每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

臨近年末，房企也進(jìn)入完成年度目標(biāo)的最后沖刺期。

在各地開發(fā)商推出的各種促銷中，“打骨折”的工抵房尤其受到關(guān)注。不僅在房?jī)r(jià)迅速回落的三四線城市，包括廣州、廈門、南京、合肥等一線和強(qiáng)二線城市也紛紛涌現(xiàn)“工抵房”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，江蘇徐州吾悅?cè)A府10月初推出了5388元/平方米的“工抵房”優(yōu)惠（原價(jià)7000多元/平方米），這一促銷行為很快被喊停；廣州荔灣雅居樂天際715的工抵房讓利幅度達(dá)到了150萬元/套；武漢帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵價(jià)”“工抵房”口號(hào)，優(yōu)惠價(jià)格相當(dāng)于原價(jià)9折-9.2折。

這些“工抵房”值得買嗎？未來是否有升值潛力？這些樓盤究竟跑輸還是跑贏本區(qū)域房?jī)r(jià)？我們通過每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)來揭示其真相。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“工抵房”降價(jià)幅度最刺激的江蘇徐州吾悅廣場(chǎng)“吾悅?cè)A府”，最低5388元/平方米。根據(jù)每經(jīng)AI品房小程序測(cè)算，其當(dāng)前的估值參考價(jià)為5298元/平方米，未來5年內(nèi)預(yù)計(jì)達(dá)到6847元/平方米，事實(shí)上仍低于當(dāng)前正常銷售價(jià)格。

那么“吾悅?cè)A府”是否具備增值潛力？每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)顯示，吾悅?cè)A府所處位置屬于同城中年輕人比例偏高、學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域，無地鐵，但公交出行較為便利，有9個(gè)公交車站。

在消費(fèi)水平上，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)48元，相當(dāng)于二三線城市水平，在賈汪區(qū)內(nèi)也屬于TOP20的水平，屬于高檔消費(fèi)區(qū)域。

中等醫(yī)療配套、教育配套較少，消費(fèi)層次偏高的吾悅?cè)A府未來價(jià)格走勢(shì)如何？據(jù)每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)，盡管徐州市賈汪區(qū)整體房?jī)r(jià)將跑平全國(guó)平均漲幅，但吾悅?cè)A府5年內(nèi)房?jī)r(jià)將跑輸賈汪區(qū)平均漲幅，并且處于區(qū)域內(nèi)中等偏下的水平。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

在一線城市廣州，荔灣雅居樂天際715的“工抵房”讓利幅度最高達(dá)到150萬元/套。第三方平臺(tái)顯示，雅居樂天際715項(xiàng)目總價(jià)550萬元/套起，主力戶型為3居建筑面積66.3平方米，據(jù)此測(cè)算，該項(xiàng)目均價(jià)為83000元/平方米。

而讓利幅度最大的一套“工抵房”，折算后單價(jià)約為60330元/平方米。

荔灣雅居樂天際715共規(guī)劃有4棟，將于2023年12月交房。每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目當(dāng)前估值參考價(jià)為80346元/平方米，低于正常售價(jià)，但較其推出的“工抵房”價(jià)格仍高出近2萬元/平方米。

與徐州吾悅?cè)A府截然不同的是，荔灣雅居樂天際周邊消費(fèi)客單價(jià)46元，相當(dāng)于二三線城市，在荔灣區(qū)內(nèi)屬于低消費(fèi)檔次；同時(shí)但周邊大小購(gòu)物商城多達(dá)15個(gè)，人口結(jié)構(gòu)指數(shù)達(dá)到3.2（3代表著三線城市的最優(yōu)值），這意味著雅居樂天際715在人口結(jié)構(gòu)方面相當(dāng)于三四線城市的人口結(jié)構(gòu)。

根據(jù)每經(jīng)AI品房小程序大數(shù)據(jù)測(cè)算，該小區(qū)房?jī)r(jià)未來5年將達(dá)到103365元/平方米，盡管跑輸荔灣區(qū)平均漲幅，在荔灣區(qū)大約排名89%位置。但和當(dāng)前“工抵房”的購(gòu)入價(jià)格相比，一套房子將有286萬元的浮動(dòng)空間。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

武漢的帝大御璟城，每經(jīng)AI品房小程序顯示估值參考價(jià)為11677元/平方米，低于第三方平臺(tái)顯示的銷售均價(jià)13064元/平方米。但與但高于該項(xiàng)目的“工抵房”部分房源價(jià)格11300元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序大數(shù)據(jù)顯示，作為周邊3公里年輕人比例偏高、學(xué)生兒童群體較大的樓盤，帝大御璟城周邊并無小學(xué)配置，僅有6個(gè)幼兒園，在教育資源方面略顯不足。但在購(gòu)物、通勤車速方面，帝大御璟城稍顯優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于黃陂區(qū)大部分小區(qū)；公共交通方面的得分則處于黃陂區(qū)的低位，屬于后10%的小區(qū)。

消費(fèi)檔次上，帝大御璟城周邊消費(fèi)客單價(jià)高于上述兩個(gè)樓盤，為54元，相當(dāng)于二線城市的最優(yōu)值，在武漢市屬于中檔消費(fèi)區(qū)域，在黃陂區(qū)內(nèi)高于71%的住宅小區(qū)。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

基于對(duì)商務(wù)密度、居住舒適度、教育配置、商業(yè)配套、通勤車速、公共交通等多個(gè)維度的交叉，每經(jīng)AI品房小程序?qū)Φ鄞笥Z城未來5年房?jī)r(jià)估算為15164元/平方米，跑平黃陂區(qū)平均漲幅，同時(shí)與全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅趨同。這也意味著，該項(xiàng)目的“工抵房”在未來五年有著4萬元的上浮空間。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝