每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，作為昔日頭部房企的華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）發(fā)布2021年中報(bào)。值得一提的是，這也是王樂斌今年1月當(dāng)選董事長以來，交出的首份半年報(bào)。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年的業(yè)績表現(xiàn)可謂“悲喜交加”：一方面出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)典型的“增收不增利”情況，凈利潤持續(xù)下滑；與此同時(shí)，其“三道紅線”指標(biāo)出現(xiàn)全面下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

凈利潤連續(xù)下滑，杠桿水平有所改善

中報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.04億元，同比增長143.29%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5786.07萬元，同比下降66.61%；扣非后歸母凈利潤為-4411.29 萬元，同比下降127.51%。

來源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年半年報(bào)

凈利潤大幅下滑，導(dǎo)致華遠(yuǎn)地產(chǎn)的毛利率和凈利率也出現(xiàn)了不同程度下滑。中報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年毛利率和凈利率分別為15.22%和2.37%，與上年同期相比分別下降了21.66個(gè)百分點(diǎn)和7.76個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率由去年同期的2.10%下降至0.66%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這并非華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次利潤下滑。從歷年中報(bào)看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2015年和2018年上半年歸母凈利均同比出現(xiàn)下大幅下滑；2019年至2021年同期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歸母凈利潤分別為1.85億元、1.73億元、0.58億元，持續(xù)下降。

究其原因，其中營業(yè)成本的增加直接擠壓了利潤空間。2020年和2021年同期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營業(yè)成本分別為8.3億元和27.2億元，同比分別增加69%和226.78%。此外，應(yīng)付債券的激增也對(duì)利潤形成較大侵蝕。中報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年應(yīng)付債券為76.48億元，而2020年年末應(yīng)付債券為30億元，增加約154%。

是什么原因?qū)е铝巳A遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)成本的激增？華遠(yuǎn)地產(chǎn)在中報(bào)中給出的解釋是，本期符合結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的物業(yè)較上年同期增加所致。

來源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年半年報(bào)

事實(shí)上，受行業(yè)整體影響，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤率都有所下降。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上半年房企平均毛利率為25%，與上年同期相比下滑5個(gè)百分點(diǎn)。

與行業(yè)均值相比，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的毛利率指標(biāo)明顯低于行業(yè)水平。不過，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年?duì)I收同比增長143.29%，這個(gè)指標(biāo)則遠(yuǎn)超行業(yè)30%的平均增速。

對(duì)此，業(yè)界普遍認(rèn)為，自去年以來房企“增收不增利”情況的出現(xiàn)，主要原因在于2016-2018年地價(jià)較高，拔高了企業(yè)成本。加之受各地限價(jià)因素制約，當(dāng)這些項(xiàng)目到了結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表端的利潤率便呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

中報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率83.25%，同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；截至6月30日，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2021年3月下降7.39個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率下降19.27個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比亦較2021年3月底的0.57倍有所改善，提升21個(gè)百分點(diǎn)。

雖然上半年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的杠桿水平出現(xiàn)了一定程度改善，但距離全面達(dá)成“三道紅線”指標(biāo)仍需努力。

此外從現(xiàn)金流量情況來看，雖然2018-2019年華遠(yuǎn)地產(chǎn)投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均處于凈流出狀態(tài)，但2020年末其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已“回正”至63.14億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也由負(fù)轉(zhuǎn)正為9.37億元。2021年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額也仍在正向水平。

來源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年半年報(bào)

規(guī)模提速未果，上半年僅完成全年目標(biāo)33%

華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌初創(chuàng)于1983年，1996年成功登錄港交所。2000年時(shí)其總資產(chǎn)便達(dá)80億元，資產(chǎn)、銷售額、開發(fā)量等指標(biāo)連年居北京房地產(chǎn)市場前茅，也是當(dāng)時(shí)全國最大的房企之一。2008年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)成功借殼登陸A股市場。

作為老牌房企，華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾經(jīng)一度以“小而美”為主要戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。但在2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)突然提出“規(guī)模與效益并舉，產(chǎn)品與服務(wù)共進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，明確表示“未來3-5年，力爭實(shí)現(xiàn)500億的銷售規(guī)模”，其規(guī)模的大提速也從那時(shí)開始。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)近年發(fā)展戰(zhàn)略變化情況

然而三年過去，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的年銷售額仍不足200億元，與500億元的規(guī)模目標(biāo)更是相距甚遠(yuǎn)。曾經(jīng)在行業(yè)名列前茅的華遠(yuǎn)地產(chǎn)“光環(huán)”早已暗淡，銷售規(guī)模在全國房企排名中被甩到百名開外。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園、恒大、萬科等頭部房企簽約銷售額均已超過7000億元，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)2020年的簽約銷售額雖同比增長27%至191.39億元，卻尚不足7000億元的百分之三。

今年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)完成銷售簽約額59.26億元，同比增長16.72%。對(duì)應(yīng)其2021年銷售規(guī)模目標(biāo)180億元而言，目標(biāo)完成率僅為32.99%。不過從全年供貨鋪排來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年新增可售貨值130億元左右，其中上半年新增供貨59.22億元，下半年新增供貨逾70億元。

或許是為了緩解規(guī)模焦慮，在房企普遍降速、強(qiáng)調(diào)“有質(zhì)量”增長時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)選擇了繼續(xù)關(guān)注周轉(zhuǎn)速度。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在半年報(bào)中表示，公司2020年以來強(qiáng)化了大運(yùn)營體系能力，進(jìn)一步提升管理效率，比如項(xiàng)目平均開工時(shí)間進(jìn)一步縮短至3.7個(gè)月，開盤周期縮短至7.7個(gè)月。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開復(fù)工面積(操盤+并表)為490萬平方米，同比增長26.94%。其中，新開工面積為10萬平方米，竣工面積為54萬平方米，重慶、長沙、廣州、佛山等多城市共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)實(shí)現(xiàn)竣備，下半年預(yù)計(jì)全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)13批次交付。2021年也極有可能成為華遠(yuǎn)歷年來交付規(guī)模最大的一年。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)