每經(jīng)AI快訊，中國銀河09月16日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合：8月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-19%、-16%，銷售加速下行，接近2010年以來的三個低點(diǎn)。考慮到：1）房地產(chǎn)貸款集中管理下信貸額度依舊偏緊，需求受到抑制，并且隨著個別企業(yè)信用風(fēng)險的暴露，購房者的觀望將加重；2）新開工、施工、拿地偏弱，供給不足；3）去年基數(shù)較高，銷售仍將繼續(xù)降速。當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，未來政策博弈的預(yù)期將逐漸加強(qiáng)，但“房住不炒”的總基調(diào)難以變化，可期待央行層面對于房企信貸和居民按揭貸款的調(diào)整。

土地市場成交依舊冷淡，第二批集中供地將引導(dǎo)溢價率下行：8月單月土地購置面積增速為-14%，較上月下降14pct。由于溢價率高企和融資監(jiān)管，房企拿地謹(jǐn)慎，土地市場成交冷淡，但第二批土地集中供應(yīng)迎來規(guī)則調(diào)整，通過控最高限價、搖號等方式，降低土地溢價率，我們認(rèn)為未來土地市場在“穩(wěn)地價”的目標(biāo)指引下逐步回歸理性，下半年房企將迎來不錯的拿地窗口，但由于資金環(huán)境仍較緊，土地成交的回暖還需等待。

銷售轉(zhuǎn)冷和拿地偏淡將繼續(xù)影響企業(yè)新開工的節(jié)奏，竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性：8月單月新開工面積增速為-17%，新開工加速下行；竣工面積8月增速達(dá)28.4%，竣工還在持續(xù)修復(fù)，具備確定性和持續(xù)性，物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)受益于竣工周期的回歸。

開發(fā)投資在偏弱的施工和土地成交的帶動下下行：2021年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長10.9%，較1-7月下降1.8pct。8月單月投資增速為0%，絕對值與去年同期水平持平。偏弱的施工和土地成交將繼續(xù)帶動投資下行，我們維持全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在5.5-6.2%的判斷。

房地產(chǎn)資金面預(yù)計持續(xù)偏緊：8月單月，到位資金增速為-7%，與上月持平。國內(nèi)貸款、自籌資金分別占比12.6%、30.3%，均處于10年以來的最低水平。在銀行貸款額度趨緊、銷售熱度降溫的影響下，房企到位資金增速持續(xù)下行。房企目前主要的資金來源為定金及預(yù)收款、自籌資金和個人按揭貸款，在銷售降速、融資管控的背景下，預(yù)計房企資金面將繼續(xù)偏緊。

投資建議：行業(yè)的主要矛盾是在“高地價、限房價”的環(huán)境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調(diào)整下，房企的利潤空間受擠壓的局面將得到改善，當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，未來政策博弈的預(yù)期將逐漸加強(qiáng)，市場預(yù)期或?qū)⒂瓉硇拚?。目前來看，市場對板塊的預(yù)期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價比。在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風(fēng)險也是機(jī)遇，我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

風(fēng)險提示：行業(yè)面臨銷售超預(yù)期下行、政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險。

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(記者 蔡鼎)

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