每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

重慶的二手房市場(chǎng)開始過(guò)冬了。

房天下監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，繼9月重慶二手房成交量環(huán)比下降16%，成交均價(jià)12105元/平方米、同比下降5%后，10月重慶二手房成交均價(jià)持續(xù)回落0.68%。來(lái)自山城數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月份重慶二手房成交量為1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值。

事實(shí)上，盡管自今年2月以來(lái)，重慶二手房市場(chǎng)在成交量和價(jià)格上曾短暫出現(xiàn)一定幅度上漲，但此后一路下探，買賣雙方博弈依然還在進(jìn)行，成交熱度較低。多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，重慶二手房市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)四季度熱度回調(diào)有限。

成交趨冷

“近期二手房?jī)r(jià)格確實(shí)相比7、8月份有所降低。”重慶江北區(qū)一門店經(jīng)紀(jì)人陳芳（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她有個(gè)客戶今年4月就把房子掛出來(lái)了，當(dāng)時(shí)也帶了幾組客戶去看過(guò)，談了幾回后，業(yè)主也有點(diǎn)松口了。“結(jié)果到5月初同小區(qū)有人漲價(jià)15萬(wàn)，業(yè)主就說(shuō)不賣了，她也想漲。但到現(xiàn)在這套房也還一直掛著。前兩天業(yè)主又說(shuō)要降價(jià)賣，如果能夠付全款，還能再降點(diǎn)”。

來(lái)自貝殼研究院重慶站的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重慶二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了近幾年來(lái)的峰值，成交量指數(shù)幾乎成倍數(shù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)同樣如此。

近一年重慶二手房?jī)r(jià)格走勢(shì) 

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

然而，這波行情并未持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，到今年的6月份，成交量指數(shù)攔腰減半，市場(chǎng)下滑程度明顯，并且一直持續(xù)到第三季度。數(shù)據(jù)顯示，三季度重慶二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降58%，同比下降37%，成交均價(jià)環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)7%。從區(qū)域來(lái)看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪壩熱度增長(zhǎng)明顯，而渝中區(qū)熱度持續(xù)走低。

據(jù)山城數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份重慶二手房成交量1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值；成交均價(jià)13066元/平方米，較5月份的14099元/平方米下跌1033元/平方米，跌幅為7%，回到3月份的水平。

“受第一次集中土拍熱度傳導(dǎo)，二季度漲價(jià)房源占比達(dá)到頂峰，三季度回調(diào)。同樣議價(jià)空間在二季度達(dá)到谷底，隨后三季度開始反彈。業(yè)主和客戶端預(yù)期基本保持一致，短期市場(chǎng)熱度逐步釋放和降溫。第二批集中土拍熱度減退，金融端暫無(wú)明顯寬松信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度熱度回調(diào)有限。”貝殼研究院重慶分析表示。

不過(guò)就陳芳自己最近帶客量情況來(lái)看，“最近二手房客戶還是開始多起來(lái)了，之前部分想賣高價(jià)的房東因?yàn)橹庇缅X或者買房，價(jià)格還是降下來(lái)了，成交周期也有所縮短。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：山城數(shù)據(jù)

“天量”供應(yīng)

與持續(xù)下行的市場(chǎng)行情相對(duì)應(yīng)的，則是重慶近年來(lái)不斷攀升的二手房掛牌量

據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，2019年3月，平臺(tái)上重慶二手房掛牌數(shù)量接近6萬(wàn)套，7月突破10萬(wàn)套，10月突破12萬(wàn)套；到2020年4月，這一數(shù)據(jù)已達(dá)14萬(wàn)余套，7月份漲到15萬(wàn)套，11月份超過(guò)17萬(wàn)套，一年半時(shí)間增長(zhǎng)了11萬(wàn)套。

此前重慶樓市一直奉行“天量供應(yīng)”政策。數(shù)據(jù)顯示，近10年來(lái)，重慶主城區(qū)土地出讓面積一直保持全國(guó)領(lǐng)先。重慶主城區(qū)商品房無(wú)論是供應(yīng)量還是銷售量基本穩(wěn)居全國(guó)第一，是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

今年以來(lái)，重慶市二手房供應(yīng)量還在上漲，并因“超過(guò)20萬(wàn)套”登上熱搜。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前重慶在貝殼找房掛牌的二手房共計(jì)16.87萬(wàn)套，其中滿2年房源僅有2.44萬(wàn)套，滿5年房源也不過(guò)2.32萬(wàn)套。

而從貝殼找房公布的第三季度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶依然是一個(gè)以剛需為主的城市。從成交總價(jià)段來(lái)看，100萬(wàn)元以內(nèi)成交的二手房占比遠(yuǎn)超其他總價(jià)位段，為50%以上；150萬(wàn)元以內(nèi)占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交房源占比超過(guò)60%，120平方米以內(nèi)成交房源占比近9成。

“重慶二手房掛牌量一直以量大著稱，尤其是與一線城市相比，但考慮到重慶自身的情況，這一掛牌量仍處合理范圍。一方面由于掛牌量中涵蓋有區(qū)縣的掛牌房源；另一方面也源于重慶新房的高量成交。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅分析表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)重慶主城區(qū)商品住宅成交近200萬(wàn)套，其中2016-2019年成交套數(shù)均超20萬(wàn)套，加之掛牌房源中仍有10年以上房源。

“重慶房?jī)r(jià)仍處于穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，尤其是在近兩年來(lái)國(guó)家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)圈等規(guī)劃利好之下，重慶人口流入增加，整體來(lái)看重慶未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可期。”

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。“近10年間人口凈流入超200萬(wàn)的有6座城市，其中就包括重慶。人口的持續(xù)性導(dǎo)入，必然會(huì)產(chǎn)生對(duì)二手房需求的刺激性增長(zhǎng)，只不過(guò)短期內(nèi)由于金融政策的原因，對(duì)二手房產(chǎn)生影響是調(diào)控的成果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)講，性價(jià)比高的二手房依然是可作為持有的和購(gòu)買的對(duì)象。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)