受花樣年債務違約影響，日前多只房企境外美元債價格跌幅創(chuàng)歷史新低。 10月9日，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，而境內債規(guī)模占比創(chuàng)5年內新高。 克而瑞報告顯示，到2021年第四季度，房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時，2022年上半年房企到期債券3671億元，償債壓力持續(xù)。 多只債券暴跌現(xiàn)最大單日跌幅 10月5日，多只房企美元債跌幅創(chuàng)歷史新低。 其中，新城發(fā)展2025年7月到期4.45%債券每1美元跌2.6美分，至89美分，創(chuàng)2021年1月發(fā)行以來的最大單日跌幅；融創(chuàng)中國2023年7月到期美元債跌幅每1美元跌4.2美分，至77.2美分；陽光城2024年4月到期美元債每1美元跌9.5美分，至65.5美分，創(chuàng)2020年7月發(fā)行以來的最大單日跌幅；弘陽地產2024年5月到期美元債每1美元跌3美分，至81.7美分，創(chuàng)2021年5月發(fā)行以來的最大單日跌幅；中國奧園2022年9月到期美元債每1美元跌4.7美分，至84.7美分，創(chuàng)2017年9月發(fā)行以來的最大單日跌幅。 克而瑞指出，2021年以來，房企債務違約事件頻現(xiàn)，已蔓延至行業(yè)頭部房企，截至目前債務違約房企名單有中國恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng)、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年等等。 中奧地產總裁助理韓存磊告訴記者，房企債務違約涉及債券市場，從而持續(xù)引發(fā)資本市場對地產債的擔憂。一系列因素疊加，市場觀望情緒濃厚，使得債券價格大幅下跌。 債券暴跌伴隨著債券違約。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，今年房企違約債券累計金額467.5億元，較2020年增長159%，累計違約債券只數(shù)達到39只。 克爾瑞研究中心總經理林波告訴記者，雖然當前許多房企在三道紅線的轉檔方面有了較大進步，但仍有部分企業(yè)的指標優(yōu)化是通過將顯性債務轉為隱性債務的，實際債務的償還壓力仍在，未來仍應警惕。在降杠桿主基調不變的情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續(xù)維持低位。 三季度房企融資環(huán)境整體來看仍在保持低位運行，央行表示房地產企業(yè)三條紅線監(jiān)管和房地產貸款集中度管理制度都已經進入常態(tài)化實施階段，未來將繼續(xù)完善房地產金融管理長效機制。 克而瑞認為，未來房企融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢，房企融資會更難。與此同時，境外市場的波動促使更多房企需要動用在手現(xiàn)金進行債務償還，對房企經營性現(xiàn)金流的壓力也不容小覷，房企仍需緊抓銷售回款。 融資大幅下滑流動性堪憂 三季度房企融資環(huán)境整體保持低位運行。2021年前9個月，100家典型房企的融資量為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。 同時，房企融資呈現(xiàn)一定的分化。 58安居客研究院分院長張波告訴記者，今年以來融資政策持續(xù)保持收緊，房企融資受限。與此同時，三道紅線進一步推動企業(yè)降杠桿，企業(yè)債務償還力度加大，部分房企動用自有現(xiàn)金償還到期債務，導致2021年上半年多數(shù)房企的籌資性現(xiàn)金流凈額呈負，新增融資額持續(xù)下降。 一部分負債率較低，財務穩(wěn)健的房企融資成本出現(xiàn)明顯下降，尤其是具備國企和央企背景的房企，在融資層面有著明顯優(yōu)勢，踩中三道紅線的房企則明顯存在融資難度增大、融資成本增加等問題。 對于第四季度，張波表示，總體來看，未來房企融資環(huán)境仍難言寬松。房企經營性現(xiàn)金流承壓明顯，雖然市場變化可能導致政策或有放松，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負債水平，才能在市場下行態(tài)勢下保持自身穩(wěn)定。 另一方面，政策端導致行業(yè)不確定性增加。從房企的到位資金來看，預售款項占據(jù)了半壁江山，銷售節(jié)奏變慢導致很多房企現(xiàn)金流更為吃緊，這也是房企債券違約呈現(xiàn)增長的重要原因。 韓存磊表示，很多房企可能沒有公開債務違約，但資金也是緊的，很多員工會有一些流動。當然也和布局有一定關系，現(xiàn)在房企銷售回款很差，不止是單個城市，而是普遍狀態(tài)，尤其是快周轉企業(yè)。 林波則告訴記者，房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務結構，提升債務安全邊界。在政策方面，當前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度，或將成為房企融資突破的新方向。同時，企業(yè)運營方面應持續(xù)優(yōu)化組織架構，持續(xù)推動區(qū)域深耕，提質降費，持續(xù)提高運營能力，加快銷售端現(xiàn)金回流。