每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著“雙循環(huán)”“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略的不斷實(shí)施落地，全國297個地級以上城市中，哪些城市仍然最具房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力？2021年以來哪些城市銷售貢獻(xiàn)率最高？房企如何把握重點(diǎn)城市群和都市圈的發(fā)展機(jī)遇？

10月26日，在深圳舉行的第十一屆中國價值地產(chǎn)年會上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布《全國297個地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力白皮書》（以下簡稱《白皮書》），從市場容量與增值潛能兩大維度評價城市潛力，對行業(yè)發(fā)展趨勢、市場格局做出理性的判斷，并發(fā)布2021年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現(xiàn)場解讀《白皮書》時表示，“十四五期間，房地產(chǎn)市場仍然具有發(fā)展空間，未來深入研究城市發(fā)展的核心驅(qū)動力、聚焦價值城市、優(yōu)化城市布局成為企業(yè)的制勝之道。”

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜現(xiàn)場解讀《白皮書》 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

最具投資吸引力TOP100城市出爐

今年是“十四五”開局之年，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)了去年以來的穩(wěn)定修復(fù)態(tài)勢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)日益暢順，市場預(yù)期不斷改善。2020年以來，樓市長效機(jī)制正在加快建立，房地產(chǎn)調(diào)控手段從過去的抑制需求端逐漸轉(zhuǎn)向調(diào)控供給端，從“三道紅線”“集中供地”到“部分地區(qū)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革”，為房企融資、投資、營銷帶來了全新挑戰(zhàn)，市場分化逐漸加劇。

《白皮書》從城市發(fā)展的三大核心驅(qū)動力——人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大方面構(gòu)建了城市投資潛力評價體系。

在城市發(fā)展過程中，由于地域特點(diǎn)、行政級別、資源稟賦的不同，造成了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，疊加人口增速的放緩，未來人口的年齡結(jié)構(gòu)和地域分布均影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了居民購買力，交通作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，推動城市產(chǎn)業(yè)逐步調(diào)整，人口流動更為合理，資源配置更加優(yōu)化。

基于對城市發(fā)展的三大驅(qū)動力的深入研究，《白皮書》將全國297個城市的“量”（市場容量）、“價”（增值潛能）拆分成4個層次、12個維度、20余個考察指標(biāo)交叉建模，得出了最具房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力城市的全面評價。

在2021年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100中，上海、北京、深圳和廣州4個一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名繼續(xù)保持領(lǐng)先，杭州、成都、南京等1.5線城市緊隨其后。

具體城市來看，上海、北京、深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，繼續(xù)穩(wěn)居前四。而數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展，人才引進(jìn)、落戶政策不斷升級，令杭州投資吸引|力連續(xù)4年保持全國第五位。成都、南京、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市位列6-10位，其中成都憑借成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好、不斷完善的交通網(wǎng)絡(luò)以及人口的大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力有所提升。

武漢2020年受疫情影響較大，但今年以來經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)較好恢復(fù)，投資吸引力排名亦保持不變。西安、鄭州、長沙、天津、寧波、合肥、佛山、青島、東莞、無錫等二線及以上城市位居第11-20位，其中無錫常住人口增長較快，房地產(chǎn)市場熱度較高，投資吸引力排名進(jìn)入前20。其他2.5線及三線城市中，珠海、惠州、常州、嘉興等長珠三角城市群內(nèi)緊鄰中心城市的地級市排名靠前，投資吸引力高于其他區(qū)域同級別城市。

東部三大城市群經(jīng)濟(jì)起步早，人口吸附力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)、就業(yè)優(yōu)勢明顯。《白皮書》顯示，東部三大城市群未來很長一段時間都將是我國核心資源的主要聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)的中心城市及周邊三四線城市，房地產(chǎn)市場有較大發(fā)展空間。而中西部地區(qū)則表現(xiàn)出不同的發(fā)展格局，短期來看發(fā)展重點(diǎn)仍將聚焦于區(qū)域核心城市，受益于國內(nèi)大循環(huán)發(fā)展戰(zhàn)略，核心城市人口不斷回流，產(chǎn)?業(yè)轉(zhuǎn)型升級，城市不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模相對較大。

一二線城市仍是房企業(yè)績貢獻(xiàn)主力

2020年全年及2021年上半年，一二線城市仍然是全國市場的業(yè)績貢獻(xiàn)主導(dǎo)。2021年上半年，20家代表房企58.3%的業(yè)績來源于二線城市，16.2%來自一線城市，合計(jì)占比74.5%。

由于三四線城市置業(yè)需求得到釋放，占比升高至25.5%，因此一二線城市銷售貢獻(xiàn)率較與2020年分別下降了3.4和1.6個百分點(diǎn)。

分城市來看，南京銷售貢獻(xiàn)率最高，武漢貢獻(xiàn)率增長最快。2021年上半年，20家代表企業(yè)銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為?南京、杭州和上海，均位于長三角城市群，銷售額貢獻(xiàn)率分別為6.8%、5.8% 和4.6%。

其中，南京較去年同期增長1.3個百分點(diǎn)，杭州持平，上海則下降1.4個百分點(diǎn)，城市分化顯著。20家代表企業(yè)在武漢銷售額貢?獻(xiàn)率增長最快，增長2.4個百分點(diǎn)。主要是2020年上半年武漢受疫情影響嚴(yán)重，2021年前期積壓的需?求快速釋放，城市加速回暖，銷售額貢獻(xiàn)率隨之提升。

不同房企在各等級城市銷售占比也呈現(xiàn)出各自的特色，2021年上半年，中海地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、華潤置地等在一線城市收獲頗豐，而融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、陽光城等則深耕二線城市，三四線城市銷售占比較高的則有碧桂園、中南置地、新城控股、龍光集團(tuán)等。

同時，《白皮書》研究2018-2020年千億房企新增土儲分布城市發(fā)現(xiàn)，近三年千億房企投資布局聚焦于東部城市群核心城市及中西部省會城市。長三角、珠三角和京津直等東部城市群內(nèi)部核心城市和中西部省會城市成為企業(yè)拿地的聚集區(qū)域。前50企業(yè)拿地金額TOP10城市中，其中4城為長三角城市群核心城市，其中杭州位列前三位，北京、廣州兩個一線城市也位列前5位。

上半年22個首批集中供地的重點(diǎn)城市，住宅用地成交樓面價較去年全年大幅度上升。據(jù)測算，22城整體成交樓面均價9591元/平方米，同比上漲了38.3%。杭州和北京首批集中供地成交金額分別為1178億元和1110億元，超過2020年出讓總金額的一半。

疊加《白皮書》對22城住宅用地首批集中出讓競拍熱度的深度分析，未來市場格局一目了然：

重慶、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%和71%，其中廈門首批成交的5宗土地中3宗達(dá)到上限價格；杭州41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%。南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過158輪報(bào)價。另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度低，長春競拍前有8宗地塊中止上出讓并有2宗地塊流拍；青島成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。

基于對供求兩端的專業(yè)分析和城市熱度的深刻判斷，黃瑜提示，“今年以來，長三角和粵港澳熱點(diǎn)城市、中西部二線城市新房及二手房價格累計(jì)漲幅較高，且地價普遍上漲，對未來房價將形成有力支撐，但四季度全國銷售規(guī)?？赡芾^續(xù)回落，房價漲幅因此將進(jìn)一步收窄。受累于土地成交縮量，新開工面積下降態(tài)勢難改，開發(fā)投資增速回落，不排除負(fù)增長的可能。”

聚焦五大城市群巨大市場空間

《白皮書》指出，中國五大城市群——長三角、珠三角、京津冀、長江中有和成渝城市群已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，區(qū)域集聚和規(guī)模效應(yīng)顯著。這也為房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來了巨大的市場空間，2020年五大城市群房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積占全國的比重分別達(dá)到55%和47%。

其中，長三角城市群經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力最為強(qiáng)勁，無論是經(jīng)濟(jì)增速、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、創(chuàng)新投入、高鐵覆蓋還是人口吸附能力，均處于全國前列。

粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能強(qiáng)勁，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)升級協(xié)同發(fā)展，廣州深圳雙引擎不斷推動發(fā)展，疊加外部政策不斷加持，人口虹吸效應(yīng)顯著，隨著“軌道上的大灣區(qū)”加快形成，區(qū)域投資價值正在不斷顯現(xiàn)。

中西部核心城市也在加速崛起，截至2020年，成都、重慶、武漢軌道交通里程數(shù)超過300公里，其中成都高達(dá)652公里，明顯高于其他中西部城市，車站數(shù)量達(dá)327個，也是區(qū)域內(nèi)最高水平。未來，城市交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，帶動城市建成區(qū)外擴(kuò)，也將促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

為此，《白皮書》建議房企繼續(xù)堅(jiān)持聚焦核心城市群，深耕一二線大城市，分享城市群三四線城市發(fā)展紅利，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

“未來五大城市群和區(qū)域中心城市將成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。企業(yè)要結(jié)合自身成本、資源、口碑等優(yōu)勢持續(xù)深耕優(yōu)勢城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口聚集能力強(qiáng)的城市值得重點(diǎn)關(guān)注。同時打造優(yōu)勢產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，科學(xué)把握城市周期運(yùn)行節(jié)奏，精準(zhǔn)研判城市發(fā)展趨勢，注意短期拿地節(jié)奏，避免高價地。”

黃瑜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)處于市場變革期，建議企業(yè)加快熱點(diǎn)城市營銷節(jié)奏，積極回籠資金，穩(wěn)定現(xiàn)金流管控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞