每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

加入二手房指導(dǎo)價“大家庭”的城市，越來越多了。

8月31日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，明確建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，為二手住房交易提供市場參考，并同步公布了首批96個二手小區(qū)，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔5個熱門區(qū)域，其中天河區(qū)54個。

在此之前，已有深圳、成都、西安等多個熱門城市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

“積極出臺二手房參考價，是近期各大城市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，此類管控主要以成交活躍的熱點區(qū)域為主，尤其是一些學(xué)區(qū)和地段較好的項目。

來源：廣州市住房政策研究中心

17萬/平的房子指導(dǎo)價打5.5折

根據(jù)此次廣州《通知》，二手住房交易參考價以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價為基礎(chǔ)，綜合考慮市場評估價格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價格，已發(fā)布的小區(qū)交易參考價格未來會結(jié)合實際適時更新。

記者發(fā)現(xiàn)，位于天河區(qū)的保利心語花園是此次參考價最高的小區(qū)，為96957元/平方米，而一些中介平臺上該小區(qū)成交均價已達153838元/平方米；另一個位于天河區(qū)的中?；ǔ菫承^(qū)參考價92641元/平方米，實際成交均價已超170000元/平方米，相當(dāng)于打了5.5折。

此外，比如萬科新里程，中介平臺成交均價約42000元/平方米，指導(dǎo)價為33601元/平方米；東圃廣場中介平臺成交均價約49000元/平方米，指導(dǎo)價為37985元/平方米。

對于廣州此番出臺二手房參考價機制，嚴躍進認為，廣州屬于一線城市中房價上漲動力略強的城市，一手房管控后，二手房也明顯炒作。該政策符合預(yù)期，預(yù)計銀行信貸也會參照執(zhí)行。

事實上，自今年4月廣州從增值稅、人才購房等角度加碼調(diào)控新政后，盡管新房成交量降溫明顯，二手房整體成交量卻有回升。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月廣州二手房網(wǎng)簽8912宗，雖然同比去年仍下降了34.28%，但環(huán)比卻回升了14.34%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，廣州二手住宅銷售價格漲幅比6月上漲0.6%，在70個大中城市中排名前五；新建商品住宅銷售價格方面，廣州環(huán)比上漲0.2%，漲幅比6月回落0.8個百分點。

嚴躍進表示，后續(xù)廣州二手房量價都有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作也會繼續(xù)被管控。他還進一步指出，“炒房致富”的心態(tài)要不得，希望通過二手房交易賺差價的做法并不可行，后續(xù)各地管控政策或繼續(xù)收緊。

克爾瑞廣州分析師肖文曉也表示，目前來看，廣州發(fā)布的參考價和深圳的情況很像，如果銀行積極跟進，將其作為房貸評估標準，廣州二手房市場全面縮量也將在所難免。

房東預(yù)期開始調(diào)整

廣州并非第一個建立二手住房成交參考價格機制的城市。

早在今年2月8日，深圳住建局發(fā)布的一份《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》稱，建立深圳二手住房成交參考價格發(fā)布機制，在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

此后，包括上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫、金華、衢州等熱點城市陸續(xù)推出二手房參考價等相關(guān)措施，以控制虛高掛牌、完善二手房住房網(wǎng)簽交易價。

綜合來看，每座城市的二手房指導(dǎo)價都充分參考了二手房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，并具體到每個小區(qū)。其他主要措施還包括中介公司不得以“學(xué)區(qū)房”等名義炒作房價，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價；各信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源；上海等城市還對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

對此，肖文曉表示，“目前全國已經(jīng)有十余個城市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，深圳是第一個出臺的，也是執(zhí)行最嚴格的，影響也是最大的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳二手住房交易量是7452套，2月深圳發(fā)布二手住房成交參考價格，而最近幾個月深圳的二手住房交易量已經(jīng)下降到3000套左右。”

嚴躍進表示，二手房參考價機制的建立實際上效果是比較明顯的，至少二手房市場確實面臨降溫態(tài)勢。同時還出現(xiàn)了一個非常有意思的現(xiàn)象，即過去購房市場往往是咨詢什么時候購房的多，而近期確實出現(xiàn)了咨詢“什么時候可以賣或拋售的問題”，這也說明房東預(yù)期確實在調(diào)整。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)