每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月26日，廣州、杭州等地同時發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。而從此前合肥、南京、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進(jìn)行了升級。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。

“特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴(yán)控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現(xiàn)在房價里。”

“偷工減料”能防住嗎？

“競品質(zhì)”將成為新一輪集中供地的焦點。

具體來看，杭州首次在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，且試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。

合肥包河區(qū)BH202105號和經(jīng)開區(qū)JK202113號地塊采取“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”，當(dāng)競價達(dá)到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案階段，參加投報的競買人需在現(xiàn)場遞交參加高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案申請。

而相較于“競品質(zhì)”，南京、成都則更進(jìn)一步，在土拍階段直接“定品質(zhì)”。

南京此輪出讓地塊按“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式出讓，當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發(fā)。所謂“不得合作開發(fā)”，是指“該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。

成都則不再以競配建并自持固定體量租賃住房或續(xù)競自持租賃住房面積比例方式進(jìn)行拍賣，這也是6月7日成都發(fā)布《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對成都市新建商品住宅項目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行詳細(xì)的明確后，首次把“定品質(zhì)”與土拍掛鉤。

“競品質(zhì)是在房企綜合成本不斷上漲但房價嚴(yán)格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來降低項目品質(zhì)。這是影響老百姓生命和財產(chǎn)的民生問題，一定會嚴(yán)控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩與其持有相似觀點。在他看來，“定品質(zhì)在于防范房企因快周轉(zhuǎn)帶來產(chǎn)品品質(zhì)下降，損害消費者權(quán)益；其次，可以剔除一部分實力不足的房企，促使房企注重產(chǎn)品力以及項目品質(zhì)。此舉對房企也是新的考驗，尤其是資金實力與去化能力。”

中小房企機(jī)會來了？

始于今年2月的“兩集中”政策，旨在分流房企拍地資金，給地價降溫。

“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環(huán)境仍有待改革。”中信證券此前在研報中稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競爭將因此結(jié)束。

但從第一輪集中供地執(zhí)行情況看，不僅沒有達(dá)到降低地價預(yù)期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

比如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一宗商住地塊，溢價率高達(dá)129.98%；武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價成交，且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價；廣州黃埔軍校小學(xué)地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達(dá)320家。

中原方面的數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地的22個城市合計出讓住宅土地達(dá)802宗，合計土地出讓金達(dá)10530億元，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，同比2020年上漲15.1%。22個城市里，最高的是重慶，溢價率高達(dá)36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。

集中供地的初衷，大家好像都忘記了。沒有經(jīng)歷過任何試點的第一輪集中供地，以實際行動走向了政策初衷的反方向。

因此，第二輪集中供地最新公布競拍規(guī)則的幾個城市都對溢價率進(jìn)行了調(diào)整。

杭州對土地上限價格進(jìn)行了調(diào)整，一般地塊溢價率上限為15%，“競品質(zhì)”宗地的溢價率不高于5%；南京將競拍最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%；盡管成都未明確規(guī)定最高溢價率，但根據(jù)宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，在成都第二輪集中供應(yīng)的75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。

“對房企來說有利有弊，優(yōu)勢在于控制溢價率等于控制了土地成本，高價地王現(xiàn)象會有明顯減少，增加了中小房企的生存空間。”宋紅衛(wèi)分析指出，另一方面則是對房企資金要求更為嚴(yán)格，這與三道紅線是一致的，防止房企變相加杠桿，增加風(fēng)險。

需要指出的是，無論是杭州還是成都，在最新發(fā)布的公告中均對拿地企業(yè)資金來源進(jìn)行了規(guī)定，要求競買資金須為合規(guī)自有資金，若經(jīng)審查不符合要求的，將取消意向競買人的競買資格。

“這是一種管理房企土地前融的行為，避免不正當(dāng)或過度使用金融杠桿進(jìn)而帶來行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和隱患，如過度拉升土地市場熱度、炒高地價等行為，同時徹底打擊以投資為目的開發(fā)企業(yè)擾亂行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。”潘浩分析指出，這是從政府層面進(jìn)行的一次行業(yè)篩查，資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝