每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

近日，港龍中國地產發(fā)布公告，擬發(fā)行于2022年到期的1.58億美元、年利率13.5%的優(yōu)先票據，并于11月12日正式上市。而13.5%的利率僅次于今年6月花樣年發(fā)行的票面利率14.5%的美元債。

事實上，房企境外債利率已經連續(xù)三個月維持大幅增長。貝殼研究院數據顯示，10月房企境外債券利率均值突破10%的高點，達到10.65%，較9月大幅上升157個基點。

此前，受部分房企美元債違約事件的影響，房企美元債價格波動較大，典型房企債務違約影響仍在持續(xù)發(fā)酵。在此背景下，房企發(fā)行高利率美元債的同時也伴隨著風險。

房企境外發(fā)債陷僵局

“如果能依靠境外投資人發(fā)行成功，說明公司受到資本市場認可。畢竟，現在境外投資人對境內債券產品普遍避而遠之。”某頭部房企融資負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“目前民營房企在美元債市場上，風險和信用處于歷史最低值，所以這個時間發(fā)美元債成本肯定高一點。”

10月份以來，伴隨著機構密集下調房企信用評級，導致中資房企美元債價格大面積下跌，包括綠地、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展等房企的多只地產美元債出現大幅下跌。

11月8日，房企美元債繼續(xù)波動，其中合生創(chuàng)展2024年到期債券創(chuàng)最大單日跌幅；萬科和碧桂園的美元債也大幅走低。

“最近市場融資情況雖然有所好轉，但政府在嚴查項目放款進度和施工是否匹配，資金站崗嚴重。”上述某頭部房企融資負責人表示，為了保證項目交付，房企的預售資金被強監(jiān)管。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，一般而言發(fā)債利率和風險成正向掛鉤，利率越高說明企業(yè)財務風險度高。為了彌補財務風險，投資方就想要更高的回報。雖然當下可以解決短期資金缺口，但從長遠來看，過高利率會吞噬房企本身的利潤率。

“很多項目從拿地到開發(fā)，凈利潤水平本就不高，因此風險肯定是存在的。不發(fā)債資金鏈會出問題，發(fā)了債可能以后還是會出問題，畢竟行業(yè)利潤率水平在下降，現在至少把風險往后移了。”張波表示，發(fā)債成本是動態(tài)的，并非是固定不變的，是根據債券市場上充裕程度而定。

值得注意的是，此前世茂集團、中梁控股、雅居樂集團、中國金茂、建業(yè)地產、弘陽地產等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，以提振市場信心。

境外融資成本持續(xù)增加

從數據看，房企融資總額進一步收窄，其中境外發(fā)債規(guī)模下降最為明顯。

貝殼研究院統計顯示，今年1-10月房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元；其中境外發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。

10月份房企境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數量年內第二次降至個位數；境外融資規(guī)模約101億元人民幣，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。

來自同策研究院的數據也顯示，10月40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計336.5億元，環(huán)比下降44.92%。其中美元融資總額僅為6.61億美元，占融資總額的12.56%，環(huán)比下降49.16%。

融資成本方面， 10月債券利率受短期供給壓力影響整體呈現上升趨勢。貝殼研究院數據顯示，房企境外債利率已連續(xù)三個月維持大幅增長，10月境外債券利率均值已突破10%的高點，達10.65%，較9月大幅上升157個基點。

對此，克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者表示，“利率高低取決于企業(yè)的資信，有些企業(yè)在國內融資成本本來就低。發(fā)美元債的還是以民企為主，最近評級機構頻繁給房企降級，有些已經降到C以下，要么根本借不到錢，要么付出相當大的成本。” 。

“自去年開始內地房企信用基本面令人擔憂，主要集中在疫情影響下企業(yè)盈利和內部現金流走弱，疊加信用債到期高峰。”張波表示，今年國內融資渠道繼續(xù)收縮和分層，信用分化加劇，房地產行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴從緊，銀保監(jiān)會等機構密集發(fā)聲強調防范房地產金融風險，房企融資壓力不減。疊加“三道紅線”“房地產貸款集中度管理制度”等政策，倒逼企業(yè)加快降負債節(jié)奏，強化企業(yè)的融資能力。

“9月房企債權兌付高峰期到來，導致各大房企出現流動性緊張危機，部分債務無法按期還款，債權違約風險大幅提升，引發(fā)信用危機，多家企業(yè)信用評級被下調，房企融資環(huán)境或進一步惡化。”在張波看來，雖然目前政府端釋放一定“維穩(wěn)”信號，但強監(jiān)管仍是融資主導方向，如何降負債、保證健康的債務情況、保持穩(wěn)健的財務表現，依舊是房企面臨的主要課題。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網