每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月8日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因需對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化等原因，根據(jù)出讓人的申請(qǐng)，終止了7宗商品住宅地塊出讓活動(dòng)。7宗宅地總計(jì)出讓面積54.27萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約111.44億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述7幅地塊均為9月13日上海發(fā)布的第二批集中供地公告中的地塊。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從終止出讓的地塊來(lái)看，大都位于郊區(qū)，房企的參拍熱情相對(duì)較低。

終止地塊均位于郊區(qū)

值得一提的是，此次終止出讓的7宗地塊分別位于松江區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、金山區(qū)、寶山區(qū)等5個(gè)郊區(qū)地段，其中4宗為純宅地，3宗為商住用地。

“從終止出讓的地塊來(lái)看，大都位于郊區(qū)，房企的參拍熱情相對(duì)較低，后續(xù)調(diào)整后再次出讓，可能會(huì)更有利于房企拿地和開(kāi)發(fā)。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

某TOP20房企的投拓負(fù)責(zé)人王浩（化名）也表示，如果市場(chǎng)好的話，這些地塊可能會(huì)很容易拍掉，但如今不少企業(yè)的資金并不寬裕，所以不可能會(huì)去拿這些位置相對(duì)較偏的地塊。

此前的9月13日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站公布了第二批集中供地公告，共出讓地塊48宗，其中涉及商品住宅用地有27宗，總建筑面積達(dá)340.73萬(wàn)平方米，起始總價(jià)574.57億元。以此計(jì)算樓面均價(jià)，27幅涉宅用地平均樓面價(jià)約16862.91元/平方米。

同時(shí)，上海還改變了競(jìng)價(jià)規(guī)則，將原先的舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

上述公告指出，已交納競(jìng)買保證金的意向人可于即日起至上海市土地交易市場(chǎng)受理窗口分別申請(qǐng)退還已交納競(jìng)買保證金本金和所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息（計(jì)息期為該該筆保證金入賬之日起至退還競(jìng)買保證金本金當(dāng)日止，利率為當(dāng)期活期存款利率）。

在張波告訴看來(lái)，此次上海土拍新規(guī)，除了競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整以外，也形成了很多新約束，尤其是對(duì)于房企拿地資金方面的約束。

房企拿地積極性受挫

此前，就有不少城市在第二批集中供地前宣布終止部分地塊出讓，這也被業(yè)界認(rèn)為是變相“流拍”。

9月8日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，第二批集中供地中的19宗地因故停牌；9月14日晚間，成都公共資源交易中心發(fā)布公告，第二批集中供地中的17宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)因故終止出讓；9月26日，杭州第二批供地中的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊因未收到報(bào)名確認(rèn)書，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)而全部“流拍”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，已完成第二批集中土拍的城市，平均流拍率迅速升至28%，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽(yáng)、青島、成都、濟(jì)南等重點(diǎn)城市，并以涉宅用地居多。“直觀反映房企融資環(huán)境持續(xù)收緊下，企業(yè)拿地積極性重挫，緩拿地乃至階段性不拿地常態(tài)化”。

王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，大概率是房企“缺錢”。“一種可能的情況是，政府在出讓土地前的摸底環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)沒(méi)人報(bào)名，所以就用這種調(diào)規(guī)的方式來(lái)提前終止了出讓”。

“現(xiàn)在核心問(wèn)題是銷售問(wèn)題，尤其是各種疊加政策出來(lái)之后，下半年房企銷售回款很差。”張波表示，銷售環(huán)節(jié)回款節(jié)奏變慢也是房企“錢緊”的原因。雖然從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-8月商品房銷售金額同比有大幅增長(zhǎng)，但從8、9月單月的銷量來(lái)看卻是呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢(shì)。這也反映出房企的銷售節(jié)奏整體變慢，銷售回款的節(jié)奏也同步變慢。

“因此，與其在接下來(lái)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)流拍，不如提前終止。畢竟，上海地價(jià)并不便宜。”張波認(rèn)為，未來(lái)房企的融資環(huán)境仍難言寬松，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓明顯。雖然市場(chǎng)變化可能政策有放松的可能，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負(fù)債水平，才能保證在市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)下保持自身穩(wěn)定。

“三季度不少公司現(xiàn)金流非常緊，就打消了拿地的打算，可能四季度會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”王浩表示，如果頻繁出現(xiàn)流拍，政府也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化去做出相應(yīng)調(diào)整。“不過(guò)上海畢竟不同于其他二三線城市，雖然流拍的可能性較小，但第二批集中土拍整體上會(huì)比第一批集中土拍轉(zhuǎn)冷”。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)