每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳那些喜歡捂盤的開發(fā)商，終于也開始頂不住了，在第四季度迎來了一波集中入市潮。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，進入第四季度以來，包括臨海攬山、海德園、加福華爾登府邸、盛璟潤府、榕江壹號院等在內(nèi)的深圳多個網(wǎng)紅盤開始集中入市。

如果要給上述樓盤添上兩個標簽，那用“捂盤”和“豪宅”再合適不過了。這些樓盤不僅入市周期長，而且價格不菲，不僅價格比同片區(qū)周邊其他樓盤高出不少，且項目總價多數(shù)在千萬元以上。

網(wǎng)紅豪宅著急入市

進入第四季度，深圳的房地產(chǎn)市場不僅推盤數(shù)量明顯多了，而且入市的樓盤中還有許多是以前“難產(chǎn)”的樓盤，這些樓盤的入市時間一推再推，有的捂盤2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如臨海攬山，早在2019年，記者就曾實地探訪過這個位于蛇口的豪宅項目。其實2018年時就有傳言說該項目馬上要入市，不過結(jié)果卻是一推再推，直到今年11月才正式入市，均價11.4萬元/平方米，總價在1075萬-2939萬元不等。

再如最近關(guān)注度極高的海德園，作為安托山片區(qū)的目前唯一待售新盤，該項目在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上有3萬多人關(guān)注，而總房源數(shù)只有181套。該項目此前未能如愿上市，購房者在等了600多天才在深圳住建局網(wǎng)站看到海德園備案信息，預(yù)計11月26日開盤，均價12.6萬元/平方米，總價1385萬-4260萬元不等，推售的戶型為3-6房，產(chǎn)品類型涵蓋大平層和復(fù)式，毛坯交付。

像臨海攬山、海德園這種捂盤兩三年的還算好，如盛璟潤府和榕江壹號院這類，捂盤時間超過10年，直到最近才正式入市。

盛璟潤府原來是清湖新業(yè)的城市更新項目，2011年深圳第一批城市更新計劃中就有該項目，到如今正式入市，已經(jīng)過去10年時間，被網(wǎng)友戲稱為“捂盤王”。根據(jù)備案信息，該項目均價為6.95萬元/平方米，主推大戶型三房和四房。

還有寶安的網(wǎng)紅盤榕江壹號院也存在同樣情況?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，榕江壹號院項目早在2011年就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，直到2019年才開始動工，現(xiàn)在已經(jīng)處于封頂階段。

根據(jù)備案信息，榕江壹號院備案入市的房源共397套，戶型為約120-201平方米，均價約7.83萬元/平方米，總價在940萬-1600萬元不等。

榕江一號院項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

當捂盤遇上限價

那些以前一直不著急入市的項目，為何選擇在今年第四季度集中入市，難道都是機緣巧合？

一位從業(yè)多年的深圳房地產(chǎn)市場觀察人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開發(fā)商選擇在這個時候入市，有兩個重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已經(jīng)到了入市的重要節(jié)點了，不得不入市；二是遇上了深圳的最嚴限價令，現(xiàn)在不入市以后價格可能更不好賣。

“開發(fā)商為何遲遲不肯入市，其實最重要的一個原因，還是因為利潤。以前開發(fā)商敢于高價拿地，就是因為在房價上漲的大趨勢中，拖的時間越往后，掙得越多。但現(xiàn)在市場環(huán)境變了，政府也不允許這么玩了，現(xiàn)在深圳采取的是‘房地聯(lián)動’，不僅限售價而且還限地價，所以開發(fā)商想通過拉長時間的方式把單價賣高點，已經(jīng)行不通了。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

根據(jù)記者的了解，2018年，深圳出臺土規(guī)政策，明確了“住宅類須1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工”的要求。若開發(fā)商開竣工延期，將加大處罰力度。

“以前捂地的開發(fā)商選擇在第三輪集中供地前入市或許也因為怕有比較。”

記者還注意到，在本周深圳的第三輪集中土拍中，就有位于上述捂盤項目周邊的地塊，但都已經(jīng)被明確限價。如位于前海的T201-0168宗地塊，就采用了“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。

該項目建成后，商品住宅的毛坯最高價格不得超過9.2萬元/平方米，而同一片區(qū)內(nèi)的臨海攬山，如前所述，均價在11.4萬元/平方米，趕在第三輪集中供地前完成了入市。

這些捂盤多年的網(wǎng)紅盤，想通過時間換空間的方式實現(xiàn)利潤增長，恐怕已不是那么容易。因為這些項目周邊樓盤的售價更低，導(dǎo)致部分購房者買房的“預(yù)期差”不復(fù)存在。

記者通過每經(jīng)AI品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，上述捂盤的項目中，周邊很多樓盤的價格要更低一些。如盛璟潤府售價6.95萬元/平方米，而周邊二手樓盤美麗365花園等指導(dǎo)價約在4萬-5萬元/平方米，幸福城潤園指導(dǎo)價在5萬元+/平方米。

類似的現(xiàn)象在榕江壹號院也同樣成立。該項目備案價約7.78萬元/平方米，而與其一路之隔的松茂·御龍灣項目單價是6.2萬元/平方米。

有市場人士分析稱，深圳通過對新房限價，極大程度上限制住了市場炒房的熱情，同時也反映出了政府房住不炒的決心。試想，在同一個片區(qū)內(nèi)，新入市的新盤售價在11萬元/平方米左右，但周邊早些入市的新房卻只有9萬元/平方米，你會考慮嗎？

談到深圳一、二手房限價聯(lián)動的政策以及第四季度捂盤項目集中入市的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“針對樓市價格上揚，可以很明顯地看出，深圳正在進行一場全面、細致的長線圍堵。其中包括二手房指導(dǎo)價、限制新房加推漲價、新房與土地限價聯(lián)動等，都是重要手段。對開發(fā)商來說，隨著調(diào)控政策的加嚴，開發(fā)商利潤會被攤薄，個人預(yù)計限價政策會堅持得比較長，那些捂地的開發(fā)商選擇在第四季度集中入市，或許也是基于這方面的考量。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝