獲悉，禹佳生活服務(wù)為禹洲附屬公司，成立時間為2020年11月，是禹洲旗下擬拆分的物業(yè)板塊在2020年12月注冊成立的。一個月后，禹佳生活服務(wù)向港交所提交招股書。

禹佳生活服務(wù)主要從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，對外投資共兩家公司，分別為廈門禹洲商業(yè)投資管理有限公司和禹洲物業(yè)，持股比例均為100%。

來源：啟信寶

而此次賣給華潤的是禹洲物業(yè)，注冊資本為人民幣5000萬元，截至本公告日期已繳足，代價待由訂約雙方最終協(xié)定，但不得高于人民幣10.6億元。

于收購事項完成日期后3年內(nèi)，禹佳生活服務(wù)須確保其及其關(guān)聯(lián)方不會對外提供物業(yè)管理服務(wù)，并確保禹洲及其附屬公司不會設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機構(gòu)或組織提供類似服務(wù)，以避免與目標競爭。

據(jù)克爾瑞發(fā)布的2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，華潤萬象生活在管面積排名第20位，禹佳生活服務(wù)排名第89位。

對于此次收購，華潤萬象生活稱，目標集團于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業(yè)管理項目。本集團實施積極拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略。收購事項將擴大本集團的服務(wù)范圍，加強本集團于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并透過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。

近幾年，華潤萬象生活在第三方拓展上也十分積極。2021年，華潤萬象生活定下“2021年實現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長目標。其中，在去年上半年第三方外拓面積1765萬平方米中，非居業(yè)態(tài)占比近80%。

禹洲方面則表示，集團本次與華潤萬象的合作是一次資源互補、行穩(wěn)致遠的戰(zhàn)略合作開端。

禹佳生活服務(wù)未終止上市計劃

將物業(yè)部分出售或許是禹佳生活服務(wù)二次IPO闖關(guān)失利后，在當下最好的選擇。

禹佳生活服務(wù)最早在2020年12月提交招股書，經(jīng)歷6個月的聆訊期后失效；2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。

招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)為127個項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務(wù)項目177個，訂約管理面積2660萬平方米。營收方面，2018年、2019年和2020年分別為3.94億元、5.44億元和6.34億元，復(fù)合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復(fù)合年增長率55.9%

據(jù)招股書顯示，2018年-2020年報告期內(nèi)，禹佳生活服務(wù)在管面積中分別有100%、100%及83.5%來自母公司禹洲地產(chǎn)；物業(yè)管理收入中，來自禹洲地產(chǎn)的收入占比分別為100%、100%及94.9%。

2022年1月1日港交所上市新規(guī)實施后，對于禹洲等高度依賴母公司的物業(yè)公司，選擇出售物業(yè)快速回正現(xiàn)金流，或許是最好的選擇，

據(jù)港交所新規(guī)，從今年1月1日起，將提高主板上市申請人的盈利測試要求。主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，要求申請人在三個會計年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個財務(wù)年度不低于3500萬港元；前兩個財務(wù)年度不低于4500萬港元元，即三年累計盈利不低于8000萬港元。

禹洲方面表示，華潤萬象生活擬以10.6億元人民幣收購禹洲物業(yè)100%股份，一方面該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢，集中精力聚焦商業(yè)板塊，提升市場影響力及品牌美譽度。出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來發(fā)展。

同時，禹洲集團表示，并未終止分拆禹佳生活服務(wù)的上市計劃，鑒于今年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價值，禹洲也在積極調(diào)整上市方案及策略，將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運營及管理。

實際上，在今年的行業(yè)背景下，“大魚吃小魚”的收并購競爭比往年更為激烈?？硕鹞锕芨鶕?jù)公開信息監(jiān)測（含非上市企業(yè)），2021年行業(yè)內(nèi)并購案僅披露金額已超400億元，是2020年的4倍。年內(nèi)，碧桂園服務(wù)、萬物云、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質(zhì)標的，高交易額、高頻次，并刷新業(yè)內(nèi)最貴收購單價記錄。

克爾瑞物管分析認為，房企承壓加速物企格局變化，房企面臨資金壓力旗下優(yōu)質(zhì)標的釋放，為大筆收并購額發(fā)生提供了契機，大型企業(yè)之間的并購整合，加速了行業(yè)的格局變動。2022年行業(yè)企業(yè)將更關(guān)注增長質(zhì)量和有益競爭，避免唯規(guī)模論；大量收并購帶來的投后管理問題，也將被明確提上企業(yè)日程。

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