每經(jīng)AI快訊，中國銀河10月20日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合：月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-16%、-13%，目前基本面還未觸底，四季度銷售下行將繼續(xù)加快。行業(yè)銷售拐點在7月就已經(jīng)確立，開始進入負增長區(qū)間，但基本面還未觸底，政策層面已是底部，未來若基本面加速惡化，則政策維穩(wěn)預(yù)期將進一步加強。當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，從目前中央層面的表態(tài)來看，政策導(dǎo)向已經(jīng)由“緊”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，銷售大降溫趨勢下政策托底意圖初現(xiàn)，目前可運用的政策工具較多，但“大放水”式放松難再現(xiàn)。

土地市場成交回暖還需等待：9月單月土地購置面積增速為-2%，較上月回升12pct，主要由于第二批集中供地的大部分城市在9月完成土拍。我們認為目前資金環(huán)境仍較緊，土地成交的回暖還需等待。

銷售轉(zhuǎn)冷和拿地偏淡將繼續(xù)影響企業(yè)新開工的節(jié)奏，竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性：9月單月增速為-14%，新開工加速下行，銷售轉(zhuǎn)冷和拿地偏淡將繼續(xù)影響企業(yè)新開工的節(jié)奏；竣工面積累計同比增長23.4%，增速較1-8月下降2.6pct，9月單月增速1.02%，竣工還在持續(xù)修復(fù)，具備確定性和持續(xù)性，物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)受益于竣工周期的回歸。

開發(fā)投資在偏弱的施工和土地成交的帶動下繼續(xù)下行：2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長同比增長8.8%，較1-8月下降2.1pct。9月單月投資增速為-3.5%，增速轉(zhuǎn)負，偏弱的施工和土地成交將繼續(xù)帶動投資下行。

房地產(chǎn)資金面將迎來改善：9月單月，到位資金增速為-11%，較上月增速下降4pct，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-25%、-10%、-8%、-10%，分別較上月-5pct、-9pct、+1pct、-3pct。定金及預(yù)收款為最主要的資金來源，占比37.4%；國內(nèi)貸款、自籌資金分別占比12.4%、31.2%，均處于10年以來的最低水平；從近期中央和地方的政策表態(tài)來看，信貸最緊的時刻已經(jīng)過去，央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放松，地方層面庫存壓力較大的城市也將跟進哈爾濱，出臺相關(guān)政策促進需求的釋放。

投資建議：復(fù)盤前幾輪地產(chǎn)周期，政策對板塊估值彈性的影響大于業(yè)績，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域開始抬升，伴隨政策寬松預(yù)期開啟行情。當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時機。行業(yè)整體風(fēng)險可控，待個別房企風(fēng)險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。我們長期看好物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展以及頭部企業(yè)的投資機會，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：金科服務(wù)（9666.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險提示：風(fēng)險事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——奧特萊斯中國市場興替二十年：又土又舊的“前浪”為何突然又“香”了？

(記者 蔡鼎)

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