每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在打造了北京三里屯太古里、成都太古里、上海前灘太古里等標(biāo)桿項(xiàng)目之后，嘗到甜頭的太古地產(chǎn)（01972.HK）正在加快內(nèi)地市場(chǎng)擴(kuò)容的步伐，今年以來(lái)動(dòng)作頻頻。

10月8日，太古地產(chǎn)宣布與珠江實(shí)業(yè)簽署合作意向，雙方計(jì)劃在廣州荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)打造珠江太古商業(yè)項(xiàng)目。

而就在國(guó)慶前的9月30日，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)攜手打造的前灘太古里正式啟幕，這是太古地產(chǎn)為上海浦東新區(qū)“金靴”地段的前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)量身定制的首個(gè)“太古里”項(xiàng)目。

太古地產(chǎn)釋放的種種信號(hào)，不由得讓外界對(duì)其未來(lái)在內(nèi)地的布局以及發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生了更多興趣。太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地核心城市背后，到底打的什么算盤(pán)？

成都太古里 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

加速內(nèi)地核心城市布局

總部位于中國(guó)香港的太古地產(chǎn)于1972年成立，背靠太古集團(tuán)，致力發(fā)展及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，發(fā)展策略集中在主要運(yùn)輸交匯點(diǎn)的上蓋發(fā)展綜合物業(yè)項(xiàng)目。

本世紀(jì)初進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，太古地產(chǎn)在多個(gè)核心城市“散枝開(kāi)葉”。在打造了北京三里屯太古里、成都太古里等多個(gè)網(wǎng)紅打卡地和商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目之后，太古地產(chǎn)在2021年開(kāi)始了加快擴(kuò)大內(nèi)地版圖的步伐。

早在國(guó)慶前的9月29日，珠實(shí)集團(tuán)就與太古地產(chǎn)舉行廣州聚龍灣片區(qū)珠江太古項(xiàng)目合作意向簽約儀式，正式揭開(kāi)聚龍灣項(xiàng)目重大產(chǎn)業(yè)招商和商業(yè)發(fā)展序幕。這也是在2011年9月23日廣州太古匯正式開(kāi)業(yè)十年后，太古地產(chǎn)在廣州的又一大動(dòng)作。

如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)則可以發(fā)現(xiàn)，加大內(nèi)地市場(chǎng)的擴(kuò)容一直是太古地產(chǎn)今年的主基調(diào)。

今年7月，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)簽約，雙方將成立管理公司，雙方各占40%、60%權(quán)益，攜手復(fù)興百年張園。8月，太古地產(chǎn)與北京朝陽(yáng)區(qū)人民政府及北京公交集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，計(jì)劃攜手改造位于三里屯太古里北區(qū)北側(cè)、北京市朝陽(yáng)區(qū)新東路2號(hào)的北京公交集團(tuán)維修場(chǎng)站。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為一家深耕香港市場(chǎng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，過(guò)往太古地產(chǎn)在內(nèi)地的布局并不算深，進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)20年以來(lái)，太古地產(chǎn)僅開(kāi)發(fā)了位于北京、上海、廣州、成都4城的8個(gè)項(xiàng)目，平均2.5年一個(gè)項(xiàng)目。

而今年以來(lái)，太古地產(chǎn)卻頻頻通過(guò)城市更新、合作開(kāi)發(fā)等方式，進(jìn)一步擴(kuò)大自身在內(nèi)地核心城市的資產(chǎn)規(guī)模，其在內(nèi)地打造項(xiàng)目的節(jié)奏，明顯要比過(guò)往要快得多。

據(jù)今年8月太古地產(chǎn)發(fā)布的《創(chuàng)新衍變?nèi)锿吞爬铩穲?bào)告指出，太古里在選擇城市地標(biāo)中，主要衡量的是社區(qū)活力、經(jīng)濟(jì)民生、社群福祉和社區(qū)韌性四大指標(biāo)，太古地產(chǎn)業(yè)是依據(jù)這幾大指標(biāo)去打造的時(shí)尚潮流地標(biāo)。

太古地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)組合情況  來(lái)源：太古地產(chǎn)中報(bào)

內(nèi)地項(xiàng)目成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主力

太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地核心城市背后，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，太古地產(chǎn)通過(guò)復(fù)制之前在內(nèi)地的綜合商業(yè)模式，能在一定程度上降低整體業(yè)績(jī)下滑的影響。

值得注意的是，2018年至今，太古地產(chǎn)的營(yíng)收和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了較大幅度下滑，歸母凈利潤(rùn)的同比下滑幅度從2018年底的11.5%擴(kuò)大至2020年底的71.3%，直到2021年上半年該項(xiàng)數(shù)據(jù)才得到回暖。

而導(dǎo)致過(guò)往太古地產(chǎn)營(yíng)收和凈利下滑的一個(gè)重要原因就是疫情。不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱太古地產(chǎn)今年上半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，隨著內(nèi)地疫情得到有效控制，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，而在香港市場(chǎng)的業(yè)務(wù)情況則表現(xiàn)平平。

中報(bào)顯示，今年上半年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入90.68億港元，同比增長(zhǎng)38%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)24.67億港元，同比增長(zhǎng)67.47%。其中內(nèi)地零售物業(yè)租金收入為21.08億港元，同比增長(zhǎng)38%，撇除租金支援?dāng)備N(xiāo)和人民幣升值的影響，租金收入總額上升23%。

從具體表現(xiàn)來(lái)看，太古地產(chǎn)零售物業(yè)表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的項(xiàng)目為北京三里屯太古里、廣州太古匯和上海興業(yè)太古匯，這幾個(gè)項(xiàng)目今年上半年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率分別達(dá)到了85%、88%和83%，相較于2019年上半年也分別有著13%、95%和86%的提升。

太古地產(chǎn)內(nèi)地項(xiàng)目的租用率及權(quán)益占比情況，來(lái)源：太古地產(chǎn)中報(bào)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的凈資產(chǎn)總額僅占到了其總資產(chǎn)的18%，但這些為數(shù)不多的項(xiàng)目卻給太古地產(chǎn)貢獻(xiàn)了36%的租金收入。值得一提的是，上半年太古地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的投資物業(yè)組合的租金收入為17.74億元，同比增加35%，反映出國(guó)內(nèi)零售銷(xiāo)售強(qiáng)勁的回血態(tài)勢(shì)。

而太古地產(chǎn)在香港的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)較差。截至2021年6月30日，太古地產(chǎn)在中國(guó)香港零售物業(yè)組合的租金收入總額為11.16億港元，同比減少12%。

太古地產(chǎn)租金收入和凈資產(chǎn)情況，來(lái)源：太古地產(chǎn)中報(bào)

顯然，在國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)高端型商業(yè)綜合體，給太古地產(chǎn)帶來(lái)了不錯(cuò)的投資回報(bào)，且太古地產(chǎn)在選擇參與項(xiàng)目的方式，重要的策略之一，就是通過(guò)合作的方式共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

記者注意到，太古地產(chǎn)過(guò)往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，除了京三里屯太古里項(xiàng)目和廣州匯坊項(xiàng)目是自己擁有100%權(quán)益外，其他項(xiàng)目均是與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，且合作過(guò)的無(wú)論是廣報(bào)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是陸家嘴集團(tuán)，都有著央企國(guó)資背景，且從股權(quán)比例來(lái)看，通常都保持著50:50的比例。

截至10月8日收盤(pán)，太古地產(chǎn)股價(jià)報(bào)20.75港元，最新市值為1213.88億港元。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝