每經(jīng)特約評論員 尹中立（中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

2021年上半年，全國房地產(chǎn)市場整體仍處于上升周期，商品房銷售面積、銷售額均創(chuàng)出歷史同期新高。但進(jìn)入下半年（尤其是8月份以來）房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速降溫，其主要原因與房地產(chǎn)金融持續(xù)收緊有關(guān)，也與某些頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險從7月中旬之后出現(xiàn)惡化有關(guān)。為了實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策需要進(jìn)行微調(diào)。

房地產(chǎn)市場在快速降溫

首先，看看新房市場情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售依然保持較快增長，1~7月份，商品住宅銷售面積同比增長21.5%，兩年平均增長7.0%；商品住宅銷售額同比增長30.7%，兩年平均增長13.1%。

但7月份之后銷售數(shù)據(jù)快速下降。7月份，商品房銷售面積13012.83萬平方米，同比下降8.54%；銷售額13499.12億元，同比下降7.08%。

8月份，商品房銷售面積12544.82萬平方米，同比下降15.55%，環(huán)比下降3.6%。商品房銷售額12616.58億元，同比下降18.71%，環(huán)比下降6.5%。這是2008年全球金融危機之后我國房地產(chǎn)市場最差的銷售紀(jì)錄。

在成交量快速下滑的同時，房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)明顯下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。

根據(jù)貝殼50城（包括所有省會城市和計劃單列市及部分熱點城市）二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月50城二手房整體成交量環(huán)比下降20%，降幅較7月擴大，成交量連續(xù)5個月下降。8月二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，為2020年1月以來首次下跌；50個城市中有35個城市二手房價格指數(shù)下跌，占比七成，帶動市場整體價格向下調(diào)整。

分城市看，太原、長沙、西安、嘉興、佛山8月房價跌幅位列前五，跌幅均達(dá)到2%以上。上半年市場熱度較高的西安、成都、上海、杭州等重點城市房價均由漲轉(zhuǎn)跌。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，進(jìn)入2021年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的拐點信號，樓市的成交量和價格的下降速度過快值得高度關(guān)注。2020年下半年至今年上半年，由于貨幣政策環(huán)境相對寬松，部分城市出現(xiàn)房價快速上漲的現(xiàn)象，在緊縮房地產(chǎn)金融及其他房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度降溫是正常現(xiàn)象，但如果房地產(chǎn)市場降溫速度過快則可能會出現(xiàn)次生風(fēng)險，不僅影響投資增速和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，還影響到金融市場的平穩(wěn)運行。

多因素致市場快速降溫

根據(jù)筆者的觀察及市場調(diào)研資料分析，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產(chǎn)調(diào)控政策作用的結(jié)果，也與某些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機有關(guān)。

一是，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象。2020年8月份有關(guān)部門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)集中度管理提出具體指標(biāo)要求。這些房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負(fù)債擴張起到了良好作用，有利于完善房地產(chǎn)市場的長效機制。有關(guān)部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩(wěn)定，對財務(wù)數(shù)據(jù)不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置了三年過渡期，但此政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象，財務(wù)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)基本失去了融資能力，出現(xiàn)了一定程度的流動性梗阻。

全國排名前50名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中“三線”均達(dá)標(biāo)的企業(yè)只有16家，占比不到三分之一。這意味著大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資受到了嚴(yán)重限制。進(jìn)入下半年商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資源相對短缺，財務(wù)指標(biāo)未達(dá)到“三線四檔”要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資更加艱難。

二是，實施二手房指導(dǎo)價措施加劇了樓市的流動性困局。為了遏制部分城市的房價過快上漲，有關(guān)部門出臺了二手房指導(dǎo)價政策，居民購房申請按揭貸款必須按照指導(dǎo)價進(jìn)行，降低了居民購房的財務(wù)杠桿，對降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險是有積極意義的。但此政策在出臺之初對市場需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現(xiàn)是市場交易量出現(xiàn)大幅度萎縮。

深圳是首先推出二手房指導(dǎo)價格的城市，在出臺此項政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當(dāng)于政策出臺之前的20%左右。上海在8月推出二手房申請房貸參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)，這是8月上海二手房成交量下降約30%的最主要原因。

二手房指導(dǎo)價措施使得樓市的流動性受到較大的沖擊，個別城市的二手房指導(dǎo)價措施對整體的房地產(chǎn)市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導(dǎo)價措施，其負(fù)面影響是不可忽視的。

筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價制度，并落實參考價格在金融信貸方面的應(yīng)用。

三是，住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊。商業(yè)銀行為了滿足房地產(chǎn)金融集中度的要求，必須對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)作適度調(diào)整，有些銀行分支機構(gòu)出現(xiàn)了按揭貸款放款慢的現(xiàn)象，停貸范圍擴大。根據(jù)一線調(diào)查，目前重點城市平均房貸放貸周期延長到60多天，放貸周期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是，大型地產(chǎn)公司的債務(wù)違約對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大沖擊。最近兩年來，先后有數(shù)家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約事件，典型案例如：泰禾集團、華夏幸福、藍(lán)光集團等，但這些企業(yè)的規(guī)模都相對有限，這幾家公司的年銷售額均在1000億元左右，債務(wù)規(guī)模也在1000億元左右。這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)違約不會對房地產(chǎn)的全局產(chǎn)生大的影響。

但最近幾個月來，有頭部地產(chǎn)公司的違約事件對市場產(chǎn)生了巨大的沖擊。為了應(yīng)對債務(wù)危機，該公司有打折賣房或以房抵債的情況。該公司在全國上千個城市都有在售的樓盤，該公司打折賣房對市場預(yù)期有直接沖擊。在其的影響下，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入降價賣房的行列，市場進(jìn)入惡性循環(huán)。此外，該公司的債務(wù)危機還直接影響到金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信心。

穩(wěn)定市場預(yù)期對策建議

那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是否需要出臺救市政策？

對此，筆者認(rèn)為需要進(jìn)一步觀察。房地產(chǎn)市場剛剛開始調(diào)整，此時如果政策調(diào)控放松，會進(jìn)一步強化市場對于政策的投鼠忌器心理，不利于貫徹“房住不炒”方針。但房地產(chǎn)市場容易形成一致預(yù)期，一旦下跌趨勢形成就會形成價格的自我強化現(xiàn)象。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正在形成加速下跌趨勢，有必要對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行適度微調(diào)，對龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有條件的救助，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的硬著陸。

首先，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，因城施策，發(fā)揮地方政府在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定中的積極作用，在堅持“房住不炒”前提下鼓勵地方政府采取適度措施活躍市場。對于出臺二手房指導(dǎo)價政策要慎之又慎，對于已經(jīng)出臺二手房指導(dǎo)價政策的城市要根據(jù)市場實際運行情況進(jìn)行適度調(diào)整，擬出臺二手房指導(dǎo)價的城市可以暫緩。

其次，在落實“三線四檔”政策過程中，防止層層加碼，對于沒有達(dá)標(biāo)的企業(yè)明確三年的過渡期。對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中度管理也要循序漸進(jìn)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的過度緊縮?？梢詫Π唇屹J款進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對于已經(jīng)受理的按揭貸款可以適度加快放款速度。

再次，對于化解龍頭房企的財務(wù)危機，有關(guān)部門應(yīng)該盡快成立專門的工作小組。因為龍頭房企已出現(xiàn)“大而不能倒”的問題，成立工作小組可以有效緩解市場的恐慌情緒，也有利于公司財產(chǎn)保全，防止出現(xiàn)債權(quán)人的利益受到損失。

為了防止出現(xiàn)道德風(fēng)險，在國家提供流動性支持時要設(shè)置前提條件，比如實際控制人應(yīng)該將其自有資產(chǎn)為集團公司提供流動性支持。