每經(jīng)實習(xí)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

處在風(fēng)口浪尖的學(xué)區(qū)房，正成為不少城市的整頓對象。

據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來，已有包括北京、上海、廣州、深圳、成都、太原等在內(nèi)的16城下發(fā)樓市調(diào)控文件，內(nèi)容均涉及整頓學(xué)區(qū)房炒作。

全國多城對學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行管控

記者梳理發(fā)現(xiàn)，對學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控的城市，政策維度多集中在“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價”、“大學(xué)區(qū)招生”、“教師輪崗”三個層面。

對學(xué)區(qū)房設(shè)立指導(dǎo)價是各個城市對學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控時最為常用的手段。其中，沈陽、合肥、寧波等城市都施行了類似政策。

沈陽印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)銷售宣傳的通知》，規(guī)定中介不得以學(xué)區(qū)房名義掛牌二手房，不得以明顯高于市場價格或政府公布的交易參考價格掛牌二手房。

合肥印發(fā)《關(guān)于深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的通知》和《關(guān)于建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制的通知》，對16個雙學(xué)區(qū)房建立交易指導(dǎo)價，引導(dǎo)市場預(yù)期。

寧波印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出熱點學(xué)區(qū)房參考價格機(jī)制，并對市內(nèi)112個小區(qū)建立交易參考價格。

除了對學(xué)區(qū)房建立指導(dǎo)價外，設(shè)立“大學(xué)區(qū)招生”也是不少城市慣用手段之一。一線城市中的北京和深圳，都有施行“大學(xué)區(qū)招生”政策的準(zhǔn)備。

2021年7月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網(wǎng)站上公開征求意見，其中針對義務(wù)教育提到的“應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生”。

何謂大學(xué)區(qū)招生？舉個例子，A學(xué)校對應(yīng)甲片區(qū)，B學(xué)校對應(yīng)乙片區(qū)，C學(xué)校對應(yīng)丙片區(qū)。如果ABC學(xué)校實行大學(xué)區(qū)招生，那么在甲乙丙片區(qū)的家長第一志愿可在ABC三所學(xué)校中選擇。

簡單來說，就是學(xué)區(qū)房和學(xué)校不再一一對應(yīng)，即便你買了學(xué)區(qū)房，也不一定能去到心儀的學(xué)校。

相類似的政策在北京也在實施。今年4月，北京教育資源最為豐富的西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)進(jìn)一步明確多校劃片政策，一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校。

“如果說對學(xué)區(qū)房設(shè)置指導(dǎo)價是在明面上給學(xué)區(qū)房降溫，那么從教育資源上下手，則是在‘治本’。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，各地對學(xué)區(qū)房的炒作之所以屢見不鮮，最為根本的原因在于教育資源不均衡，而通過行政手段縮小同一地區(qū)“牛校”和“普校”之間的差距，能從根源上解決學(xué)區(qū)房被市場炒作的問題。

記者注意到，今年以來，包括北京、深圳、常州在內(nèi)的不少城市，還欲通過教師輪崗的方式，實現(xiàn)教育的均衡發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，各地爭相落地抑制學(xué)區(qū)房炒作的政策，很大程度上源于近幾年學(xué)區(qū)房上漲過快，而學(xué)區(qū)房上漲過快，又跟市場炒作存在一定關(guān)聯(lián)，對應(yīng)整治措施的出臺，有利于學(xué)區(qū)房降溫。

降價150萬仍未成交

記者發(fā)現(xiàn)，各地下發(fā)對學(xué)區(qū)房的整頓政策后，不少業(yè)主都對學(xué)區(qū)房掛牌價做了不同程度調(diào)整。

如合肥，在諸葛找房平臺，24小時內(nèi)合肥共有超608套二手房降價，降價房源清單中，不乏濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)等熱門區(qū)域中有雙學(xué)區(qū)加持的名校二手房。

從整體降價房源的信息看，降價區(qū)間多在1萬-10萬元不等，但也不乏個別樓盤降價在50萬以上。

瑤海區(qū)“滁州路小學(xué)+38中本部”學(xué)區(qū)房和平盛世一套約136平方米房源，8月23日上架報價358萬元；9月27日報價調(diào)整至308萬元，降價52萬元。

圖源諸葛找房

政務(wù)區(qū)華潤凱旋門一套約135平方米房源，7月底上架，報價655萬元；9月27日報價調(diào)整為610萬元，降價45萬元。按照最新學(xué)區(qū)劃分，其小學(xué)為嘉和苑小學(xué)，中學(xué)為五十中新區(qū)。

類似學(xué)區(qū)房降價的現(xiàn)象在深圳也同樣上演。記者從多名一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，近期深圳學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)松動，多區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)盤業(yè)主下調(diào)報價，部分業(yè)主降價幅度超百萬元。

該中介向記者推薦了位于南山西麗大學(xué)城附近某帶學(xué)位的樓盤。據(jù)介紹，該房源兩個月前132平方米的掛牌價為1350萬元，9月27日業(yè)主降到1200萬元，降幅為150萬元，但還是沒有賣出去。

“深圳學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)松動是正?，F(xiàn)象，說明整個市場對學(xué)區(qū)房的明顯泡沫已形成共識。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，在學(xué)區(qū)房新政擬出臺和二手房指導(dǎo)價政策影響下，深圳超高價學(xué)區(qū)房正在“擠泡沫”。

但大家對學(xué)區(qū)房未來的走勢仍存異議。一位在深圳從業(yè)7年的房產(chǎn)中介告訴記者，盡管目前學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了異動，但從長期角度來看學(xué)區(qū)房仍會是深圳的熱門產(chǎn)品。

多位業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了自己看法，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時間對過去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)會形成價值下拉，但只要上學(xué)問題與房屋本身有關(guān)聯(lián)，學(xué)區(qū)房的錨定價值就會一直存在。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，各地對學(xué)區(qū)房整頓導(dǎo)向是非常好的，因為從過往經(jīng)驗來看，對二手房炒作較多的就是學(xué)區(qū)房。而通過調(diào)控，可以真正意義上對二手房和學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行打壓。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)