每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

樓市下行期，在補(bǔ)貼這件事上，不僅購(gòu)房者有，開(kāi)發(fā)商也有。

12月20日，黑龍江省住建廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)議，研究部署年底前房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作，不僅多措并舉推行促銷和優(yōu)惠政策外，還提出要積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。但這一信息今日已從官微被撤下，樓市利好現(xiàn)“一日游”。

而就在幾天前，廣西桂林印發(fā)關(guān)于《桂林市加大重點(diǎn)行業(yè)扶持力度沖刺四季度經(jīng)濟(jì)工作若干獎(jiǎng)勵(lì)措施的通知》（下稱《通知》），提出給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)在2021年12月1日至12月31日，五城區(qū)單個(gè)樓盤(pán)銷售面積3000平方米以上的進(jìn)行排序，排第1位的，發(fā)放30萬(wàn)元消費(fèi)券；排第2位的，發(fā)放20萬(wàn)元消費(fèi)券；排第3位的，發(fā)放10萬(wàn)元消費(fèi)券。

事實(shí)上，自今年7月桂林房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌后，一直保持回落態(tài)勢(shì)，11月桂林新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降0.2%。

持續(xù)的“價(jià)格戰(zhàn)”

作為旅游城市的桂林，工業(yè)產(chǎn)業(yè)方面相對(duì)薄弱，樓市底色缺乏較為穩(wěn)定的支撐點(diǎn)；加上疫情和國(guó)家嚴(yán)控樓市等原因，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)低迷。

一份來(lái)自克爾瑞的研究報(bào)告顯示，近年來(lái)桂林樓市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢(shì)，2015年市場(chǎng)正式進(jìn)入上升通道，至2017年中到達(dá)階段高點(diǎn)，當(dāng)年7月末新房房?jī)r(jià)同比增速達(dá)到9.6%；2018年全國(guó)樓市普遍遇冷，桂林同步增速放緩，下半年樓市熱度再起，直至2019年達(dá)到歷史高點(diǎn)，同比增速突破10%。

但當(dāng)年9月，位于臨桂新區(qū)的碧桂園劍橋郡精裝改毛坯，率先降價(jià)至3900元/平方米，或成為桂林房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)下行的開(kāi)端。

“受一段時(shí)間以來(lái)房企價(jià)格戰(zhàn)影響，桂林目前新房市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)空間已經(jīng)很小了，主城區(qū)一‘地王項(xiàng)目’現(xiàn)在優(yōu)惠下來(lái)價(jià)格是每平方米8000多元，臨桂區(qū)均價(jià)每平方米5000多元，個(gè)別樓盤(pán)甚至打出了3字頭的新低價(jià)。”

桂林某中介遠(yuǎn)辰店經(jīng)紀(jì)人張竹（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者舉例道，萬(wàn)達(dá)春江悅特價(jià)房最低不到4800元/平方米；大中華養(yǎng)生谷特價(jià)房最低4800元/平方米左右；奧林匹克花園4483元/平方米起現(xiàn)房；翡翠潮庭最低6400元/平方米……

“有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠后已是歷史最低價(jià)，一些項(xiàng)目還推出了‘送車位、送裝修、送家電、送物業(yè)費(fèi)’‘特價(jià)房’‘抄底價(jià)’‘低首付’等活動(dòng)。”

作為品牌房企扎堆的區(qū)域，臨桂新區(qū)已聚集了包括碧桂園、恒大、金科、萬(wàn)達(dá)等逾20家品牌房企，在售項(xiàng)目超60個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。

“桂林樓市十分依賴外地投資客，而近兩年隨著北方投資客退潮，本就以純外地投資客群支撐市場(chǎng)的臨桂新區(qū)更是‘難上加難’，渠道分銷成為‘救市’的重要角色。”克爾瑞廣西分析指出，臨桂新區(qū)在售項(xiàng)目大多被渠道“綁架”，渠道帶客成交占比通常在70%-90%，相比市區(qū)內(nèi)30%的渠道分銷占比高出近2倍。個(gè)別改善型項(xiàng)目更是依賴渠道，房企為回籠資金拉高提點(diǎn)變相降價(jià)。

價(jià)跌量漲

需要注意的是，桂林樓市苦渠道費(fèi)久矣。

公開(kāi)資料顯示，早在2017年，桂林房協(xié)與臨桂房協(xié)聯(lián)合發(fā)布《桂林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)銷售行為的自律公約》，當(dāng)時(shí)建議房企將普通商品住宅的渠道費(fèi)率控制在總房?jī)r(jià)的2.5%。

但4年過(guò)去了，渠道費(fèi)率非但沒(méi)有控制住，反倒越來(lái)越高，個(gè)別樓盤(pán)甚至突破了10%。

到了今年9月，桂林市房協(xié)聯(lián)合當(dāng)?shù)毓歉煞科?，再次發(fā)布了《桂林市骨干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自律公約》，其中最引人注目的是對(duì)渠道傭金比例進(jìn)行了明確：

骨干房企五城區(qū)范圍內(nèi)本項(xiàng)目本地客戶中介傭金不高于房屋總價(jià)的2%，外地客戶中介傭金不高房屋總價(jià)的3%；臨桂區(qū)、靈川縣范圍內(nèi)本項(xiàng)目本地客戶中介傭金不高于房屋總價(jià)的3%，外地客戶中介傭金不高于房屋總價(jià)的5%。

從公布的名單來(lái)看，有16家房企參與發(fā)起此次自律公約，包括融創(chuàng)、富力、花樣年、綠城、新城等在當(dāng)?shù)夭季值娜珖?guó)性企業(yè)，市場(chǎng)份額占到整個(gè)桂林樓市的6成以上。

但另一方面，今年以來(lái)桂林樓市價(jià)跌量漲已成為事實(shí)。桂林市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，桂林市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.3%，但銷售金額同比下跌6.7%。而今年上半年，全市商品房銷售面積305.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%；銷售額為158.69億元，同比下降6.5%。

《通知》顯示，除開(kāi)發(fā)商外，桂林對(duì)購(gòu)買五城區(qū)新建商品房的購(gòu)房者也將按成交合同額的1%發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼（全額抵扣券，可于領(lǐng)券之日起至2022年3月31日前，在本地商貿(mào)企業(yè)購(gòu)買百貨、家電、車輛等）。

“桂林對(duì)房企進(jìn)行貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，有助于鼓勵(lì)房企經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)提振第四季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在補(bǔ)貼給房企消費(fèi)券的同時(shí)，也有助于帶動(dòng)其他領(lǐng)域的消費(fèi)活躍。

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