每經(jīng)特約評(píng)論員 熊錦秋  

萬(wàn)科剛公布不大理想的半年報(bào)，就讓萬(wàn)科A股和H股在8月30日同步下跌約7%。筆者認(rèn)為，目前房企經(jīng)營(yíng)到了轉(zhuǎn)向適度防守的時(shí)候。

萬(wàn)科上半年?duì)I業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%，為12年來(lái)首次下降。之所以出現(xiàn)這種局面，萬(wàn)科總裁祝九勝給出的原因包括銷(xiāo)售規(guī)模增速相比同業(yè)處于較低水平、毛利率下降較快、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)等。

應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科業(yè)績(jī)的下滑并不是特別厲害，然而股價(jià)反應(yīng)卻相當(dāng)劇烈，一個(gè)主要原因或許是投資者擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)或早已到來(lái)。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代，包括去年出臺(tái)“三條紅線”和“貸款集中度管理”，再到今年的“集中供地”政策落地，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控政策漸趨嚴(yán)格和到位。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在既不是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，也不是白銀時(shí)代，或許只能稱(chēng)為“銅鐵”時(shí)代。

此前一些房地產(chǎn)公司的發(fā)展模式，主要依靠高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，但目前的嚴(yán)格監(jiān)管和調(diào)控，已經(jīng)使得原來(lái)“地價(jià)上漲—住房?jī)r(jià)格上漲—地價(jià)繼續(xù)上漲”這個(gè)循環(huán)戛然而止。住房?jī)r(jià)格漲幅較?。ㄉ踔料碌?，跟不上地價(jià)漲幅，房企毛利率因此大幅下降。如果未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下行通道，那么房地產(chǎn)公司此前的土地儲(chǔ)備也可能貶值，尤其是那些高價(jià)搶的地更讓人憂心。在高利息成本、低毛利率等的壓力下，房地產(chǎn)公司發(fā)展前景堪憂。事實(shí)上，不久前中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)未來(lái)一段時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望，已經(jīng)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

現(xiàn)實(shí)中個(gè)別房地產(chǎn)公司爆雷的速度可謂迅雷不及掩耳，前有泰禾集團(tuán)，后有華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展。比如，去年藍(lán)光發(fā)展每股收益還有1元，今年半年報(bào)一下子就變成每股虧損1.58元，堪稱(chēng)“一腳天堂、一腳地獄”，如此的業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)換速度，讓投資者對(duì)地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)唯恐避之不及。

按筆者拙見(jiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，已經(jīng)到了應(yīng)該適度轉(zhuǎn)向防守的境地。房企經(jīng)營(yíng)者們不要再一廂情愿豪賭未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，幻想一漲解千愁。如果算不開(kāi)賬，寧愿不拿地，也不要進(jìn)一步積累經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，要順應(yīng)市場(chǎng)而非逆市場(chǎng)而行，要徹底拋棄原來(lái)的高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式。盲目搶占市場(chǎng)份額、一味做大企業(yè)規(guī)模，并非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效途徑，也不能確保“大而不能倒”。此前，日本優(yōu)秀房企度過(guò)市場(chǎng)低迷期的一條經(jīng)驗(yàn)，就是要秉承現(xiàn)金為王理念，保持強(qiáng)大的現(xiàn)金流。

未來(lái)，房企如果能夠苦練內(nèi)功，大力提高管理水平，同時(shí)秉承“房住不炒理念”，助力國(guó)家“下決心下力氣解決新市民、青年人住房問(wèn)題”，將自身經(jīng)營(yíng)與國(guó)家政策取向結(jié)合起來(lái)，將此前拿的地順順當(dāng)當(dāng)開(kāi)發(fā)完，將其盈利潛力充分釋放出來(lái)，未必不能走出一條新的康莊大道。