每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月份的房企融資規(guī)模曾創(chuàng)下近年來(lái)新低，不過(guò)年末地產(chǎn)融資環(huán)境有所轉(zhuǎn)暖。

貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

“房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境正在轉(zhuǎn)暖，矯正房地產(chǎn)融資過(guò)緊的政策效果正在顯現(xiàn)，但持續(xù)惡化的海外債融資環(huán)境使其平均利率還在上升。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來(lái)幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或?qū)⒅鸩礁纳啤?/p>

11月融資規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)55.6%

進(jìn)入11月，部分房企融資出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

來(lái)自興業(yè)證券的研報(bào)顯示，11月10日以來(lái)，房企銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行加速，保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口等10家房企陸續(xù)宣布在銀行間市場(chǎng)發(fā)債。隨之而來(lái)的則是房企百億元級(jí)別的融資明顯增多，以及整體融資規(guī)模出現(xiàn)放大跡象。

以保利發(fā)展為例，其11月30日晚間公告，為提升自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作，擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)100億元，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長(zhǎng)沙麓谷林語(yǔ)、長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)、重慶林語(yǔ)溪、沈陽(yáng)溪湖林語(yǔ)、天津大都會(huì)、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元。

此前的11月22日，保利發(fā)展公告擬發(fā)行公司債券規(guī)模為不超過(guò)98億元（含98億元），募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，今年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

不過(guò)，11月境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億元美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模同為年內(nèi)單月最小值；規(guī)模環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%。“境外美元債市場(chǎng)低預(yù)期持續(xù)走高，內(nèi)房企暴雷影響與信用下調(diào)危機(jī)仍在發(fā)酵，結(jié)合年末房企美元債余額不足，12月境外債預(yù)計(jì)維持低溫。”貝殼研究院分析指出，“根據(jù)當(dāng)前債券市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年發(fā)債規(guī)模將回落至萬(wàn)億元之下。”

利率方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份房企信用債平均利率為3.8%，相比10月份下降0.28個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為13.50%，環(huán)比上升3.01個(gè)百分點(diǎn)。而此前，中信建投證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份，房企境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具發(fā)行利率分別為6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發(fā)行利率為10.65%。

對(duì)于海外債利率的上升，劉水分析認(rèn)為，11月發(fā)行海外債的房企信用評(píng)級(jí)較低，導(dǎo)致融資成本偏高；與此同時(shí)，近幾個(gè)月部分房企出現(xiàn)債券違約后，海外投資者對(duì)房企海外債偏好減弱，房企只能通過(guò)提高利率來(lái)獲得融資。

“海外債融資環(huán)境的改善主要依賴國(guó)內(nèi)融資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，表現(xiàn)相對(duì)滯后。未來(lái)幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會(huì)逐步改善。”劉水續(xù)稱。

不過(guò)需要注意的是，11月份地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國(guó)有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢(shì)愈加顯著。

12月到期債務(wù)約800億元

事實(shí)上，四季度歷來(lái)是房企還債的集中期。特別是今年下半年以來(lái)，陸續(xù)出現(xiàn)房企債務(wù)違約情況，導(dǎo)致投資市場(chǎng)對(duì)房企的信心下降，債券二級(jí)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)出現(xiàn)了較大波動(dòng)。從2021年9月30日到10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌22.1%，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。

受此影響，部分未違約的房企也受到了波及。11月份以來(lái)，多家房企積極尋求解決短期流動(dòng)性的策略，如通過(guò)回購(gòu)債券、大股東增持股票、配股融資等方式進(jìn)行維穩(wěn)，開(kāi)啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

特別是自11月初陽(yáng)光城ABS和美元債成功展期后，越來(lái)越多房企以展期或要約交換來(lái)處理即將到期的信用債。

如11月24日，據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，債券規(guī)模為15.43億元的花樣年“20花樣02”，利息展期議案通過(guò)；11月25日，佳兆業(yè)公布了2021年12月7日到期4億美元債券的要約交換方案，根據(jù)方案，投資人每1000美元本金可以獲得1000美元新票據(jù)、25美元現(xiàn)金回報(bào)及資本化利率，新票據(jù)于2023年6月6日到期；11月份，中國(guó)奧園三筆共計(jì)15.16億元境內(nèi)債成功展期。

與此同時(shí)，11月份，房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易保持活躍，房企短期流動(dòng)性處于積極修復(fù)過(guò)程中。

由此而來(lái)，房企2021年11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模環(huán)比減少5.3%至約731億元，同比減少12.7%，到期債務(wù)凈額258億元，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

此外，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年下半年以來(lái)，不少于24家房企陸續(xù)實(shí)行境外債提前回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)153次，提前回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)24.86億美元，債券到期時(shí)間橫跨2021年到2026年，特別是不少房企10月以后加大了2022年到期債務(wù)的提前贖回，減輕明年的還款壓力，其中佳源國(guó)際、中國(guó)金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過(guò)1億美元。

“房企進(jìn)行債券回購(gòu)除了維穩(wěn)市場(chǎng)信心之外，也因當(dāng)前債券價(jià)格相對(duì)便宜，以低折扣進(jìn)行回購(gòu)實(shí)則比到期兌付更為劃算。”克爾瑞分析表示。

不過(guò)貝殼研究院預(yù)計(jì)，12月份，房企到期債務(wù)維持在800億元規(guī)模，房企償債壓力仍然較高。“距離年末僅剩不到1個(gè)月時(shí)間，許多企業(yè)將會(huì)加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價(jià)換量的策略。”

中國(guó)銀行研究院最新研報(bào)也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要穩(wěn)字當(dāng)頭，優(yōu)化政策手段，避免“處置風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)”。短期內(nèi)，在保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，充分考慮2022年經(jīng)濟(jì)下行壓力，合理實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資調(diào)控政策,滿足剛需和改善型購(gòu)房者合理的貸款需求，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在融資收緊與銷售下行雙重?cái)D壓下，違約情況擴(kuò)散蔓延，甚至引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500687299