每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

12月27日，隨著北京市房山區(qū)拱辰街道地塊落槌，全國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

值得注意的是，在第三輪集中供地中，央企、國(guó)企的參與度明顯增強(qiáng)，成為一股重要的力量。長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、天津、北京的國(guó)企央企取地占比分別為100%、82%、75%、72%、75%。

國(guó)資積極參與拿地背后，或許與民營(yíng)房企拿地?zé)崆闇p弱有關(guān)。眾所周知，今年來(lái)有部分民營(yíng)房企“爆雷”，經(jīng)營(yíng)上舉步維艱，自然不可能有余錢拿地。沒有“爆雷”的民營(yíng)房企，也有不少面臨流動(dòng)性緊張，同樣是捉襟見肘。

相較而言，國(guó)資房企的情況就好得多。受中央和地方國(guó)資委的監(jiān)管，國(guó)資房企大多負(fù)債率低。據(jù)2021年半年報(bào)，23家“綠檔”上市房企中，央企和國(guó)企就有10家。其中，資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收賬款）最低的前四家全是央企，分別是中海、招商蛇口、華潤(rùn)置地和保利。

同樣是受到較嚴(yán)格的負(fù)債率和利潤(rùn)率的考核制約，國(guó)資房企雖然規(guī)避了高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，但也錯(cuò)過了高速擴(kuò)張。在過去的所謂“房地產(chǎn)白銀10年”，許多國(guó)資房企排名下滑，而且“存糧”（土儲(chǔ)）也不多了。因此，當(dāng)各地土拍熱度降溫，溢價(jià)率走低之時(shí)，也正是國(guó)資房企低價(jià)“補(bǔ)倉(cāng)”之際。也就是說，近期土拍市場(chǎng)上演的國(guó)資房企積極拿地現(xiàn)象，不全是國(guó)企為地方政府的土地財(cái)政分憂，亦有其彎道超車的企業(yè)訴求。

另一方面，地方政府與國(guó)資房企在土拍市場(chǎng)上的一拍即合，還有更深的綜合考慮。

土拍市場(chǎng)之所以備受關(guān)注，因?yàn)槠湟咽菢鞘械?ldquo;晴雨表”。房企搶地，證明房企有錢，預(yù)示著購(gòu)房者買的期房可以按期交房，進(jìn)而還能提振買房人對(duì)未來(lái)樓價(jià)的預(yù)期。而一旦房企退地或土地流拍，則表明房企缺錢，購(gòu)房者買的期房就存在爛尾的可能性，進(jìn)而影響潛在購(gòu)房人對(duì)樓市的預(yù)期。

房地產(chǎn)有個(gè)形象的比喻，土地比作面粉，房子比作面包。今年沒有買到面粉，來(lái)年哪有面包賣？正因?yàn)橛忻娣叟c面包的邏輯，所以要穩(wěn)樓市預(yù)期，就要先穩(wěn)土拍市場(chǎng)。這一點(diǎn)，無(wú)論中央和地方已有共識(shí)。早在2021年7月的中央政治局會(huì)議上，就提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。近日，央視記者采訪住建部部長(zhǎng)王蒙徽時(shí)，問如果用一個(gè)字來(lái)指導(dǎo)明年的工作，會(huì)選哪個(gè)字？部長(zhǎng)回答的也是一個(gè)字——“穩(wěn)”。

由此可見，穩(wěn)是共識(shí)，穩(wěn)是任務(wù)。而土拍市場(chǎng)穩(wěn)不穩(wěn)，就會(huì)直接影響樓市預(yù)期穩(wěn)不穩(wěn)。如果掛牌的土地都能順利拍出，量?jī)r(jià)平穩(wěn)，來(lái)年的樓市也不會(huì)有大問題。反之，如果土地市場(chǎng)大起大落，那么來(lái)年的樓市不是房子供應(yīng)量出問題，就是價(jià)格上出問題。

明白了這個(gè)道理，當(dāng)各級(jí)政府發(fā)現(xiàn)民營(yíng)房企缺席土拍市場(chǎng)時(shí)，自然會(huì)找國(guó)資房企鼎力相助。此“相助”并非簡(jiǎn)單地幫地方政府賣地，解決土地財(cái)政之缺口，更是為了穩(wěn)定面粉與面包的供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定百姓對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期。

當(dāng)然，對(duì)中國(guó)樓市未來(lái)的研判不能只看土拍的表現(xiàn)。更何況，土地市場(chǎng)的冷與熱并不單純受房地產(chǎn)供需的影響，還與地方政府的土地財(cái)政有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。因此，如何讓土地的供需和價(jià)格真正服務(wù)于房地產(chǎn)“良性循環(huán)”的新要求，也是擺在地方政府和房企面前的新課題。

畢竟，國(guó)資房企不可能招之即來(lái)地承擔(dān)“托底”重任。例如，近日，國(guó)資“托底”的這招在沈陽(yáng)就沒成功。沈陽(yáng)的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中19宗流拍，流拍率達(dá)70%，剩余8宗地塊中，有7宗底價(jià)成交。