每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 段煉 魏文藝 易啟江    

 

“可以先看樣板間嗎？”

“基礎(chǔ)分多少？社保幾個(gè)月？預(yù)算呢？”

近日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買(mǎi)房人的身份向上海某樓盤(pán)銷售顧問(wèn)提出參觀樣板間的要求時(shí)，被其從頭到腳盤(pán)問(wèn)了一番。當(dāng)記者的回答獲得銷售顧問(wèn)認(rèn)可之后，才有機(jī)會(huì)添加微信并預(yù)約看房。

“下午我有事，你最好早點(diǎn)來(lái)。”置業(yè)顧問(wèn)給記者發(fā)了戶型圖和地址后補(bǔ)充了一句。

很難想象，一套動(dòng)輒千萬(wàn)元的房產(chǎn)，還沒(méi)看貨，買(mǎi)家卻要接受銷售人員的反復(fù)盤(pán)問(wèn)。不過(guò)，這種“挑客”的銷售態(tài)度在上海高價(jià)樓盤(pán)中并不罕見(jiàn)。在今年上海第五批集中入市的房源中，內(nèi)中環(huán)的樓盤(pán)幾乎都因認(rèn)購(gòu)超額而觸發(fā)了搖號(hào)，遠(yuǎn)郊的一些剛需樓盤(pán)也因?yàn)閮r(jià)格等優(yōu)勢(shì)觸發(fā)了搖號(hào)。

盡管全國(guó)樓市處于下行通道，上海11月新房成交量環(huán)比也出現(xiàn)大幅下滑，但上海人的“搶房”熱情并沒(méi)有減退。本月11日上海推出今年第六批次集中供應(yīng)房源后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》實(shí)地走訪上海樓市發(fā)現(xiàn)，在整體成交下滑之下，仍有部分區(qū)域的新房項(xiàng)目房源受到熱捧，一些區(qū)域的二手房成交也有所回升。

上海東外灘板塊某在建項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“現(xiàn)在不接待看房”

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海新建商品住宅成交面積65.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少28.8%。

新房成交量下跌與供應(yīng)下滑不無(wú)關(guān)聯(lián)。11月上海新房供應(yīng)面積只有89.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.9%。從周度投放節(jié)奏來(lái)看，月初平淡開(kāi)局，周度供應(yīng)還未超過(guò)15萬(wàn)平方米，月中甚至跌破過(guò)5萬(wàn)平方米/周，月末最后一周投放補(bǔ)量，超過(guò)40萬(wàn)平方米。從投放產(chǎn)品來(lái)看，雖然以遠(yuǎn)郊的首次改善產(chǎn)品為主，但月中出現(xiàn)了一波高價(jià)項(xiàng)目尤其是“網(wǎng)紅盤(pán)”陸續(xù)投向市場(chǎng)。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，短暫開(kāi)放售樓處、先篩選客戶再開(kāi)展推介，成了部分樓盤(pán)的常態(tài)。在上海東外灘板塊集中推出的兩個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者就吃了“閉門(mén)羹”。

在銷售備案價(jià)達(dá)到99000元/平方米的某樓盤(pán)，售樓處正“鐵將軍把門(mén)”，一位工作人員勸退了面前三四位看房人。

“現(xiàn)在售樓處關(guān)閉了，已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)籌階段，本周五上午認(rèn)籌結(jié)束。”

“那讓我們進(jìn)去看一下，如果覺(jué)得喜歡才能認(rèn)籌吧。”

“現(xiàn)在不能看，之前開(kāi)放過(guò)半個(gè)月的，現(xiàn)在不接待看房。”

“難道不看就直接去認(rèn)籌？”

“不，直接去認(rèn)籌也不接待，需要和銷售人員先約好，準(zhǔn)備好材料才可以接受認(rèn)籌。不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)大概率觸發(fā)搖號(hào)了，積分低的就不要考慮了。”

隨后，這位工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)開(kāi)放房樣板房時(shí)間比較長(zhǎng)的了，一般樓盤(pán)只開(kāi)放1周左右。至于為什么不能延長(zhǎng)開(kāi)放，他表示這是行業(yè)內(nèi)默認(rèn)的做法。

上海東外灘板塊某在建樓盤(pán) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在另一樓盤(pán)，記者同樣被告知售樓處不接待、樣板房不開(kāi)放。營(yíng)銷人員表示，即便需要參觀沙盤(pán)，也要提前預(yù)約銷售顧問(wèn)。

對(duì)于部分樓盤(pán)的“不愁賣(mài)”，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者，“市區(qū)大部分新房是這種情況，一是定價(jià)和二手房之間還是有部分價(jià)格倒掛空間；二是從市場(chǎng)需求角度來(lái)看，上海已經(jīng)到了改善時(shí)代，有這種需求。但是市場(chǎng)也在分化，個(gè)別項(xiàng)目還是有低于預(yù)期的現(xiàn)象。臨近年底，對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放也在加快，有助于房企資金回籠。諸多‘糾偏’舉措使得樓市回歸平穩(wěn)。短期來(lái)看，焦慮情緒有所緩解，至少上海新盤(pán)銷售不會(huì)有太多壓力。”

價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)，上海2020年以來(lái)新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌幅穩(wěn)定，已環(huán)比連漲12個(gè)月，變動(dòng)基本維持在0.5%以內(nèi)；11月份環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅穩(wěn)定在4%。

“11月份上海市區(qū)中高端產(chǎn)品交易比較活躍，成交前十榜單中有一半項(xiàng)目均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上，甚至前十名中出現(xiàn)2個(gè)10萬(wàn)元+產(chǎn)品。成交結(jié)構(gòu)會(huì)影響價(jià)格，價(jià)格指數(shù)上下0.5%以內(nèi)都是‘波動(dòng)’，是合理現(xiàn)象，近期上海房?jī)r(jià)窄幅震蕩趨勢(shì)不變。”盧文曦表示。

“老破小”房?jī)r(jià)跌了1萬(wàn)多

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自今年1月開(kāi)始漲幅逐步收窄，9月份由正轉(zhuǎn)負(fù)，隨后跌幅不斷收窄。11月這一數(shù)據(jù)已經(jīng)回升至-0.1%，與9月份的-0.6%相比，回升幅度明顯。但同比數(shù)據(jù)漲幅仍然高企，9-11月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為8%、7%、6.7%，遠(yuǎn)高于2020年的9-11月的同期。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了最艱難的“金九銀十”之后，上海局部區(qū)域二手房交易開(kāi)始呈現(xiàn)出一絲暖意。

在上海浦東新區(qū)，“六師附小”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是僅次于明珠小學(xué)、福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)等天價(jià)學(xué)區(qū)房的存在，盡管經(jīng)歷了今年下半年的一波下跌，高價(jià)二手住宅每平方米下跌10000元已經(jīng)常態(tài)，但“六師附小”周邊的“老破小”房源仍然傲視群雄。

“這個(gè)小區(qū)40多平方米的一室半，大概400多萬(wàn)就能買(mǎi)了，單價(jià)10萬(wàn)多。比今年年初已經(jīng)跌了1萬(wàn)多嘞。本來(lái)這套同戶型的成交價(jià)大概在480萬(wàn)左右。雖然房子老了點(diǎn)，可以掛戶口收租的。”我愛(ài)我家門(mén)店的邱杰向記者建議道。

他推薦的這套涇東小區(qū)的房源已有30年房齡，多層無(wú)電梯，單學(xué)區(qū)。而另一條街上的雙學(xué)區(qū)次新小區(qū)單價(jià)約12萬(wàn)元，并且還價(jià)余地很小。“最近交易又突然好了，上周這幾個(gè)小區(qū)在我們門(mén)店成交了七八套，房源也開(kāi)始漸漸多了。”

上海浦東新區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從成交量來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月份上海二手房成交1.2萬(wàn)套，10月成交1.3萬(wàn)套，11月成交1.5萬(wàn)套，連續(xù)兩個(gè)月小幅回升。不守距離2萬(wàn)套的“榮枯線”尚有一定距離，無(wú)論是量、價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上反彈。

但在上海市場(chǎng)，即便在今年最艱難的“金九銀十”兩個(gè)月，二手房仍然保持在1萬(wàn)套以上的成交量，并且作為剛需置換的“托底”，足見(jiàn)市場(chǎng)韌性。

“像上海這樣的一線城市，包括學(xué)區(qū)這樣的購(gòu)房剛需還是存在的，也有可能是下半年以來(lái)抑制的購(gòu)房需求在年底集中釋放，所以必須要清醒地看待這個(gè)現(xiàn)象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，短期、局部的小反彈并不意味著行情的反彈，購(gòu)房人需要謹(jǐn)慎對(duì)待當(dāng)下的市場(chǎng)情況。

 

記者|包晶晶

編輯|段煉 魏文藝 易啟江 杜恒峰

校對(duì)|孫志成

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