每經(jīng)AI快訊，中國銀河11月09日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

“銀十”銷售同環(huán)比均下降，年末銷售壓力仍較大：2021年10月，30城新房銷售面積同比增速-26.15%，環(huán)比增速為-7.60%。分一二三線城市來看，同比方面，10月一、二、三線成交面積增量分別為-12.79%/-24.62%/-37.72%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為-12.57%/-24.75%/-30.03%。行業(yè)銷售拐點(diǎn)從7月份就已經(jīng)確立，開始進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，但基本面還未觸底，我們認(rèn)為隨著房貸回歸合理投放，部分城市購房政策有所松動(dòng)，11月市場(chǎng)銷售或略有回暖，但考慮到新增按揭貸款規(guī)模具有不確定性，年末銷售仍面臨較大壓力。

去化周期持續(xù)上行，處于四年內(nèi)較高位：十大城市的存銷比13.04，較上月+2.19，去化周期環(huán)比+30.27%，同比+20.18%，隨著市場(chǎng)銷售降溫，去化周期開始上行，已處于2017年以來的較高水平。其中一、二線城市存銷比分別為9.16、17.03，分別較上月+0.71、+4.11。

第二批集中供地基本完成，多因素疊加致市場(chǎng)降溫：20個(gè)重點(diǎn)城市完成第二批次地塊出讓，平均溢價(jià)率為4.1%，較2020年平均溢價(jià)率-6.80pct，較首批集中供地平均溢價(jià)率-11.20pct，整體熱度下降。10月新完成二輪土拍的杭州、北京、上海、武漢、長沙平均溢價(jià)率分別為4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。市場(chǎng)降溫歸因于：1）三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價(jià)格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場(chǎng)觀望情緒上升，房企拿地預(yù)期下降；2）中央持續(xù)完善房地產(chǎn)金融審慎管理，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節(jié)奏，個(gè)別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批供地嚴(yán)格購地自有資金審查等，拿地意愿受到抑制。

Q3凈利潤、結(jié)算毛利率承壓，拿地毛利率企穩(wěn)：2021Q3房地產(chǎn)板塊營收同比增速為23.14%，歸母凈利潤同比增速為-31.48%；結(jié)算毛利率為20.60%，同比-6.65pct，實(shí)現(xiàn)銷售凈利率6.17%，同比-3.96pct，土拍政策的調(diào)整將帶動(dòng)土地溢價(jià)率下行，房企的盈利空間得到保障，未來行業(yè)毛利率的拐點(diǎn)到來可期；含合同負(fù)債的預(yù)收賬款同比增長7.61%，房企未來業(yè)績?nèi)杂斜Ｕ?。銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比+17.37%，隨著下半年銷售逐漸遇冷，預(yù)計(jì)全年銷售商品收入的現(xiàn)金上漲有限。

投資建議：當(dāng)前市場(chǎng)處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號(hào)，信貸側(cè)面放松可期，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策對(duì)板塊估值彈性的影響大于業(yè)績，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域開始抬升。行業(yè)在信用風(fēng)險(xiǎn)暴露的過程中中加速“優(yōu)勝劣汰”的進(jìn)程，逐步出清，待風(fēng)險(xiǎn)事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：金科服務(wù)（9666.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——新出口訂單在跌，實(shí)際出口增速在漲，外貿(mào)高增長能“挺”多久？專家：海外供需缺口紅利持續(xù)至明年一季度

(記者 王曉波)

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