每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2021年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但南京樓市卻走出了獨(dú)立行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心主辦）官網(wǎng)獲悉，截至2021年12月30日，南京全年共成交新房10.7萬套，自2017年以來實(shí)現(xiàn)四連漲。與此同時(shí)，南京新房庫(kù)存也創(chuàng)下了7.4萬套的歷史新高。

值得注意的是，江寧、江北（含浦口和六合）兩大板塊（兩江板塊）仍是南京樓市新房銷量最高也是最大供應(yīng)區(qū)域，2021年銷售量分別達(dá)到21994套和37568套，占比超過五成。

數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

此外，南京樓市各板塊在2021年的表現(xiàn)冷熱不均，如河西南等部分板塊的樓盤持續(xù)熱銷，其他多數(shù)板塊的銷量相對(duì)平淡，不少樓盤開盤去化率僅三成。

那么，未來南京熱門區(qū)域的樓盤價(jià)格將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？哪些樓盤未來將跑贏全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)選取了南京兩大熱門板塊的代表樓盤，從11個(gè)維度進(jìn)行全面解析。

建鄴區(qū)位于南京河西新城區(qū)，是近二十年間建成的現(xiàn)代化新城區(qū)，其房?jī)r(jià)也排在南京各區(qū)前列。以建鄴區(qū)的海玥萬物項(xiàng)目為例，上月加推的184套房源銷許均價(jià)為63711元/平方米，已于2021年12月24日售罄。每經(jīng)AI品房小程序綜合評(píng)估后得出，該樓盤當(dāng)前的估值參考價(jià)格為55985元/平方米。

每經(jīng)AI品房顯示，海玥萬物周邊直線距離1公里有幼兒園7所，其中距離最近的一所幼兒園僅445米.與建鄴區(qū)的其他小區(qū)比較，其幼兒園配置得分優(yōu)于建鄴區(qū)31%的住宅項(xiàng)目；項(xiàng)目周圍有4所小學(xué)，教學(xué)配置得分優(yōu)于建鄴區(qū)23%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

醫(yī)療配套方面，海玥萬物周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)10個(gè)，包括南京市第一醫(yī)院、江蘇省第二兒童醫(yī)院、南京中醫(yī)藥大學(xué)第二附屬醫(yī)院等，優(yōu)于建鄴區(qū)49%的住宅項(xiàng)目。

商業(yè)配套同樣表現(xiàn)出色，海玥萬物周邊有大小購(gòu)物場(chǎng)所10個(gè)，中央商場(chǎng)、樂天世界、漣城里商業(yè)街等均在步行可達(dá)范圍，得分優(yōu)于建鄴區(qū)52%的住宅項(xiàng)目，購(gòu)物舒適度較好。

此外，海玥萬物周邊1公里有地鐵站2個(gè)、公交站26個(gè)，主要道路早晚高峰平均車速為18. 08公里/小時(shí)，優(yōu)于建鄴區(qū)51%的住宅項(xiàng)目。

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測(cè)，未來五年，海玥萬物的房?jī)r(jià)有望跑贏全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅，達(dá)到71431元/平方米。但值得注意都是，由于建鄴區(qū)房?jī)r(jià)整體漲幅較高，即便海玥萬物未來五年的預(yù)測(cè)價(jià)格比當(dāng)前銷售價(jià)格漲幅超過12%，但仍然跑輸建鄴區(qū)86%的住宅小區(qū)。

 來源：每經(jīng)AI品房小程序

同樣位于建鄴區(qū)的河西金茂府項(xiàng)目，目前在第三方平臺(tái)的的銷售價(jià)格為55600元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項(xiàng)目周配人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等11項(xiàng)指標(biāo)測(cè)評(píng)顯示，該項(xiàng)目的估價(jià)參考價(jià)為49643元/平方米。

未來五年,河西金茂府項(xiàng)價(jià)格有望達(dá)到63692元/平方米，不過仍將跑輸建鄴區(qū)房?jī)r(jià)的平均漲幅，但高于該區(qū)14%的住宅小區(qū)。

南京另一熱門區(qū)域浦口區(qū)的北外灘水城•濱江雅園項(xiàng)目，目前銷售均價(jià)為21525元/平方米 。每經(jīng)AI品房小程序綜合評(píng)估顯示，其估值參考價(jià)為20811元/平方米，但未來五年的房?jī)r(jià)漲幅高于海玥萬物。

與海玥萬物和河西金茂府項(xiàng)目相比，北外灘水城•濱江雅園項(xiàng)目周邊的醫(yī)療及教育配套稍弱，周邊1公里雖有幼兒園6個(gè)，但僅有1所小學(xué)，即南京市瑯琊路小學(xué)柳洲東路分校（北校區(qū)）。

  來源：每經(jīng)AI品房小程序

醫(yī)療配套方面，北外灘水城•濱江雅園周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)4個(gè)、大小購(gòu)物場(chǎng)所4個(gè)。其中餐飲消費(fèi)客單價(jià)40元，全國(guó)對(duì)比的消費(fèi)檔次指數(shù)是3. 1(3. 0表示3線城市最優(yōu)值），相當(dāng)于3~4線城市之間的水平。在浦口區(qū)高于31%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

交通配套方面，該項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)有1個(gè)地鐵站（浦州路地鐵站），公交站19個(gè)，優(yōu)于同區(qū)45%的住宅項(xiàng)目。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，北外灘水城•濱江雅園”未來五年預(yù)測(cè)價(jià)格為25734元/平方米，與當(dāng)前銷售價(jià)相比，增幅約19.6%，在浦口區(qū)處于前60%水平，并跑贏全國(guó)94%的區(qū)縣。

再以浦口區(qū)的中建熙元府項(xiàng)目為例，在第三方平臺(tái)，該項(xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià)約為27500元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合綜合評(píng)估顯示，中建熙元府項(xiàng)目估值參考價(jià)為25398元/平方米。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

未來五年，中建熙元府項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)計(jì)將達(dá)到32754元/平方米，將跑輸浦口區(qū)的房?jī)r(jià)平均漲幅，但高于該區(qū)18%的住宅小區(qū)。

通過對(duì)南京建鄴、浦口兩大熱門區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目的多維度分析對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，目前浦口區(qū)在交通、教育、商業(yè)整體配套等方面尚不如建鄴區(qū)，但隨著市政建設(shè)及配套的不斷完善，浦口區(qū)未來在房?jī)r(jià)增值潛力方面有更大空間。

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