每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）

2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于上升周期，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均創(chuàng)出歷史同期新高。但進(jìn)入下半年（尤其是8月份以來(lái)）房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速降溫，其主要原因與房地產(chǎn)金融持續(xù)收緊有關(guān)，也與某些頭部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從7月中旬之后出現(xiàn)惡化有關(guān)。為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策需要進(jìn)行微調(diào)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速降溫

首先，看看新房市場(chǎng)情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售依然保持較快增長(zhǎng)，1~7月份，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)21.5%，兩年平均增長(zhǎng)7.0%；商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)30.7%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%。

但7月份之后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)快速下降。7月份，商品房銷(xiāo)售面積13012.83萬(wàn)平方米，同比下降8.54%；銷(xiāo)售額13499.12億元，同比下降7.08%。

8月份，商品房銷(xiāo)售面積12544.82萬(wàn)平方米，同比下降15.55%，環(huán)比下降3.6%。商品房銷(xiāo)售額12616.58億元，同比下降18.71%，環(huán)比下降6.5%。這是2008年全球金融危機(jī)之后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的銷(xiāo)售紀(jì)錄。

在成交量快速下滑的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

根據(jù)貝殼50城（包括所有省會(huì)城市和計(jì)劃單列市及部分熱點(diǎn)城市）二手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月50城二手房整體成交量環(huán)比下降20%，降幅較7月擴(kuò)大，成交量連續(xù)5個(gè)月下降。8月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，為2020年1月以來(lái)首次下跌；50個(gè)城市中有35個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌，占比七成，帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格向下調(diào)整。

分城市看，太原、長(zhǎng)沙、西安、嘉興、佛山8月房?jī)r(jià)跌幅位列前五，跌幅均達(dá)到2%以上。上半年市場(chǎng)熱度較高的西安、成都、上海、杭州等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)均由漲轉(zhuǎn)跌。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，進(jìn)入2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)信號(hào)，樓市的成交量和價(jià)格的下降速度過(guò)快值得高度關(guān)注。2020年下半年至今年上半年，由于貨幣政策環(huán)境相對(duì)寬松，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象，在緊縮房地產(chǎn)金融及其他房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度降溫是正常現(xiàn)象，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫速度過(guò)快則可能會(huì)出現(xiàn)次生風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響投資增速和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，還影響到金融市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

多因素致市場(chǎng)快速降溫

根據(jù)筆者的觀察及市場(chǎng)調(diào)研資料分析，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產(chǎn)調(diào)控政策作用的結(jié)果，也與某些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)有關(guān)。

一是，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象。2020年8月份有關(guān)部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)出臺(tái)了“三線四檔”要求，2020年底又對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)集中度管理提出具體指標(biāo)要求。這些房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高負(fù)債擴(kuò)張起到了良好作用，有利于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。有關(guān)部門(mén)在出臺(tái)“三線四檔”政策時(shí)，考慮到市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置了三年過(guò)渡期，但此政策在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象，財(cái)務(wù)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)基本失去了融資能力，出現(xiàn)了一定程度的流動(dòng)性梗阻。

全國(guó)排名前50名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中“三線”均達(dá)標(biāo)的企業(yè)只有16家，占比不到三分之一。這意味著大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資受到了嚴(yán)重限制。進(jìn)入下半年商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資源相對(duì)短缺，財(cái)務(wù)指標(biāo)未達(dá)到“三線四檔”要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資更加艱難。

二是，實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)措施加劇了樓市的流動(dòng)性困局。為了遏制部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)政策，居民購(gòu)房申請(qǐng)按揭貸款必須按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行，降低了居民購(gòu)房的財(cái)務(wù)杠桿，對(duì)降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)是有積極意義的。但此政策在出臺(tái)之初對(duì)市場(chǎng)需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現(xiàn)是市場(chǎng)交易量出現(xiàn)大幅度萎縮。

深圳是首先推出二手房指導(dǎo)價(jià)格的城市，在出臺(tái)此項(xiàng)政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當(dāng)于政策出臺(tái)之前的20%左右。上海在8月推出二手房申請(qǐng)房貸參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這是8月上海二手房成交量下降約30%的最主要原因。

二手房指導(dǎo)價(jià)措施使得樓市的流動(dòng)性受到較大的沖擊，個(gè)別城市的二手房指導(dǎo)價(jià)措施對(duì)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，但如果越來(lái)越多的城市開(kāi)始實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)措施，其負(fù)面影響是不可忽視的。

筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價(jià)制度，并落實(shí)參考價(jià)格在金融信貸方面的應(yīng)用。

三是，住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊。商業(yè)銀行為了滿足房地產(chǎn)金融集中度的要求，必須對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)作適度調(diào)整，有些銀行分支機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了按揭貸款放款慢的現(xiàn)象，停貸范圍擴(kuò)大。根據(jù)一線調(diào)查，目前重點(diǎn)城市平均房貸放貸周期延長(zhǎng)到60多天，放貸周期明顯延長(zhǎng)。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是，大型地產(chǎn)公司的債務(wù)違約對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊。最近兩年來(lái)，先后有數(shù)家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約事件，典型案例如：泰禾集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光集團(tuán)等，但這些企業(yè)的規(guī)模都相對(duì)有限，這幾家公司的年銷(xiāo)售額均在1000億元左右，債務(wù)規(guī)模也在1000億元左右。這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)違約不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的全局產(chǎn)生大的影響。

但最近幾個(gè)月來(lái)，有頭部地產(chǎn)公司的違約事件對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的沖擊。為了應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，該公司有打折賣(mài)房或以房抵債的情況。該公司在全國(guó)上千個(gè)城市都有在售的樓盤(pán)，該公司打折賣(mài)房對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有直接沖擊。在其的影響下，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加入降價(jià)賣(mài)房的行列，市場(chǎng)進(jìn)入惡性循環(huán)。此外，該公司的債務(wù)危機(jī)還直接影響到金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信心。

穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期對(duì)策建議

那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否需要出臺(tái)救市政策？

對(duì)此，筆者認(rèn)為需要進(jìn)一步觀察。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開(kāi)始調(diào)整，此時(shí)如果政策調(diào)控放松，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)于政策的投鼠忌器心理，不利于貫徹“房住不炒”方針。但房地產(chǎn)市場(chǎng)容易形成一致預(yù)期，一旦下跌趨勢(shì)形成就會(huì)形成價(jià)格的自我強(qiáng)化現(xiàn)象。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成加速下跌趨勢(shì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行適度微調(diào)，對(duì)龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行有條件的救助，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸。

首先，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，因城施策，發(fā)揮地方政府在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定中的積極作用，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下鼓勵(lì)地方政府采取適度措施活躍市場(chǎng)。對(duì)于出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策要慎之又慎，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策的城市要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行適度調(diào)整，擬出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市可以暫緩。

其次，在落實(shí)“三線四檔”政策過(guò)程中，防止層層加碼，對(duì)于沒(méi)有達(dá)標(biāo)的企業(yè)明確三年的過(guò)渡期。對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中度管理也要循序漸進(jìn)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的過(guò)度緊縮。可以對(duì)按揭貸款進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對(duì)于已經(jīng)受理的按揭貸款可以適度加快放款速度。

再次，對(duì)于化解龍頭房企的財(cái)務(wù)危機(jī)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快成立專(zhuān)門(mén)的工作小組。因?yàn)辇堫^房企已出現(xiàn)“大而不能倒”的問(wèn)題，成立工作小組可以有效緩解市場(chǎng)的恐慌情緒，也有利于公司財(cái)產(chǎn)保全，防止出現(xiàn)債權(quán)人的利益受到損失。

為了防止出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)家提供流動(dòng)性支持時(shí)要設(shè)置前提條件，比如實(shí)際控制人應(yīng)該將其自有資產(chǎn)為集團(tuán)公司提供流動(dòng)性支持。